近期，全國(guó)不少城市出臺(tái)樓市松綁政策，平靜已久的深圳樓市也有所松動(dòng)，3月26日，深圳東部一樓盤售價(jià)上調(diào)3%，與此同時(shí)也有市場(chǎng)傳言二手房指導(dǎo)價(jià)將上調(diào)3%-5%。

雖然這個(gè)消息并沒有得到任何官方回應(yīng)，但不少中介在給客戶推薦項(xiàng)目的時(shí)候，都會(huì)提及“別的城市都在放松樓市調(diào)控，深圳樓市壓抑了太久，說不定也會(huì)有好消息出來”。

3月29日下午，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，深圳市住建局對(duì)近期關(guān)于二手房上調(diào)參考價(jià)的傳言對(duì)其回應(yīng)稱，“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格作出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布?！?/p>

從住建局的回應(yīng)來看，并沒有明確指出二手房指導(dǎo)價(jià)格會(huì)上調(diào)，也沒有明確回應(yīng)此前流傳的消息是否準(zhǔn)確。時(shí)代財(cái)經(jīng)在該則報(bào)道發(fā)出后致電深圳住建局，但未得到回應(yīng)。

購(gòu)房者：不買二手房了，但希望指導(dǎo)價(jià)機(jī)制一直實(shí)行

2021年2月8日，深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制，一次性給全市3595個(gè)小區(qū)設(shè)定了“成交參考價(jià)”。同時(shí)，要求中介機(jī)構(gòu)發(fā)布二手房信息必須按照指導(dǎo)價(jià)標(biāo)注，銀行發(fā)放貸款也要以此參考，導(dǎo)致二手房首付比例極大提升。

“政策出臺(tái)后，二手房成交量和帶看量都下滑嚴(yán)重，去年有將近40%的中介門店關(guān)停，很多中介在下半年都轉(zhuǎn)去推新房了，現(xiàn)在買賣雙方都在觀望，市場(chǎng)情況還是很差?！辟Y深中介梁海（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前自己所在的中介機(jī)構(gòu)正在向抖音直播、小紅書等線上平臺(tái)轉(zhuǎn)型，帶看方式也轉(zhuǎn)為視頻帶看或VR看房。

邱敏麗（化名）最近也在VR看房，從去年開始，她已經(jīng)看過羅湖東門、湖貝，龍崗布吉、坂田，福田下沙、景田的二手房，價(jià)格都高出指導(dǎo)價(jià)20萬元-30萬元?！爸薪檎f很少有完全按照指導(dǎo)價(jià)或低于指導(dǎo)價(jià)的房子，高20萬元-30萬元的（房源）已經(jīng)是筍盤了?！?/p>

由于銀行參考指導(dǎo)價(jià)發(fā)放貸款，這讓邱敏麗無法拿出足夠的首付款，因此至今仍未買到滿意的房子。邱敏麗告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，以一套100平方米、總成交1200萬元、指導(dǎo)價(jià)800萬元的二手房舉例，銀行按照首付3成、貸款7成的比例發(fā)放貸款，最多可以貸款560萬元。但買家需要交付的首付卻是640萬元（1200萬元-560萬元），相當(dāng)于首付從3成提高到了5.3成。

“現(xiàn)在傳出指導(dǎo)價(jià)上調(diào)的消息，業(yè)主們肯定會(huì)抬價(jià)，到時(shí)候首付就更高了，我現(xiàn)在決定不買二手房了，還是看限價(jià)的新房吧，但我希望指導(dǎo)價(jià)的政策一直實(shí)行。”邱敏麗表示，此前自己的積分不夠，擔(dān)心達(dá)不到買新房的要求，但現(xiàn)在很多新盤不僅限價(jià)還不需要積分，自己可以考慮買新房。

梁海坦言，雖然市場(chǎng)在傳指導(dǎo)價(jià)會(huì)上調(diào)，但到底怎么調(diào)整、上調(diào)多少還是未知數(shù)，大部分業(yè)主們還是會(huì)繼續(xù)按兵不動(dòng)，在政策明確發(fā)布前，都不會(huì)抬價(jià)或者大量掛盤?！拔也聹y(cè)價(jià)格上調(diào)的概率更大，現(xiàn)在市場(chǎng)交易量不好，需要給大家信心，如果價(jià)格上調(diào)應(yīng)該也是部分熱點(diǎn)小區(qū)，但是浮動(dòng)比例不會(huì)很大?！?/p>

業(yè)內(nèi)：二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整是大勢(shì)所趨

深圳是第一個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，目的在于促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易。政策出臺(tái)后不到半年，深圳二手房過戶量就環(huán)比下降45%，同比下降35%，創(chuàng)下近三年新低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳二手房共成交40699套，是自2007年以來的市場(chǎng)最低值。

進(jìn)入2022年后，深圳二手房的成交量仍在持續(xù)下滑，今年2月，深圳二手房?jī)H成交872套，環(huán)比下降44.0%。據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至3月29日，深圳二手房網(wǎng)簽量為984套，有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)超過1000套的網(wǎng)簽量。

從結(jié)果來看，二手房指導(dǎo)價(jià)政策發(fā)布后確實(shí)穩(wěn)住了市場(chǎng)，但長(zhǎng)時(shí)間處于冷凍狀態(tài)的市場(chǎng)卻不利于后市的發(fā)展。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)來看，確實(shí)需要對(duì)二手房參考價(jià)政策進(jìn)行松綁?！岸址渴袌?chǎng)的交易活躍，客觀上有助于二手房項(xiàng)目的盤活?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)不利于資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定和背后的金融安全。

雖然官方并未明確，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整是大勢(shì)所趨，可視為是依據(jù)市場(chǎng)變化、通貨膨脹等因素進(jìn)行的適時(shí)調(diào)整，不過并沒有全面放松的信號(hào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“從深圳市場(chǎng)的調(diào)控來看，并不具備大尺度放松的基礎(chǔ)，市場(chǎng)總體依然是供小于求的勢(shì)態(tài)。但不排除深圳今年在房貸利率層面針對(duì)首套剛需以及改善需求，有針對(duì)性進(jìn)行適度放松?！?/p>

近期，全國(guó)多個(gè)城市下調(diào)首套房利率，包括深圳、上海、蘇州等在內(nèi)的20個(gè)主流城市的首套房貸利率低于5%，其中，蘇州是重點(diǎn)城市中首套利率最低的城市，僅4.65%，深圳的首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%。

即使目前不斷有利好消息出現(xiàn)，但要穩(wěn)定二手房市場(chǎng)，仍有很多需要注意的地方。嚴(yán)躍進(jìn)表示“業(yè)主要合理定價(jià)、理性掛牌”；李宇嘉則提出“六個(gè)控制住”，包括控制住加杠桿，控制住首付資金來源，控制住首付款，控制住經(jīng)營(yíng)貸，控制住外地人炒房，控制住“漲價(jià)預(yù)期”。

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