預(yù)判2022年4月，我們認為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢。

指標(biāo)說明

自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

2022年3月，恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，供求皆有不同程度復(fù)蘇，環(huán)比持增，同比回落，降幅均在40%以上，總體仍延續(xù)供不應(yīng)求，因而狹義庫存小幅微降至6.04億平，成交不濟帶動去化周期由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。

待售面積

高位回落至5.6億平方米

仍為自2019年來次新高

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積56113萬平方米，環(huán)比回落1.6%，同比增長8.2%，整體商品房待售面積較上月高位回落，但總體仍算是2019年以來次新高水平。

具體來看，住宅待售面積較上月減少747萬平方米，環(huán)比回落2.6%，同比上漲14.2%，雖然“金三”樓市行情略有復(fù)蘇，但考量到去年高基數(shù)原因，市場仍尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。辦公如是，環(huán)比回落，同比持增，但增幅僅為3.89%。商業(yè)待售面積則呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，庫存壓力有了小幅緩解，不過考量其基數(shù)原因，未來去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場銷售呈疲軟態(tài)勢。

狹義庫存

百城同比增5%至6億平方米

三四線同比增13%居首

2022年3月，狹義庫存延續(xù)上月回落態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年3月百城商品住宅庫存量達到了60402萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長5%。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，供需環(huán)比均有不同程度回升，同比持降，降幅均超40%，整體延續(xù)上月的“供不應(yīng)求”，因而狹義庫存小幅微降至6.04億平持穩(wěn)。

不同能級城市均保持環(huán)比回落，不過環(huán)比變動不大，跌幅均在1%以內(nèi)。同比來看，僅二線小幅回落1%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為6%和13%。其中三四線庫存壓力穩(wěn)步增長，同比漲幅在不同能級城市中居首，且有不斷擴大的趨勢。

具體來看，一線城市中僅上海一城狹義庫存保持同環(huán)比齊增，主要源于供應(yīng)迎來了集中放量，3月單月供應(yīng)114萬平方米，創(chuàng)半年來新高。北京呈現(xiàn)供需兩熱，3月市場新盤的推盤速度開始加快，多個項目首開入市，其中海淀中海滙德里開盤當(dāng)天搖號成交官宣50億，去化率約在70%。共有產(chǎn)權(quán)網(wǎng)盤熱盤海淀天恒·學(xué)院里開放申購100人搶1套，不到1%的選中率。廣深樓市延續(xù)低迷，仍處市場底部，狹義庫存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢，不過同比延續(xù)上揚，漲幅超10%，潛在庫存風(fēng)險值得警惕。

二線城市中，北部和內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、武漢3月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，貴陽、西安因顯著供不應(yīng)求，狹義庫存環(huán)比回落分別達到了9%和7%；同比來看，漲跌參半，杭州、合肥等跌幅超30%，以杭州為例，本月整體去化率高達63%，其中熱度較高的主城區(qū)93個項目價格倒掛，一房難求；主城外圍第二圈層去化率也在90%左右，大江東、臨平等來訪、成交量仍在上升；僅外圍區(qū)域富陽、臨安去化仍不理想，營銷效果平平。而南京受疫情影響，供需疲軟，庫存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來階段性回調(diào)，同比漲幅也較大。

三四線城市供需皆有不同程度放量，狹義庫存環(huán)比小幅回落，其中寧德、福清、無錫、三亞、河源等跌幅顯著超10%；同比則呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。鹤筒?、臨沂、江門等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比增幅均在30%以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、東營、太倉、漳州等3月庫存同比跌幅均在35%以上，庫存風(fēng)險相對較小。

圖2-3 2022年3月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

表2 百城2022年3月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

庫存消化周期

三四線達25.8個月創(chuàng)新高

一線亦陡增4個月至15.6個月

2022年3月，雖然成交略有復(fù)蘇，但仍顯著不及去年同期，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月。不同能級城市皆保持上揚，一線增至15.55個月，二線增至21.56個月，同比漲幅均在60%以上，目前庫存風(fēng)險基本可控，而三四線去化周期已達到25.83個月，超過疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險浮出水面,同比翻番，居不同能級之首。

具體來看，一線城市分化加?。罕本?、廣州去化周期超18個月警戒線，深圳為13.49個月風(fēng)險可控，上海不足6個月，庫存風(fēng)險相對較小。變化趨勢來看，北京、上海、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，其中廣州漲幅居首，主要源于市場整體供需兩淡，房企推盤積極性不高，單盤以10-20套小體量促銷形式推貨為主，3月整體去化率僅20%左右，僅為去年同期的一半，購房者觀望情緒濃厚。上海本月去化周期略有延長，從上月的已由4.67個月升至5.93個月，主要是受到集中供應(yīng)和新冠疫情突襲的雙重影響。

30個二線城市中庫存消化周期超過2年的達到13個，分別為哈爾濱、長春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽、青島、昆明、南寧、鄭州、天津、武漢、廈門，以北部和中西部內(nèi)陸城市居多，成交相對慘淡；僅有7城去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、長春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽、昆明等面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、太原得益于供應(yīng)縮量，去化周期同環(huán)比齊降。

三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達25.83個月，已經(jīng)超過2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲11%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中38城去化周期已在20個月以上，其中防城港、煙臺、北海、寶雞、淄博等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、珠海、東莞、金華、泉州、汕頭、中山等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長至30個月以上。而三亞等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風(fēng)險相對較小。

表3百城2022年3月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

廣義庫存

土拍減少使庫存保持在38.4億平方米

僅二線同比增5%

廣義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢，2022年3月末達383524萬平方米，環(huán)比微降0.3%，同比上漲3%。一方面“金三”市場供需小幅回暖，供不應(yīng)求格局延續(xù)，狹義庫存持降；另一方面，3月份全國土地市場成交規(guī)模仍舊處于歷史低位，同比去年同期有明顯的差距，加之各地區(qū)堅持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動前期停建緩建的房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進在建項目的建設(shè)，使得未開工地塊量維持穩(wěn)中有降。

不同能級城市差異顯著：環(huán)比來看，一線回落7%，二線和三四線跌幅均在1%以內(nèi)；同比皆增，二線增幅5%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，一線和三四線漲幅均為1%。

一線城市均保持環(huán)比回落，無一集中土拍，成交建面環(huán)比大降38%，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；同比來看，北上廣州持降，降幅均在10%以內(nèi)，深圳穩(wěn)中有增。

二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺3月末廣義庫存量遙遙（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2021年同期，漲跌參半：以西安、長沙為代表的弱二線城市和以鎮(zhèn)江、保定、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。而部分城市諸如石獅、鄭州、江陰、汕頭等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

表4 百城2022年3月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

總結(jié)

綜上，3月供需略有復(fù)蘇，但考量到去年高基數(shù)影響，尚未達到市場預(yù)期，狹義庫存小幅微降至6.04億平，去化周期穩(wěn)中有增至22.7個月，廣義庫存延續(xù)38.4億平高位波動。

分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，3月廣、狹義庫存環(huán)比持降，去化周期微增至15.55個月，庫存風(fēng)險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風(fēng)險依舊較大。

預(yù)判2022年4月，我們認為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢。隨著多地陸續(xù)出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，供需預(yù)計持續(xù)復(fù)蘇。東南沿海經(jīng)濟發(fā)達的核心二三線城市諸如杭州、南京、寧波、合肥等有望率先復(fù)蘇，狹義庫存有望延續(xù)小幅下行，低位波動態(tài)勢；而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，隨著第一批集中供地土拍陸續(xù)開拔，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。

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