3月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布關(guān)于《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同(試行)》(簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》)、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同(試行)》(簡(jiǎn)稱《現(xiàn)房買賣合同》)向社會(huì)公開征求意見的公告。公開征求意見時(shí)間為2022年3月21日至3月25日。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，上述兩份合同中的相關(guān)約定條款是在不違背現(xiàn)行《民法典》《民事訴訟法》等法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行了細(xì)化，從而使之更加規(guī)范化，進(jìn)而更有利于共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目開發(fā)及共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)房銷售市場(chǎng)的健康發(fā)展。

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同(試行)》、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同(試行)》對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行了細(xì)化，從而使之更加規(guī)范化。圖片來源/IC photo

亮點(diǎn)1：

交付的房屋應(yīng)滿足消防、人防驗(yàn)收合格

據(jù)悉，早在2017年9月，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》頒布實(shí)施，為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售相關(guān)工作，北京市住建委同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》，作為試行文本在項(xiàng)目配售過程中供共有產(chǎn)權(quán)住房買賣主體使用。隨著共有產(chǎn)權(quán)住房配售工作的加快推進(jìn)，在切實(shí)解決市民住房困難的基礎(chǔ)上，也逐漸出現(xiàn)了一些由于合同簽訂引發(fā)的相關(guān)問題。因此，北京市住建委結(jié)合近年來簽約合同文本試行情況，形成了此次發(fā)布的《預(yù)售合同》。

此次出臺(tái)的《預(yù)售合同》堅(jiān)持“保障買賣主體合法權(quán)益”的原則，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋計(jì)價(jià)方式、貸款利率計(jì)算方式、房屋交付配套設(shè)施條件等內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)修改。主合同內(nèi)容包括說明、特別提示、術(shù)語(yǔ)解釋、合同當(dāng)事人、共有產(chǎn)權(quán)住房基本狀況、共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)款等10章共計(jì)28條。合同附件包括住房使用協(xié)議、房屋平面圖、裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等共計(jì)12個(gè)附件。

而《現(xiàn)房買賣合同》主要內(nèi)容與《預(yù)售合同》基本內(nèi)容一致，但因共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房房屋的特點(diǎn)，相較預(yù)售合同，共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同對(duì)面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更等內(nèi)容未約定。

在房屋交付條件方面，《預(yù)售合同》規(guī)定，對(duì)聯(lián)合驗(yàn)收的項(xiàng)目、不采取聯(lián)合驗(yàn)收的項(xiàng)目進(jìn)行了分別的規(guī)定，都規(guī)定了交付的房屋應(yīng)該滿足消防、人民防空等驗(yàn)收合格的證明。

在北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師看來，這樣的規(guī)定具有一定的積極意義。王佳紅表示，“在以往實(shí)踐中，往往只是要求交付的房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收備案的條件，對(duì)于是否通過消防驗(yàn)收、是否通過人民防空的驗(yàn)收并未有明確的要求，所以很多項(xiàng)目交付的時(shí)候，雖然取得了竣工驗(yàn)收，但是人民防空工程往往尚未驗(yàn)收合格，甚至根本無法正常使用。”

亮點(diǎn)2：

違約金金額可約定，沒有上限限制

同時(shí)，《預(yù)售合同》明確約定，如果房屋在交付時(shí)未達(dá)到供水、排水、供電、供暖條件的，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)逾期交付的責(zé)任?！额A(yù)售合同》還約定，如果房屋在交付時(shí)未達(dá)到電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)使用條件的，開發(fā)商應(yīng)該按照每日的標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)房人支付違約金。

“以往開發(fā)商的預(yù)售商品房合同文本中沒有這種違約責(zé)任的處理，導(dǎo)致實(shí)踐中開發(fā)商無法滿足相關(guān)設(shè)施設(shè)備使用條件的時(shí)候，因?yàn)楹贤瑳]有約定違約責(zé)任，而使得購(gòu)房人的權(quán)益無法得到保護(hù)。”王佳紅如是說。

