一、本月樓市政策聚焦：中央定調(diào)推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長，地方多措并舉穩(wěn)樓市

2月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，在堅(jiān)持“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不變前提下，國新辦在推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)中提出保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性、堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等2022年調(diào)控重點(diǎn)工作。同時(shí)，明確提出要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，加快保障性租賃住房建設(shè)等。央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等部門發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，并明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅減少。其中，寬松性政策占比較上月繼續(xù)擴(kuò)大至56.4%，緊縮性政策占比較上月繼續(xù)下滑至7.7%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從調(diào)控內(nèi)容來看，降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等成為地方為樓市紓困的主要手段。此外，地方兩會(huì)相繼結(jié)束。從2022年地方政府工作報(bào)告來看，堅(jiān)持“房住不炒”定位、發(fā)展長租房市場、推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)、推進(jìn)城市更新工作、因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等成為地方關(guān)于房地產(chǎn)表述熱詞。本期報(bào)告主要對2月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，在“三穩(wěn)”基礎(chǔ)上推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長

1.政策跟蹤

2.政策小結(jié)

本月貨幣政策表現(xiàn)穩(wěn)健。一方面，2月15日，央行小幅超額續(xù)作MLF。月末，為應(yīng)對流動(dòng)性緊張，央行加大逆回購操作力度，2月21日－25日，央行單日逆回購?fù)斗帕糠謩e為100億元、1000億元、2000億元、2000億元和3000億元。實(shí)現(xiàn)單周投放資金8100億元，凈投放資金7600億元。另一方面，本月MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，國新辦舉行推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)明確提出，一方面，要將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性、堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等作為2022年工作重點(diǎn)，“房住不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。另一方面，要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，加快發(fā)展保障性租賃住房等。與此同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文提出，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，銀保監(jiān)會(huì)、住建部就銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展出臺指導(dǎo)意見，要求各地盡快明確保障性租賃住房項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)保障性租賃住房項(xiàng)目監(jiān)督管理，為銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供支持。滿足剛需及改善性住房需求和保障性租賃住房建設(shè)將是2022年住房工作擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要發(fā)力點(diǎn)。

三、地方政策：多地降首付比例、提貸款額度，地方政策環(huán)境持續(xù)改善

1.政策跟蹤

（1）行政限制政策

（2）土地政策

（3）公積金政策

（4）住房保障政策

（5）人口人才政策

（6）市場監(jiān)管政策

（7）其他政策

2.政策小結(jié)

中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2022年2月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策39條，較上月略有減少。其中，寬松性政策22條，中性政策14條，緊縮性政策3條。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重達(dá)56.4%，較上月進(jìn)一步擴(kuò)大，緊縮性政策占比由上月的13.3%進(jìn)一步縮減至7.7%。地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。

具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。其中，在行政限制方面，典型代表有：延吉市對符合條件的購房農(nóng)民購買家庭唯一住房發(fā)放全額契稅補(bǔ)貼和加點(diǎn)消費(fèi)券、裝修材料消費(fèi)券補(bǔ)貼；重慶、菏澤、佛山、南通等城市部分銀行或樓盤將首付比例下調(diào)至2成；鄭州市提出推行貨幣化安置、支持居民改善性住房需求、降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)等19條新政等。在住房公積金政策方面，典型代表有：衢州市將家庭住房公積金貸款上限提至100萬元，個(gè)人住房公積金貸款上限提至60萬元；南寧市將首套房公積金貸款首付比例下調(diào)至20%，貸款額度最高70萬，二套房首付比例最低30%，貸款額度最高60萬元；遂寧市將二孩、三孩職工家庭住房公積金貸款最高額度上限提高5萬元，即單繳存職工家庭最高可貸40萬元，雙繳存職工家庭最高可貸45萬元；達(dá)州市將夫妻雙方繳納公積金貸款上限提升至60萬元，夫妻一方或單身繳納公積金貸款上限提高至50萬元；晉中市將家庭購買二套改善性住房公積金貸款首付比例下調(diào)至20%，貸款最高額度上提至80萬元等。在人口人才政策方面，典型代表有：紹興市對引進(jìn)的A-E類人才，給予9萬－100萬安家補(bǔ)貼、35萬－500萬房票補(bǔ)貼等，對引進(jìn)的碩博士和本科畢業(yè)生，給予3萬－9萬安家補(bǔ)貼、3萬－35萬房票補(bǔ)貼等；浙江省除杭州市區(qū)外，全面放開專科以上學(xué)歷畢業(yè)生落戶限制，并為高校畢業(yè)生提供2萬－40萬的生活補(bǔ)貼或購房租房補(bǔ)貼及創(chuàng)業(yè)貸款支持等；湖州市南潯區(qū)對A-E類人才，給予50萬－300萬元房票獎(jiǎng)勵(lì)，對全日制博士、碩士、本科畢業(yè)生、大專畢業(yè)生給予7萬－50萬元房票獎(jiǎng)勵(lì)等；上海市金山區(qū)將租房補(bǔ)貼由1個(gè)檔次增加至7個(gè)檔次，最高可享全額租金補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼由1個(gè)檔次增加至3個(gè)檔次，最高可享200萬元補(bǔ)貼，上海市黃浦區(qū)將每年人才發(fā)展資金規(guī)模由不超過5000萬元提高至不低于1億元等。

緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場監(jiān)管政策上，如重慶市發(fā)布金融改革發(fā)展“十四五”規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)防范，嚴(yán)禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)；?？谑羞M(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)測資金的動(dòng)態(tài)管理等。

四、2月重要事項(xiàng)復(fù)盤

五、房地產(chǎn)政策展望

1.中央層面

從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢來看，全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，加之近期國內(nèi)疫情呈現(xiàn)多點(diǎn)散發(fā)和局部爆發(fā)態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)明顯增多。央行在2021年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告明確指出，下一階段，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，加大跨周期調(diào)節(jié)力度，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，注重充足發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力、靠前發(fā)力，滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)合理有效融資需求。從市場流動(dòng)性來看，根據(jù)東北證券研究所數(shù)據(jù)，3月財(cái)政存款、MO與庫存現(xiàn)金、外匯占款預(yù)計(jì)將向銀行間市場釋放近1.1萬億流動(dòng)性，而公開市場操作和繳準(zhǔn)合計(jì)約回籠1.23萬億流動(dòng)性，流動(dòng)性缺口較小，央行僅需少量續(xù)作公開市場操作，即可維持3月流動(dòng)性總量平衡。但考慮到在穩(wěn)增長目標(biāo)下，貨幣政策后續(xù)仍然存在寬松性調(diào)整的空間和可能。

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，國新辦在推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上已為2022年房地產(chǎn)工作定調(diào)，將從保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、大力推進(jìn)“新城建”、推進(jìn)適老化城市、社區(qū)、住房的建設(shè)和改造等方面著力，推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長，努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)政策依舊是以“穩(wěn)”為主，圍繞剛需、改善性住房需求和保障性租賃住房政策支持力度有望加大，針對風(fēng)險(xiǎn)房企、問題樓盤的監(jiān)管力度或?qū)⑦M(jìn)一步增強(qiáng)。

2.地方層面

2月28日，鄭州市擬定關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展19條新政，成為春節(jié)后首個(gè)出臺相對全面“穩(wěn)樓市”政策的二線城市。這也從側(cè)面反映出當(dāng)前弱二線、三四線城市房地產(chǎn)市場依然面臨較大的下行壓力，后續(xù)房地產(chǎn)政策松動(dòng)城市或?qū)⒂扇木€延展至庫存積壓嚴(yán)重、下行壓力較大的二線。同時(shí)，政策松綁力度有望加大，包括“限購、限售、限貸、限價(jià)”結(jié)構(gòu)性調(diào)整、個(gè)人購房信貸投放和房企金融貸款支持甚至是重啟棚改貨幣化安置等政策或?qū)⒈桓喑鞘醒赜谩Ｍ瑫r(shí)，從2022年地方兩會(huì)政府工作報(bào)告來看，超半數(shù)省份均提出要加快發(fā)展長租房市場、加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)等，圍繞住房租賃行業(yè)的支持類政策和監(jiān)管類政策也有望得到進(jìn)一步完善。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策