（張五常，1935年出生于香港，國際知名經(jīng)濟學(xué)家）

(資料圖片僅供參考)

房價高是因為地價高，這是事實，但說地價高，等于什么都不說。說土地價格高是因為人口密度，可能是錯誤的，因為在中國改革開放初期，人口密度和今天差不多，但土地價格很低。收入增加確實會導(dǎo)致房價上漲，但這并不是什么新鮮事。有一點新鮮的是，十多年前，重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的出現(xiàn)，尤其是高速公路和高速鐵路的出現(xiàn)，縮短了地區(qū)之間的時間距離，這就等于人口之間的距離，從而抬高了地價和房價。

在這里我想指出一個奇怪的現(xiàn)象。這是我所知道的中國的兩個大城市，它們的崛起非常突然。一個是上海。香港房地產(chǎn)價格的繁榮始于2003年左右。上海的房價在20世紀90年代大幅下跌，并在2000年左右觸底。但自2003年以來，上海的土地價格大幅上漲。舉個有趣的例子，2006年，我和一位美國教授朋友談?wù)撋虾５姆績r。當(dāng)時，硅谷一套帶花園的房子的價格大約是上海一套類似房子的兩倍，但到2019年，硅谷的價格只有上海的一半。這反映出中國財富積累的速度比美國快得多。第二個例子是深圳。深圳的房價在上世紀90年代初曾上漲，但此后大幅下跌。深圳房價從2006年開始大幅上漲，到今天已經(jīng)上漲了大約10倍!

以上是我個人不經(jīng)意的觀察，大概是正確的。我還應(yīng)該指出，在一個城市內(nèi)，不同地區(qū)的房價差異很大。

這里有一個有趣的問題。人口密度、經(jīng)濟增長和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并不能解釋中國部分地區(qū)房價的飆升。這是為什么呢?上世紀70年代，我和一群美國經(jīng)濟學(xué)家提出了一個答案，這個答案應(yīng)該可以解釋中國某地房價的突然上漲。我們當(dāng)時都知道房價上漲主要是由于地價上漲，但為什么地價在二戰(zhàn)后持續(xù)上漲了幾十年呢?這在人類歷史上從未發(fā)生過。我們討論了一會兒，大家一致認為答案是我們在二戰(zhàn)后的科學(xué)技術(shù)發(fā)展中從未見過的。這導(dǎo)致了20世紀50年代的兩個重要突破。首先是發(fā)現(xiàn)了生物學(xué)上的基因雙螺旋結(jié)構(gòu)，這導(dǎo)致了醫(yī)學(xué)研究和發(fā)展的爆發(fā)，從而提高了預(yù)期壽命。這種長壽是很重要的，因為一個人的知識往往有很高的投入成本，早逝純粹是一種浪費。第二個重要的突破當(dāng)然是半導(dǎo)體的發(fā)明?；螂p螺旋結(jié)構(gòu)的發(fā)現(xiàn)對中國經(jīng)濟的貢獻并不大，因為生物學(xué)和基因研究是一門只有大學(xué)才能做好的先進科學(xué)，而中國在這些領(lǐng)域的發(fā)展一直令人失望。另一方面，半導(dǎo)體的發(fā)明導(dǎo)致了數(shù)字商務(wù)的發(fā)展，這是另一回事:中國可能是世界上做得最好的。這是因為數(shù)字商業(yè)發(fā)展不需要大量閱讀，而是需要很多能在20歲出頭就成為專家的聰明人。發(fā)展數(shù)字業(yè)務(wù)的第二個重要要求是一個大市場。在這方面，中國也走在了前面:在日常消費品方面，我?guī)啄昵肮烙嬛袊s占世界市場的一半。

基于上述，如果你只讓我選一項最重要的因素來解釋中國樓價的上升，我的選擇是數(shù)碼商業(yè)的發(fā)展。因此，我認為單從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，打壓樓市對經(jīng)濟的發(fā)展是不利的。困難是樓價的急升會惹來財富不均的現(xiàn)象，對社會的穩(wěn)定發(fā)展不利。

