虛假房源、中介服務(wù)不到位、收費不規(guī)范……

虛假房源、哄抬房價、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范、隱瞞房屋真實情況……這些亂象，令不少購房者覺得買二手房是一件“過五關(guān)、斬六將”的困難事。二手房交易流程復(fù)雜，涉及資質(zhì)審查、稅費、學(xué)位、戶口、物業(yè)交割等多項環(huán)節(jié)，遇上未盡責(zé)任的中介平臺，以及服務(wù)水平不足的中介人員，往往容易形成交易糾紛。去年，廣州住建局發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范房源信息發(fā)布的通知》以及《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》等政策，加強房源信息發(fā)布的管理，規(guī)范行業(yè)標準,讓消費者能更安心購房。

■采寫：新快報記者何璐詩■圖片：廖木興

看房

虛假房源哄抬房價

“該房源剛剛賣掉，建議看看不在一個樓層的同一戶型”，“這個戶主臨時提高了售價”……二手房交易中虛假廣告、哄抬房價等亂象層出不窮，部分中介以低價房源吸引購房者到現(xiàn)場看房，繼而推薦購房者去看其他房源。

由于廣州核心區(qū)域的核心板塊的二手房源緊缺，去年多個小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主聯(lián)手炒高二手房價的事件，最終引發(fā)監(jiān)管部門嚴厲發(fā)聲。去年上半年，部分高價房源開始從各大中介網(wǎng)站下架，直到業(yè)主將價格調(diào)至市場價，才予以恢復(fù)對外展示。

隱瞞周邊不利因素

即使到了房源現(xiàn)場實地考察，由于部分物業(yè)早晚周邊環(huán)境不一致，也可能導(dǎo)致購房者踩雷。周先生由于母親患疾，遂打算換購一套周邊環(huán)境安靜的房子與母親一起居住，并給予照顧。

某中介公司向周先生介紹位于南沙區(qū)的某物業(yè)，并帶著周先生實地看房。舒適安靜的小區(qū)讓周先生心懷滿意，與業(yè)主陳先生簽訂《房屋買賣合同》。完成交易過戶手續(xù)后，周先生一家搬進該物業(yè)后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)樓下不遠處有夜市大排檔，營業(yè)時產(chǎn)生噪聲，晚上影響母親的休息。

中介協(xié)會提醒消費者，二手房周邊環(huán)境已形成多年，一般難以改變，買家不應(yīng)急于簽訂買賣合同，應(yīng)當先實地考察，多加留意周邊環(huán)境，特別是物業(yè)周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，尤其對于食肆周邊的物業(yè)，還應(yīng)選擇多個不同的時間段前往實地考察，對物業(yè)及周圍的環(huán)境設(shè)施做更深入的了解。

付費

服務(wù)收費不透明,收取“其他費用”

雖然二手交易只收傭金，但在實際操作中,部分中介捆綁收費,利用各種理由和形式多收費,如評估費、律師服務(wù)費、按揭代理服務(wù)費等。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會公開過這樣的案例：出售方黃某與買家祁某經(jīng)某中介公司促成簽訂了《房屋買賣合同》并辦理了按揭手續(xù)。中介公司向購買方祁某收取中介服務(wù)費及按揭服務(wù)費。祁某投訴中介公司未告知服務(wù)項目及收費標準，額外要求其支付按揭服務(wù)費。中介公司表示已將相關(guān)政策法規(guī)印刷放在門店內(nèi)，供業(yè)主與客人免費領(lǐng)閱讀取，已經(jīng)履行了告知義務(wù)。最后，市房地產(chǎn)行政主管部門對該中介公司處以2萬元罰款，對執(zhí)業(yè)人員處以1萬元罰款。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十一條第(六)(七)項規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：(六)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準；(七)經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間”。此宗案例中介公司未書面告知中介服務(wù)項目和收費標準的行為，所以違反了上述規(guī)定。

簽約

夫妻共有財產(chǎn)，只有單方面簽字合同無效

到了簽訂合同的一步，購房者依然不能放松警惕，在簽約時，買家應(yīng)當知悉房屋的產(chǎn)權(quán)情況。涉及到售房人是夫妻的情況時，如果購房者只與其中一個或者部分共有人簽字，有可能導(dǎo)致合同無效。

