本報記者李未來實習(xí)生王雨濃北京報道

北京2022年首輪集中供地剛落幕不久，3月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會又發(fā)布了9宗商品住宅用地的預(yù)申請公告。據(jù)悉，這9宗地塊分別位于房山、豐臺、大興、朝陽等區(qū)，土地總面積約50公頃，總建筑規(guī)模約88萬平方米，總起始價187.25億元。

值得關(guān)注的是，本次發(fā)布的用地預(yù)申請公告對申請機制進行了優(yōu)化，同時撤銷了此前發(fā)布的11宗商品住宅用地預(yù)申請公告。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《華夏時報》記者表示：“申請機制的優(yōu)化都是在降低房企拿地的成本，有助于激活土地市場。同時，房企也要合理安排拿地方面的資金，多了解政策，對后續(xù)拿地也能具有較好的主動性。”

優(yōu)化機制利好企業(yè)

對比先前出臺的商品住宅用地的預(yù)申請公告，本次公告分別從三方面進行了改進與完善。

首先企業(yè)在土地金繳納時，可實行“分期付款”。競得宗地后，成交后30個自然日內(nèi)需繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發(fā)建設(shè)補償費，剩余的土地開發(fā)建設(shè)補償費可在地塊成交后的4個月內(nèi)繳清。其次宗地接收多家競買人參與預(yù)申請，且參與的競買人在競得土地后享有同等權(quán)利。

另外，對于參與預(yù)申請的企業(yè)在返還預(yù)申請保證金及利息時，將按照以下規(guī)則退還：參加地塊競買但最終未競得地塊的企業(yè)，退還預(yù)申請保證金及利息；對于未參與地塊競買但地塊成交的企業(yè)，僅退還預(yù)申請保證金；對于未參與地塊競買或參與競買未報價而導(dǎo)致地塊未成交的企業(yè)，不予退還預(yù)申請保證金。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對《華夏時報》記者表示：“本次進行預(yù)申請后，政府主導(dǎo)部門對申請機制進行了優(yōu)化，特別是第一條，針對土地出讓金分期付款，將50%的土地價款延長到地塊成交后四個月內(nèi)繳清。通過這種方式，能夠讓開發(fā)企業(yè)的資金得到更好的流轉(zhuǎn)。特別是在地塊拍出后，基本上四個月的時間就可以進入首期開盤的狀態(tài)，這時開發(fā)商能夠取得一定銷售回款。在這種情況下就可以利用后期的銷售回款，這一部分資金回籠，來補足前期需要繳付的50%的地價款費用。所以總體來看，對于開發(fā)商而言，‘分期付款’相當(dāng)于給了土地價款一個杠桿，來撬動整個項目未來的去化。并且因為杠桿的出現(xiàn)，對地塊本身的利潤率也有可能產(chǎn)生重新的測量標準?！?/p>

“但這一切只是建立在這個項目能夠?qū)崿F(xiàn)比較好的銷售表現(xiàn)的基礎(chǔ)之上才能夠成立。特別是現(xiàn)在很多項目的地價款基本在二三十億的水平上，所以就項目首期開盤是否能夠?qū)崿F(xiàn)10億的回款，來填補前期土地的缺口，或者說在一定程度上填補土地的缺口，其實存在著很大的不確定性。所以‘分期付款’的方式，更有利于企業(yè)去競爭這些相對來說市場條件并不充足的地塊。”郭毅說。

除此之外，此次預(yù)公告還公布了每宗地塊的競爭方式、土地合理上限價格及各類競爭內(nèi)容上限，以及相關(guān)競買準則等內(nèi)容。

另外，據(jù)《華夏時報》記者了解，本次提出的9宗用地中有些是曾經(jīng)流拍過的地塊。

比如朝陽管莊地塊，曾在去年第二批次集中供應(yīng)商品住宅用地項目中被提及，后又在第三批項目中被拆分成兩宗，但因無企業(yè)報價導(dǎo)致流拍。

對此郭毅評價道：“這次預(yù)申請的九宗地塊，要么地理位置相對偏遠，要么是此前曾出現(xiàn)過流拍流標的地塊。針對這些地塊，首先他們確實不是市場相對熱點的地塊，其次根據(jù)此前流拍的情況，也能明顯看出市場的承載力和接受度，甚至其未來的銷售表現(xiàn)可能不容樂觀，所以開發(fā)商可能在第一次競拍中沒有舉牌申報價格?！?/p>

全國多城集中供地拿出“壓箱貨”

不僅是北京，2022年開年以來，全國多地推出了首輪集中供地，不斷推出優(yōu)質(zhì)地塊以吸引房企。

2月22日，廈門披露了今年土地供應(yīng)計劃，首批集中供地有涉宅用地10宗，且很罕見地一次性推出5幅島內(nèi)商住地塊。3月9日，在蘇州推出的首批集中供地中，包括了位于湖東、奧體等核心區(qū)域的多宗優(yōu)質(zhì)宅地。

2月23日，上海公布了今年首批集中供地情況，總共推出40宗土地，并計劃于3月22日至31日期間出讓。從出讓土地分布情況來看，多位于上海樓市成交較為旺盛的區(qū)域，不僅以傳統(tǒng)交易熱門地區(qū)為主力，還增加了5大新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的土地供應(yīng)量。

3月10日，重慶市發(fā)布中心城區(qū)首批次集中供地出讓公告，公告顯示今年首批集中供地共推出13宗商住用地。主要涉及中心城區(qū)范圍，同時優(yōu)先供應(yīng)的地塊具有地理位置優(yōu)越，地塊成熟、面積適宜的特點。

3月13日，東莞首批居住用地的集中供地正式掛牌上線。此次東莞2022年首批集中供地，涉及道滘等6個鎮(zhèn)街，將于4月19日至4月20日進行集中競價出讓。不僅如此，東莞對集中供地的規(guī)則也進行了變化調(diào)整，主要包括：取消新房銷售限價、取消無償配建要求、下調(diào)參拍保證金。

郭毅也指出：“從市場的真實表現(xiàn)來看，或者說房企對于拿地的積極性來看，還是要根據(jù)地塊的具體情況去做具體的經(jīng)濟測算。因為就企業(yè)本身而言，在拿地投資方面會更加精細，所以只有地塊本身的市場價值能夠保障房企實現(xiàn)一定的合理利潤，同時去化的速度也能得到有效的保障。只有這樣的地塊，才能獲得房企積極追捧。因此對于企業(yè)來說，核心還是要保障項目本身未來的利潤表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)之上才會去摘牌和拿地。因此一些起始地價相對比較低，或者地價款可以用分期繳付的方式，甚至可能通過競買保證金獲得一定利息收益，這些都只是錦上添花?？赡芫同F(xiàn)階段來講，企業(yè)更需要的是雪中送炭?！?/p>

責(zé)任編輯：張蓓主編：張豫寧

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