中房網(wǎng)訊3月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展14年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

旭輝集團(tuán)CEO 林峰

會(huì)上，旭輝集團(tuán)CEO林峰做主題演講時(shí)表示，最近大家都覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)非常困難，壓力非常大，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)20年來(lái)基本上沒(méi)有碰到過(guò)這么多因素疊加在一起。一家企業(yè)對(duì)行業(yè)沒(méi)有任何扭轉(zhuǎn)的能力，但是要學(xué)會(huì)適應(yīng)它，因?yàn)檫@就是行業(yè)正常的變化，20年來(lái)順風(fēng)順?biāo)陌l(fā)展總是會(huì)有調(diào)整，這輪從行業(yè)內(nèi)部開(kāi)始調(diào)整，是行政調(diào)控結(jié)合行業(yè)內(nèi)部過(guò)度杠桿化帶來(lái)組合內(nèi)生型的調(diào)整。

以下為文字實(shí)錄：

林峰：大家下午好！因?yàn)樯虾Ｒ咔榈脑?，所以被隔離在上海，跟大家做線上交流。今天非常有幸聽(tīng)到了各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，包括行業(yè)大咖周總，都分享了對(duì)行業(yè)近期宏觀和內(nèi)部的變化，包括對(duì)未來(lái)的看法，受益匪淺。非常有幸在這里跟大家做簡(jiǎn)單的分享，我分享一下作為行業(yè)企業(yè)的一些體會(huì)。

最近大家都覺(jué)得行業(yè)非常困難，確實(shí)壓力非常大，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)20年來(lái)基本上沒(méi)有碰到過(guò)這么多因素疊加在一起，行業(yè)當(dāng)下碰到的形勢(shì)一個(gè)是現(xiàn)在外部處在內(nèi)外交困過(guò)程中，從俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)到中美對(duì)抗，到行業(yè)調(diào)控政策效果疊加，到現(xiàn)在疫情的沖擊，讓行業(yè)在20年來(lái)內(nèi)外部面臨最困難的形勢(shì)。同時(shí)行業(yè)3月份、4月份應(yīng)該是最難的，1月份、2月份是春節(jié)，3月份、4月份受到疫情影響，本來(lái)是小陽(yáng)春，但是受到了影響。政策有調(diào)整，但是調(diào)整拐點(diǎn)和落地效果還沒(méi)有到來(lái)，就導(dǎo)致很多融資還是不能到位的。3月份、4月份又是地產(chǎn)行業(yè)還債高峰期。這三個(gè)要素疊加在一起導(dǎo)致行業(yè)的現(xiàn)金流是在幾個(gè)峰值最谷底的，每一周都有一兩家比較大型的民營(yíng)企業(yè)傳來(lái)債務(wù)重組或者暴雷的消息，消息又進(jìn)一步拉動(dòng)了市場(chǎng)信心的下滑，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不愿意對(duì)民營(yíng)企業(yè)放款，導(dǎo)致客戶購(gòu)房進(jìn)一步憂慮，導(dǎo)致政府相應(yīng)監(jiān)管措施進(jìn)一步嚴(yán)格，甚至一些合作伙伴也不同意分款，所以會(huì)帶來(lái)行業(yè)的擠兌效應(yīng)，這個(gè)擠兌效應(yīng)可能在4月份還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，等到中央六部委政策有真實(shí)落地的時(shí)候才會(huì)緩和一點(diǎn)。我認(rèn)為3月份、4月份是行業(yè)的至暗時(shí)刻。

但是大行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們對(duì)行業(yè)有任何扭轉(zhuǎn)的能力，但是要學(xué)會(huì)適應(yīng)它，因?yàn)檫@就是行業(yè)正常的變化，20年來(lái)順風(fēng)順?biāo)陌l(fā)展總是會(huì)有調(diào)整，這輪從行業(yè)內(nèi)部開(kāi)始調(diào)整，是行政調(diào)控結(jié)合行業(yè)內(nèi)部過(guò)度杠桿化帶來(lái)組合內(nèi)生型的調(diào)整。但是我們?cè)倏春Ｍ庑袠I(yè)發(fā)展，比如整個(gè)金融危機(jī)，目前中國(guó)可能還沒(méi)有碰到這種類型的危機(jī)，這個(gè)危機(jī)來(lái)的可能會(huì)更迅猛。這輪調(diào)控如果能扛過(guò)去，凡是殺不死我們的，都將我們使我們更強(qiáng)大。

但是我們也堅(jiān)定行業(yè)的信心，因?yàn)樾袠I(yè)還是一個(gè)大海，怎么調(diào)，還是應(yīng)該會(huì)有14萬(wàn)億、15萬(wàn)億的銷售市場(chǎng)，這是其他行業(yè)不可能達(dá)到的。行業(yè)要理解未來(lái)如何變化，適應(yīng)這些變化才能在行業(yè)新陳代謝，才能在破舊立新中尋找到新的生存之路，發(fā)展之路。

