近日，天津市規(guī)劃資源局出臺(tái)《關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。

(資料圖片僅供參考)

（天津市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)截圖）

當(dāng)前，我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，為滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活的向往需求，適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢(shì)，符合住宅市場(chǎng)設(shè)計(jì)精細(xì)化和多樣化需求，在國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際情況，天津市規(guī)劃資源局制定了《市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，主要包括住宅挑空空間、住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間及住宅室外專(zhuān)有庭院等四類(lèi)多樣性空間的增值利用政策。

意見(jiàn)中明確——

一、住宅挑空空間

住宅挑空空間可以有效地創(chuàng)造豐富的室內(nèi)空間形態(tài)。過(guò)往的建設(shè)過(guò)程中由于建設(shè)約定和后期管理不到位，帶來(lái)各種自行搭建造成超出容積率和存在安全隱患的問(wèn)題，為此《意見(jiàn)》對(duì)住宅挑空空間建設(shè)進(jìn)行了約束。

一是住宅挑空空間設(shè)置要求，住宅挑空空間通高部位的建筑層高不應(yīng)超過(guò)7.2m，且其建筑面積總和不應(yīng)超過(guò)該住宅套型總建筑面積的20%；

二是設(shè)置挑空空間的住宅套數(shù)比例要求，高層住宅中設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不應(yīng)超過(guò)高層住宅總套數(shù)的20%，低多層住宅設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限。

《意見(jiàn)》明確了對(duì)可做挑空空間住宅的約束性要求，既滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣化性需求，又考慮到挑空空間廣泛適用性，不僅是洋房等小眾產(chǎn)品的獨(dú)有，同時(shí)對(duì)挑空面積設(shè)置比例要求一定程度上杜絕了因過(guò)多挑空帶來(lái)的潛在安全風(fēng)險(xiǎn)等不利因素。

二、住宅坡屋頂空間

屋頂是每棟建筑都具有的重要組成部分之一，與普通的平屋頂相比，坡屋頂無(wú)論在外部空間效果上極大豐富了城市形象，還是在室內(nèi)空間上提供多樣性功能的需求，都具有特殊的作用和意義，對(duì)于住宅建筑，屋頂、閣樓也是極具趣味性空間和開(kāi)啟想象力的空間。

一是住宅坡屋頂設(shè)置要求，坡屋頂起坡點(diǎn)與樓面垂直距離不大于600mm，坡屋頂坡度角不大于60°，屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8m；

二是獎(jiǎng)勵(lì)政策，滿(mǎn)足上述坡屋頂設(shè)置要求的，坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積不計(jì)容積率，但需補(bǔ)繳土地出讓收益。

對(duì)于城市而言，鼓勵(lì)坡屋頂?shù)慕ㄔO(shè)，為城市的第五立面帶來(lái)多種可能，極大豐富了城市特色風(fēng)貌。從開(kāi)發(fā)商角度，坡屋頂下建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)政策，提升了頂層住宅的價(jià)值，激發(fā)了更多創(chuàng)新產(chǎn)品的積極性。對(duì)于居民而言，屋頂下的建筑面積根據(jù)相應(yīng)的規(guī)范、政策要求明確落在房本上，住宅結(jié)構(gòu)安全可靠，物業(yè)管理清晰不隱晦。

三、住宅地下室空間

住宅投影下地下空間具有較高利用價(jià)值，可以創(chuàng)造豐富的室內(nèi)空間形態(tài)，但地下空間利用不充分，造成大量地下空間資源未被很好的開(kāi)發(fā)利用，同時(shí)存在未經(jīng)審批，私自改造使用，產(chǎn)權(quán)不明晰現(xiàn)象。

一是住宅地下室設(shè)置要求，住宅地下室（住宅單元的地下空間增值利用部分）住宅地下室總層高不應(yīng)超過(guò)6.0m，住宅的臥室、起居室(廳)不應(yīng)布置在地下；

