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老黃埔“4字頭”加推新貨，過千套單位入市

隨著氣溫回升，黃埔樓市也迎來暖意。根據網易監(jiān)測陽光家緣數據顯示，3月1日-9日，黃埔成交230套，成交量在11區(qū)中排名第二，僅次于增城。區(qū)內主力剛改盤的網紅板塊老黃埔近日有熱盤再次上新，以“4字頭”加推。不過，多位業(yè)內人士認為，無論一手二手市場，觀望情緒依舊濃厚，去化表現(xiàn)仍“不溫不火”。

■新快報記者 何璐詩

多個新盤入市，分流部分天河客戶

老黃埔板塊項目一直備受市場關注，由于臨近市中心，生活配套較成熟，目前更多依靠舊改轉化。去年老黃埔曾經一路狂奔，吹風價“坐6望7”，但從去年7月開始，開盤起步價多為帶裝修“5字頭”。一開始，老黃埔沒什么競爭項目，要在原生活范圍內找新項目改善，似乎只有富力新城一個選擇。后來，板塊界面日新月異，五礦鷺山府、萬科城市之光、富力南馳富頤華庭、中鼎·君和名城珺合府、卓越招商臻瓏府、越秀濱江·星航TOD、中洲紫軒、萬科·黃埔新城等也逐漸入市，分流大量天河上班族的剛需改善需求。

近日，板塊內的網紅項目再次開閘，新貨價格繼續(xù)向備案價靠攏，低至“4字頭”，部分項目甚至出現(xiàn)一二手倒掛。相隔約5公里的兩個網紅項目，分別靠近魚珠地鐵站和文沖地鐵站。魚珠的富力南馳·富頤華庭推出R21、R22棟，南北向單位均價4.71萬元-4.85萬元/㎡，戶型為77-140㎡，帶簡裝裝修。記者在貝殼找房查閱發(fā)現(xiàn)，周邊約2公里外，十多年樓齡的的金碧世紀花園，目前小區(qū)均價為54601元/㎡。新房價格雖然比周邊二手更有優(yōu)勢，但項目對客戶資金要求較高，“一次性付款的先選，接著是七成首付的選房，再是五成首付的，這樣排下去……”富頤華庭銷售人員如此表示。

而文沖的萬科城市之光此前同樣有個別單位低至4.9萬元/㎡，目前均價約5.4萬元/㎡，加推戶型為92-143㎡。萬科城市之光的A4棟則是47層超高層產品，而富頤推的R22和R21則為32層產品，由于層高的關系，實用率也有所差異。

“總體比較缺貨，短期價格不會太大波動”

作為板塊內熱門項目，富力南馳·富頤華庭從2月26日起加推，77㎡總價約373萬元，起步比較親民。不過，克而瑞廣佛數據顯示，項目加推前兩天轉認購去化115套，去化率為47%，不足五成。和萬科城市之光相比主要差別為教育配套，萬科城市之光項目的配建小學已確認為華南師范大學附屬開發(fā)區(qū)實驗小學，富力南馳·富頤華庭教育資源待定。有業(yè)內人士總結，“有地鐵、學位需求的選城市之光，價格因素和擔心石化廠的選富頤華庭?！?/p>

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，“以去年1月至今的月均網簽套數來看，富頤華庭平均一個月賣80套，萬科城市之光月均135套。據稱萬科城市之光配建學校今年9月就開學，對于很多人還是很有吸引力的。當然，完全看網簽數據不公平，畢竟同樣這個時間，城市之光有2000多套的供應，取證貨量是富頤華庭的3倍，所以供貨量大也是賣得好的一個原因。老黃埔的幾個網紅盤，其實去化都還不錯，畢竟限價之后性價比還是較高，和天河區(qū)的樓盤相比價差也足夠大?！?/p>

在房地產市場研究專家鄧浩志看來，老黃埔板塊總體比較缺貨，但以目前的市場環(huán)境來看，短期內價格不會太大波動?！?月開始看房的人多了不少，但不少購房者還是擔心部分項目有爛尾的風險，出手比較猶豫?！?/p>