根據(jù)中介協(xié)會曾處理的案例，王某將與妻子的共同財產(chǎn)房源拿到中介公司放盤，并表示其妻子同意出售。但當買賣雙方簽訂合同時，僅王某一人到場，且未提供妻子李某的公證委托書，中介與王某口頭確認其妻子同意出售后，買家陳某便與業(yè)主王某簽訂房屋買賣合同。后來王某妻子與中介公司聯(lián)系，表示其從未同意出售該房屋，合同應(yīng)屬無效。最后，買方陳某將王某告上法庭。

中介協(xié)會指出，王某未取得李某的授權(quán)下簽訂房屋買賣合同，屬無權(quán)代理行為。因此代理人在未取得公證委托書之前，中介機構(gòu)應(yīng)要求王某與李某一起到現(xiàn)場簽訂房屋買賣合同。

中消協(xié)認為，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人應(yīng)當如實向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，并就各方權(quán)利義務(wù)進行如實告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人未履行應(yīng)盡義務(wù)，造成消費者損失的應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。

行業(yè)大數(shù)據(jù)

廣州市房屋交易監(jiān)管中心、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《2020年度廣州市房地產(chǎn)中介信用白皮書》顯示，2020年廣州市房屋交易監(jiān)管中心和廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會受理的12345及投訴案件共計1129宗，同比2019年增加12宗；其中因中介服務(wù)不到位導(dǎo)致投訴的情況較2019年增加明顯，達到239宗。

得益于主管部門對行業(yè)監(jiān)管力度的加強，以及房屋狀況說明書的推行和線上查冊系統(tǒng)等便民服務(wù)功能的上線，因未核查或隱瞞交易房屋真實情況或收費項目標準不透明，強制或捆綁銷售導(dǎo)致投訴糾紛發(fā)生的情況較2019年分別減少34宗和23宗。

發(fā)布、交易規(guī)范逐漸升級

監(jiān)管發(fā)力

二手房交易過程復(fù)雜，幾乎跟購房相關(guān)的每一個環(huán)節(jié)，都存在不少違規(guī)操作的漏洞。去年，廣州住建局“見招拆招”，不斷升級樓市交易規(guī)范，整頓中介行業(yè)。

2021年7月28日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范房源信息發(fā)布的通知》(下簡稱“通知”)，提出房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員接受委托放盤時，應(yīng)查驗、核對房屋產(chǎn)權(quán)信息以及委托人身份證明，經(jīng)委托人同意并書面委托后方可在門店、網(wǎng)站等渠道發(fā)布(相關(guān)資料須留存?zhèn)洳?。

在房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)信息發(fā)布行為方面，《通知》明確，對委托人不是房屋產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當要求其提供有效的出售、出租房屋授權(quán)委托書，不得利用未經(jīng)委托的房源信息開展中介服務(wù)。

而在去年12月20日，《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》也正式施行?！掇k法》其中一條，便是建立存量房的房源信息編碼制度。中介服務(wù)機構(gòu)對外發(fā)布房源時必須明示編碼，商業(yè)網(wǎng)站、移動設(shè)備應(yīng)用程序的運營機構(gòu)對在平臺上發(fā)布的房源信息負審核責(zé)任，不得發(fā)布沒有房源信息編碼的房源，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)或從業(yè)人員發(fā)布的虛假房源信息及時刪除或屏蔽。

“相關(guān)政策的出臺有利于規(guī)范市場交易行為，避免交易過程中亂象的產(chǎn)生。”貝殼研究院廣州分院院長李茂喆認為，無論對于新房市場還是二手市場，通過監(jiān)管都會變得更透明、規(guī)范。同時政策的出臺有利于促使行業(yè)加強內(nèi)控管理，向正規(guī)化、透明化迭代，也能更好的保障業(yè)主、客戶的權(quán)益。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會表示，主管部門一直都在加強中介服務(wù)規(guī)范化的管理，協(xié)會也一直以自律組織的角色號召會員單位加強誠信服務(wù)、合法經(jīng)營。

關(guān)鍵詞： 過關(guān)斬將