我想先談?wù)劇俺礃恰钡膯栴}。 從香港過去的經(jīng)驗來看，“投機”指的是投機，即建筑沒建好，就押上，也可以轉(zhuǎn)手賺錢。 據(jù)我所知，這種猜測在今天的中國是不被容忍的。 另一方面，一個人在中國買房并在五年內(nèi)賣掉它，如果他賺了錢，就必須支付相當(dāng)高的稅。 當(dāng)樓市前景好的時候，可以排隊輪購新物業(yè)，短時間內(nèi)賣掉賺點小錢。 但由于轉(zhuǎn)售成本高，目前中國所謂的房地產(chǎn)投機并沒有獲利。

在今天的中國，二手房通常是先以較高的價格出售，然后再通過談判逐步降價。 有趣的是，在美國，二手樓盤的銷售情況恰恰相反，一般都是從低價抬高再賣出的。 我認為美國的房價是從底部開始上漲的，因為他們有很高的房產(chǎn)稅，通常每年超過房價的1%。 賣家通常會給出一個較低的價格，表明房產(chǎn)稅較低，然后買家競標(biāo)，將最終的售價提交給當(dāng)?shù)卣勁小?所以他們通常以低報價開始。 上述美國和中國由于不同的稅收制度而不同的投標(biāo)安排，解釋了為什么美國的建筑銷售速度比中國快得多。 這與荷蘭人從高到低競標(biāo)速度的方式形成了對比。

總的來說，一個國家的樓價上升，代表著財富的上升。本來不是一件壞事，但對于沒有購進房子的人，樓價上升卻是不幸的。要怎樣處理這個問題呢？政府提供廉租房，香港的經(jīng)驗是不好的，居住的人會因為沒有產(chǎn)權(quán)就沒有安全感。

遠為可取的是政府提供居屋?！熬游荨笔蔷诱哂衅湮莸暮喎Q，政府以廉價出售給某些收入屬于弱勢的人。購買的人有產(chǎn)權(quán)，經(jīng)過若干年可以出售，當(dāng)然也有繼承權(quán)了。香港與新加坡都提供大量居屋，一般辦得好。若干年前，我曾經(jīng)建議國內(nèi)不妨考慮彷效香港與新加坡，提供這種居屋給條件適當(dāng)?shù)氖忻瘛Ｂ犝f中國目前有限競房、兩限房、經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等等，搞得太復(fù)雜了。在這復(fù)雜的情況下我們還要指出中國好些大城市的流動人口多，一般沒有戶籍，要怎樣處理這些同胞是非常頭痛的問題。因為在實際上，中國今天發(fā)展得大有可觀的城市，基本上都是由流動人口搞起來的。

結(jié)論是明顯的。樓價上升是反映著經(jīng)濟發(fā)展得好，也是財富累積有所上升的主要證據(jù)。我跟進了中國的驕人發(fā)展多年，知道流動人口的貢獻大。政府當(dāng)局當(dāng)然也知道。問題是因為樓價上升，好些人買不起樓。我目前能想到的唯一對經(jīng)濟發(fā)展沒有多少負面影響的辦法，是提供一種代金券（voucher，這里可稱購房券）給一些需要幫助買樓的人。這購房券（代金券）不需要替代樓價的全部，替代局部也可以。把這些購房券免費提供給需要幫助購買居所的人就是了。出售房子的人可以持有這些購房券到政府那里兌現(xiàn)。這是從弗里德曼多年前極力主張的幫助孩子求學(xué)的學(xué)券制轉(zhuǎn)用過來的。據(jù)我所知，類似上述的購房券曾經(jīng)在中國的好些城市出現(xiàn)過。我在這里建議的，是這購房券如果用得適當(dāng)，政府不需要再考慮干預(yù)樓價。

上述的地方政府提供的購房券的錢從哪里來呢？從政府出售土地所獲撥一小部分過去就是。今天，中國鬧市的新樓盤的樓價，九成以上是地價。這建議是說，對某些市民政府要少收一點地價。

編輯：劉志薪

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