常住人口變化，對板塊樓市影響不大

從整個黃埔區(qū)來看，在2021年是廣州炙手可熱的網紅區(qū)域，根據克而瑞數據，黃埔最近5年賣了7.6萬套的一手房，2.5萬套的二手房，總量是突破了10萬套，而2021年黃埔區(qū)的新房均價為37922元/㎡。肖文曉指出，黃埔自身有比較強的“造血”能力，GDP常年位居廣州第二，區(qū)內產業(yè)園科技園的大量人口會帶來大量的住房需求，能夠承接不少城市中心外溢。

不過，根據廣州市統(tǒng)計局公布的2021年度廣州人口數據顯示，2021年黃埔區(qū)常住人口減少7.13萬人，戶籍人口增加3.63萬人。在肖文曉看來，常住人口減少主要是因為舊村的租客的遷出，短期內對于板塊樓市的影響不大?！安糠峙f村租客如果不能接受租金上漲，就會選擇回流，比如轉到天河區(qū)的龍洞植物園一帶，或車陂、東圃等城中村，這樣黃埔的常住人口減少就變成了自然而然的事?！?/p>

據克而瑞的統(tǒng)計，截止到2021年四季度末，黃埔區(qū)已經確認主體的舊村項目有58個，其中老黃埔板塊有14個，若是按占地面積計算，合計達到1113萬平方米，是黃埔區(qū)各個板塊之中改造占地面積最大的。肖文曉進一步指出，“需要注意的是，由于黃埔區(qū)原來先拆后批的舊村改造進程速度較快，近一兩年因此釋放了大量包括購房和租房的住房需求，這也是區(qū)域房地產市場發(fā)展繁榮的重要原因之一，但是副作用就是部分常住人口會因此流出黃埔，特別是以租房為主的務工人群?？紤]到這些舊村的租客的經濟基礎，他們不一定是今天黃埔區(qū)的購房人群，卻又是黃埔區(qū)的產業(yè)經濟不可或缺的支持部分?！?/p>

根據網易監(jiān)測陽光家緣數據顯示，3月1日-9日，黃埔成交230套，成交量在11區(qū)中排名第二，僅次于增城。不過，廣州中原研究發(fā)展部分析指，新房成交已連續(xù)3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢復至節(jié)前水平。但由于買家信心有較大提升空間，因此雖然2月26日-27日廣州有7個盤加推，過千套單位入市，實際去化表現(xiàn)仍“不溫不火”。“從網簽數據亦能體現(xiàn)這一情況，雖然市場恢復至節(jié)前水平，但對比2021年3月小陽春以及2021年疫情穩(wěn)定后市場反彈力度，仍有不少落差?！?/p>

二手市場 觀望情緒依舊濃厚

不僅是新房，黃埔價格的內卷已從一手市場傳遞到二手市場。據廣州中原研究發(fā)展部數據顯示，2021年11月黃埔區(qū)的均價為30368元/㎡，而2022年2月已調整至27713元/㎡。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，今年2月黃埔新房成交僅有500余套，同環(huán)比均下降約50%。但這主要受春節(jié)假期以及開發(fā)商銷售節(jié)奏較慢，推新不足的影響。而黃埔2月二手成交約120套，環(huán)比下降56%，同比下降76%，主要是受春節(jié)以及政策影響，市場觀望情緒依舊濃厚。不過我們從周度角度來看，無論新房還是二手房在節(jié)后均呈現(xiàn)出恢復態(tài)勢，成交量有所提高。

“黃埔新房備案價管理肯定對二手市場有一定影響，會拉低整體市場價格預期，不過這對于二手市場來說不是最關鍵的?！痹诶蠲瘑纯磥?，目前二手成交總量不高，核心還是在于市場觀望情緒較高。

“以大沙地、黃埔區(qū)府、文沖為代表的老黃埔板塊在近三個月的成交相比2021年上半年還是無法相提并論，但和2021年8、9、10月相比還是有所回升，目前看回升速度并不算快?！崩蠲瘑粗赋觯績r角度由于成交量并不大，均價角度存在一定波動，不過從感知上看整體平穩(wěn)。目前業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，觀望為主，去年8月以來，調降房源價格次數逐月減少。廣州中原研究發(fā)展部預計，3月二手成交可能環(huán)比2月份有提升，但也難以形成“爆發(fā)性”增長，月度成交預計會在9000套左右，而二手價格將繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

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