二是土地出讓金補(bǔ)繳政策，住宅地下室建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行。住宅正投影下的地下室是不便于布置停車(chē)位及設(shè)備用房的“雞肋”空間，上述政策是對(duì)此低效空間利用開(kāi)發(fā)的突破，明確了住宅投影下的地下部分可以作為住宅的一部分，提高了住宅尤其是首層住宅的價(jià)值，也為首層住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)提供了多種可能。

四、住宅室外專(zhuān)有庭院

擁有室外小院成了當(dāng)下不少城市居民對(duì)住宅產(chǎn)品的愿望，為規(guī)范住宅室外庭院的管理，讓城市居民踏實(shí)擁有多彩生活的室外庭院同時(shí)，《意見(jiàn)》從高品質(zhì)生活，高效能治理方面努力促進(jìn)小區(qū)全體業(yè)主在現(xiàn)實(shí)生活中真正感受到共享共管共建美好家園。

一是住宅室外專(zhuān)有庭院設(shè)置要求，允許低多層住宅設(shè)置室外專(zhuān)有庭院，住宅室外專(zhuān)有庭院不計(jì)入建筑密度、不計(jì)入綠地率，可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.80m；

二是規(guī)劃審批要求，住宅室外專(zhuān)有庭院應(yīng)界線(xiàn)及立面效果，納入建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查內(nèi)容。通俗地說(shuō)就是“小院”在滿(mǎn)足規(guī)劃指標(biāo)要求、不侵占公共利益的前提下，給予居民更多的住宅產(chǎn)品選擇可能性。

審批手續(xù)辦理

擬出讓居住項(xiàng)目在核發(fā)規(guī)劃條件通知書(shū)時(shí)應(yīng)注明：“鼓勵(lì)住宅多樣性空間增值利用，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。土地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃條件要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間需補(bǔ)繳土地出讓金的，整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在各分期（不包括最后一期）開(kāi)發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，可先行辦理該期建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在該期規(guī)劃驗(yàn)收前，分局應(yīng)按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)；在最后一期開(kāi)發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)最后一期建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。

該意見(jiàn)發(fā)布之日前已取得土地，尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由建設(shè)單位提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)報(bào)有關(guān)區(qū)分局認(rèn)定同意執(zhí)行本規(guī)定的，可按照上述程序辦理相關(guān)手續(xù)。

按照該意見(jiàn)利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間產(chǎn)生的建筑面積，計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記；按照該意見(jiàn)設(shè)置的住宅室外專(zhuān)有庭院，屬于專(zhuān)有部分特定空間，體現(xiàn)在房產(chǎn)證附圖中。

責(zé)任與監(jiān)督

該意見(jiàn)涉及的坡屋頂下建筑面積、住宅地下室建筑面積、挑空空間建筑面積由項(xiàng)目實(shí)施主體、設(shè)計(jì)單位、施工單位、測(cè)繪單位按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)、建設(shè)、測(cè)量，不得虛假設(shè)計(jì)、施工、測(cè)量。項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)總責(zé)任，設(shè)計(jì)單位、施工單位、測(cè)繪單位對(duì)真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性各負(fù)其責(zé)。項(xiàng)目實(shí)施主體有失信行為的，將其納入工程建設(shè)項(xiàng)目審批信用管理信息平臺(tái)，歸集至天津市行政機(jī)關(guān)聯(lián)合獎(jiǎng)懲監(jiān)管系統(tǒng)，按照“一處失信、處處受制”的原則實(shí)施聯(lián)合懲戒。相關(guān)規(guī)劃管理要求在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及所附圖件中予以明確，在規(guī)劃驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，移交執(zhí)法隊(duì)伍依法依規(guī)查處，予以拆除或沒(méi)收。

按照規(guī)劃要求設(shè)計(jì)住宅室外專(zhuān)有庭院的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買(mǎi)賣(mài)合同附加條款，同時(shí)約束私自加建損害他人合法權(quán)益不良行為。規(guī)劃驗(yàn)收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對(duì)本規(guī)定涉及的建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，違反上述要求的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

本意見(jiàn)自發(fā)布之日起在全市范圍內(nèi)試行，試行期三年。

（責(zé)任編輯：楊帆）

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