行業(yè)整個(gè)變化可以分成五個(gè)方面，僅供大家參考。

一是行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了拐點(diǎn)，經(jīng)過(guò)持續(xù)的增長(zhǎng)，到2022年行業(yè)從銷售規(guī)模、投資規(guī)模、拿地價(jià)、總量，應(yīng)該都會(huì)進(jìn)入歷史拐點(diǎn)。從2021年到達(dá)峰值，2022年會(huì)調(diào)頭向下，不會(huì)進(jìn)一步創(chuàng)新高，這個(gè)拐點(diǎn)也不是劇烈式下降，也不是短期，明年、后年會(huì)波動(dòng)向上，可能會(huì)變成緩慢下滑的趨勢(shì)。

二是縮表。整個(gè)行業(yè)會(huì)進(jìn)縮表期，按照中央要求，三年完成降杠桿的目標(biāo)，行業(yè)未來(lái)整體杠桿率平均三五年后應(yīng)該降到50%，如果很優(yōu)秀的企業(yè)未來(lái)應(yīng)該降到30%，這可能是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)自身更健康的指標(biāo)，甚至未來(lái)能夠應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的指標(biāo)，因?yàn)槲覀冊(cè)诳床粦T是日本還是香港，它們沒(méi)有行業(yè)自身的調(diào)控，行業(yè)自身的調(diào)控力度和烈度都會(huì)低于金融調(diào)控，金融調(diào)控來(lái)的時(shí)候可能很短時(shí)間內(nèi)就是高速下滑。調(diào)控不是一次性打擊?？慈毡竞拖愀鄣拇婊钕聛?lái)的企業(yè)都是經(jīng)歷過(guò)幾輪市場(chǎng)和金融危機(jī)大調(diào)整，共性就是負(fù)債率非常低，以前我們看不懂為什么市場(chǎng)那么好，負(fù)債率那么低，盈利和利率之間有那么大利差也不借錢，我們經(jīng)歷過(guò)這輪調(diào)控就會(huì)知道他們以前也是經(jīng)歷血淋淋的生存、掙扎活下來(lái)的，要做長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)還得應(yīng)對(duì)各種不同的危機(jī)?？s表一定是企業(yè)未來(lái)的常態(tài)。

三是平穩(wěn)。我認(rèn)為房?jī)r(jià)和地價(jià)不會(huì)劇烈大起大落，一方面它牽扯到千家萬(wàn)戶個(gè)人財(cái)產(chǎn)，政府和金融機(jī)構(gòu)也很難承受巨額漲跌的后果，往上漲基本沒(méi)有機(jī)會(huì)了，政策調(diào)控封死了。跌的幅度過(guò)大也不行，所以正常房?jī)r(jià)能忍受的程度，按照一些研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算或者政策內(nèi)部時(shí)空可能是在上幅不超過(guò)5%，下跌不超過(guò)10%，在這個(gè)活動(dòng)區(qū)間是比較合理的。但是我認(rèn)為整體今年可能會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，特別是主流的一二線趁勢(shì)。整體地價(jià)略微會(huì)有回落，整體房?jī)r(jià)跟去年會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，因?yàn)橛幸恍┛赡軙?huì)回調(diào)上升一點(diǎn)，因?yàn)槿ツ暧斜├椎钠髽I(yè)階段性把房?jī)r(jià)炒得過(guò)低了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)有市場(chǎng)正常的邏輯。所以綜合來(lái)說(shuō)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。

四是分化。未來(lái)在城市，未來(lái)在企業(yè)，甚至同一個(gè)城市里的板塊分化都會(huì)加劇，一二線城市會(huì)跟三四線拉開(kāi)明顯的距離，三四線城市失去了棚改政策支持外，內(nèi)生需求非常少，一二線城市還有持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有吸引和導(dǎo)入能力，銷售量和價(jià)格都能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。企業(yè)這輪能夠生存下來(lái)，跟這輪受政策沖擊影響或財(cái)富危機(jī)困擾的企業(yè)的未來(lái)發(fā)展也會(huì)相應(yīng)差異比較大。民營(yíng)企業(yè)有1/3的企業(yè)喪失經(jīng)營(yíng)能力，因?yàn)樨?fù)債問(wèn)題沒(méi)辦法解決，剩下1/3的企業(yè)喪失經(jīng)營(yíng)意愿，覺(jué)得算了，這件事情陸續(xù)淡出，債務(wù)問(wèn)題解決完了，也不愿意加大投入了，還有1/3保持既定戰(zhàn)略發(fā)展。民營(yíng)企業(yè)騰出來(lái)的的1/3可能會(huì)有當(dāng)?shù)氐膰?guó)有企業(yè)或者原來(lái)小型民營(yíng)企業(yè)填補(bǔ)，成熟期的企業(yè)會(huì)填補(bǔ)一部分空檔，變成彌補(bǔ)。這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)上也會(huì)有分化，同樣一個(gè)城市里板塊近郊和遠(yuǎn)郊也會(huì)分化很大。

