近期,多地密集出臺商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)。
8月3日,長沙發(fā)布的商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)要求,將購房款全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶,對資金流向進行全程監(jiān)測,對項目工程建設款實施重點監(jiān)管,保證資金“留在項目、留在當?shù)亍?,?yōu)先用于項目建設,保障房地產項目竣工交付。
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8月2日,東莞對商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見,其中提出,將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶,開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。
業(yè)內人士指出,7月28日的中央政治局會議首提“保交樓”,此前一周內銀保監(jiān)會三次表態(tài)“保交樓”,超過10個城市也有“保交樓”相關方向性舉措,預計下半年更多城市相關部門將會有進一步明確的解決方案,保障新房市場修復。
長沙對預售資金采取全額全程監(jiān)管
8月3日,“長沙發(fā)布”微信公眾號發(fā)布消息稱,長沙市住建局日前發(fā)布了《關于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》(以下簡稱《通知》),長沙將對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式,強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式,要求購房人交存的定金、首付款,商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款,全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶,對資金流向進行全程監(jiān)測,對項目工程建設款實施重點監(jiān)管,保證資金“留在項目、留在當?shù)亍保瑑?yōu)先用于項目建設,保障房地產項目竣工交付,促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
《通知》明確,預售資金監(jiān)管期限,自取得商品房預售許可證起至房屋竣工驗收備案止。取得商品房預售許可證前,房地產開發(fā)企業(yè)應選擇一家符合預售資金監(jiān)管條件的商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行,交易中心依據(jù)監(jiān)管部門的授權,按規(guī)定與房地產開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管三方協(xié)議,對監(jiān)管賬戶的設立及預售資金收存、支出和解控等具體事宜進行約定。
同時,長沙將設立市房屋交易資金監(jiān)測專戶的子賬戶,作為預售資金監(jiān)測專戶(以下簡稱監(jiān)測專戶),對預售資金的交存和支出進行監(jiān)測。購房人交存的定金和首付款、商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等預售資金,應全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶;辦理商品房買賣合同網簽備案時,預售資金應按要求存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內資金的支付,也應通過監(jiān)測專戶進行。
對于重點監(jiān)管資金額度的認定,長沙市住建局相關負責人介紹,根據(jù)長沙實際情況,依據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件及工程進度等因素,結合商品房銷售價格進行綜合確定,重點監(jiān)管資金額度為預售資金總額的20%;主體驗收后,重點監(jiān)管額度不得低于預售資金總額的10%;房屋竣工驗收備案后,方可解除全部預售資金的監(jiān)管。
為減輕開發(fā)商負擔,《通知》還明確,開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的見索即付性獨立保函等額替代重點監(jiān)管資金,保函有效期至少應超過項目預計竣工驗收備案時間2個月。
《通知》明確,監(jiān)管賬戶內的預售資金應首先用于項目的工程建設。重點監(jiān)管資金必須用于支付該項目的建設工程價款和材料設備款;非重點監(jiān)管資金,在保證項目工程進度和房屋按期竣工交付的前提下,可由房地產開發(fā)企業(yè)提取使用。所有預售資金,監(jiān)管銀行不得擅自扣劃;按照“留在項目、留在當?shù)亍钡脑瓌t,房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自將資金挪作他用,設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè),集團公司不得擅自抽調。
此外,為增加房地產開發(fā)企業(yè)資金流動性,企業(yè)在取得預售許可證1個月后,已售房價款未能達到預售資金總額的40%,在確保已售房價款留足20%后,可將其余預售資金用于本項目的工程建設。
多地密集出臺預售資金監(jiān)管新規(guī)
8月2日,東莞對商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見。新規(guī)提出,對已取得商品房預售許可的項目,由購房人根據(jù)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息,通過關聯(lián)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網上銀行轉賬等方式,將購房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶(子賬戶是由監(jiān)管銀行針對每套房屋在商品房預售資金監(jiān)管賬戶下分設的、唯一收存對應房屋購房款的銀行賬戶),開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。
新規(guī)要求,監(jiān)管額度內的資金,應當??顚S茫谏唐贩宽椖客瓿煞课菟袡嗍状蔚怯浨?,商業(yè)銀行不得擅自扣劃,設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè),集團公司不得抽調,只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。同時,開發(fā)企業(yè)在申請使用商品房預售資金前,應當在預售資金監(jiān)管系統(tǒng)中申報項目建設資金監(jiān)管額度,提交工程合同、完稅憑證等材料,并將合同金額及稅費分配至各個預售許可證對應樓宇,作為其申請商品房預售資金使用的依據(jù)。對同一個預售許可范圍內的樓宇,開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程建設進度預留相應工程建設保證金后,可憑本項目相關發(fā)票按用途提取使用商品房預售資金。
據(jù)了解,商品房預售資金監(jiān)管,是指由房地產行政主管部門會同銀行,對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管,房地產開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶。商品房預售資金是房地產開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源,也是項目建設的重要資金來源。
此前,多地樓盤項目停工、延期交付引起監(jiān)管部門高度重視。7月14日,為有效防范商品房延期交房增量問題,西安出臺了13項措施,其核心是強化預售資金監(jiān)管,商品房預售資金應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān),商業(yè)銀行未經轄區(qū)住建部門核實同意,擅自撥付監(jiān)管資金應當負責追回。另外,7月12日,滄州在預售資金監(jiān)管規(guī)定征求意見稿中提出,購房合同中須注明購房款不進入監(jiān)管賬號,此合同無效,買售雙方可隨時解除。
值得注意的是,7月28日的中央政治局會議提出“壓實地方政府責任,保交樓、穩(wěn)民生”。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為,中央政治局會議首提“保交樓”具有極強的指示性和針對性,可以提振市場預期。此前一周內銀保監(jiān)會三次表態(tài)“保交樓”,超過10個城市也有保交樓相關方向性舉措,預計下半年更多城市相關部門將會有進一步明確的解決方案,保障新房市場修復。
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