值得一提的是，《預(yù)售合同》對(duì)逾期付款責(zé)任作出了明確的規(guī)定，買賣雙方可以公平約定違約金金額，沒有約定違約金金額上限。王佳紅認(rèn)為，這樣可以防止之前有共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目買賣合同中出現(xiàn)的“開發(fā)商規(guī)定違約金金額上限”的問題。

亮點(diǎn)3：

室內(nèi)空氣質(zhì)量須符合特定的標(biāo)準(zhǔn)

相比以往的預(yù)售商品房合同，《預(yù)售合同》對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量做出了規(guī)定，明確要求開發(fā)商必須要符合特定的標(biāo)準(zhǔn)，而且還需要列名標(biāo)準(zhǔn)的名稱和具體文號(hào)。

在以往實(shí)踐中，關(guān)于空氣質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)發(fā)生非常大的爭(zhēng)議，主要因?yàn)樵诤贤袥]有明確約定具體的標(biāo)準(zhǔn)。而關(guān)于空氣質(zhì)量的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，有國(guó)家的推薦性標(biāo)準(zhǔn)，也有國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商往往采用國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)比較低，而推薦性標(biāo)準(zhǔn)更適合人文居住，但是標(biāo)準(zhǔn)要求較高。

《預(yù)售合同》附件六對(duì)于公共部分和戶內(nèi)部分的裝修、品牌、規(guī)格、數(shù)量、設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行了詳細(xì)的約定。對(duì)此，王佳紅表示，在以往實(shí)踐中，開發(fā)商利用樣板房進(jìn)行宣傳，但又注明“樣板房不作為交房條件”，而合同中對(duì)于裝修設(shè)備設(shè)施等約定不具體、不明確時(shí)有出現(xiàn)，發(fā)生爭(zhēng)議后，也無法追究開發(fā)商的責(zé)任。此次《預(yù)售合同》在這一方面的規(guī)定更有利于保利購(gòu)房人的權(quán)益。

此外，《預(yù)售合同》明確，買方應(yīng)嚴(yán)格按照北京市共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，包括買方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；買方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額；買方出租已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)指定的統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息；買方應(yīng)當(dāng)按照本市房屋管理有關(guān)規(guī)定和房屋銷售合同約定使用房屋等。

業(yè)內(nèi)：有利于共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目健康發(fā)展

中國(guó)政法大學(xué)民事訴訟法研究所副教授杜聞表示，共有產(chǎn)權(quán)房從屬性上來講，不同于普通的商品房，這種房子一般都涉及更多的公共資源，屬于保障性質(zhì)的住房。所以，為共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)售合同、現(xiàn)房買賣合同不但有利于維護(hù)廣大購(gòu)房群體的利益，也有利于維護(hù)相關(guān)的公共利益，從而防止個(gè)別開發(fā)企業(yè)或個(gè)人利用共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目侵害共有產(chǎn)權(quán)房的“保障空間”。比如，個(gè)別開發(fā)商會(huì)單方面設(shè)置一些疑似“霸王條款”的合同條款，最大化規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)，從而加大了購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的情況出現(xiàn)。

杜聞?wù)J為，《預(yù)售合同》《現(xiàn)房買賣合同》兩份合同中的相關(guān)約定條款是在不違背現(xiàn)行《民法典》《民事訴訟法》等法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行了細(xì)化，從而使之更加規(guī)范化，進(jìn)而更有利于共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開發(fā)及共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)房銷售市場(chǎng)的健康發(fā)展。

此外，杜聞指出，在上述兩份合同范本正式推行使用之前，因共有產(chǎn)權(quán)房合同產(chǎn)生糾紛一般按照之前的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行裁決或處理。在上述兩份合同正式使用之后，就應(yīng)該推行這兩份規(guī)范合同。

新京報(bào)記者張建

編輯武新校對(duì)陳荻雁

關(guān)鍵詞： 霸王條款