五是變革。內(nèi)外部環(huán)境在變，企業(yè)、行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)在變，唯一堅(jiān)持不變的是變化，要用變革迎接外部的變化。企業(yè)在戰(zhàn)略上、經(jīng)營(yíng)上、管理上，特別在創(chuàng)新上都要做相應(yīng)的調(diào)整，跟過(guò)去20年黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，賣方市場(chǎng)時(shí)代也好，進(jìn)入買方市場(chǎng)時(shí)代。所以戰(zhàn)略上要更穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)上思考更精細(xì)，在管理上要越來(lái)越細(xì)致，圍繞高質(zhì)提效展開(kāi)。

在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上，有很多創(chuàng)新賽道出來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)很大，有很多機(jī)會(huì)可以出創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)（300832），包括已經(jīng)成形的物業(yè)服務(wù)，包括商業(yè)、資管、長(zhǎng)租公寓、代建等等，我覺(jué)得會(huì)有一堆新生的業(yè)態(tài)能夠走出來(lái)，這是很多企業(yè)可以通過(guò)自身能力去變革、適應(yīng)，得到發(fā)展機(jī)會(huì)的。

從外部形勢(shì)和行業(yè)走勢(shì)、變化分析，作為企業(yè)自身我們?cè)撟鍪裁矗科髽I(yè)自身就三件事跟大家分享一下：

一是企業(yè)發(fā)展到這個(gè)時(shí)候跟行業(yè)一樣，都人到中年，人到中年行業(yè)不像當(dāng)時(shí)高歌猛進(jìn)發(fā)展，也不能靠土地拼搏，也不能做賭性大的事。做概率大的事，而不做賠率大的事，到有人去的地方蓋有人住的房子，其他的天上掉餡餅，或者撿到別人沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的寶，可能性都不大。所以有肥沃的土地才是我們事半功倍的地方，去蓋好房子，蓋有人住的產(chǎn)品，這是最基礎(chǔ)的，回歸市場(chǎng)基本邏輯，尊重規(guī)律。

二是要關(guān)注客戶，短期要關(guān)注政策，但是那只是一時(shí)，要關(guān)注我們的客戶，而不是關(guān)注政策，關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)檎吆透?jìng)爭(zhēng)對(duì)手都不是你的根本面，客戶才是我們的衣食父母。怎么為客戶更好地創(chuàng)造價(jià)值，踏踏實(shí)實(shí)地把我們的產(chǎn)品做好，服務(wù)做好，那才是我們企業(yè)存在的根本價(jià)值。

三是從旭輝要做強(qiáng)、做厚、做久。做強(qiáng)是把能力做強(qiáng)，自身的投資能力、客戶定位能力、產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、資管能力等等這些基本的安身立命的組織能力夯實(shí)做強(qiáng)，不像以前一樣，拿到地就可以，剩下東西做得差不多?，F(xiàn)在更多像制造業(yè)，原材料都一樣，但是做出產(chǎn)品品質(zhì)不一樣，就導(dǎo)致銷售之類的不一樣。做厚，資本做厚是相對(duì)的，把杠桿率降低，做利潤(rùn)的同時(shí)控杠桿，更多是內(nèi)生型增長(zhǎng)，而不是杠桿型增長(zhǎng)，持續(xù)降杠桿，認(rèn)認(rèn)真真降杠桿，未來(lái)旭輝長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)也是8年-10年把負(fù)債率降到30%，每一年平均逐步下降。做久，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，堅(jiān)持發(fā)展理念，把精細(xì)化的管理，把長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)放在根本面，企業(yè)活下去才是硬道理，任何時(shí)刻都希望有安全的體現(xiàn)，晴天的時(shí)候修屋頂。

我們堅(jiān)信行業(yè)會(huì)有未來(lái)，呼吁在座的各位在這困難的時(shí)候大家應(yīng)該更有信心，更多唱多行業(yè)，更多幫扶和互相支持。在這個(gè)時(shí)間段已經(jīng)是黎明即將到來(lái)的時(shí)刻，信心比黃金重要，只要所有人都努力把我們自己的事情做好，都努力一起看多、做多這個(gè)行業(yè)，我們大家一起都能夠迎來(lái)美好的明天。

謝謝大家！

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