政策工具箱正在加速開蓋。

8月22日央行第三次降息，5年期LPR下降15個基點。當日央行召開部分金融機構貨幣信貸形勢分析座談會明確“保障房地產合理融資需求”，主要針對房企和個人的合理貸款需求適當放松，而這并非金融體系第一次表態(tài)。

實際上，今年國常會提及房地產的次數(shù)也明顯增加，釋放越來越強烈信號——促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。

(資料圖片僅供參考)

隨之各地紛紛響應，據(jù)光大證券統(tǒng)計，今年1-7月已有超100座城市先后出臺樓市政策，包含提高住房補貼，放松限購、限貸、限價、限售，放寬落戶條件、個人住房轉讓條件等各類措施。

至此，從貨幣政策、到財政政策，“政策工具箱”中各類工具陸續(xù)登場，從中央到地方、從供給和需求兩端同步加速救市。

與此同時，中國央行副行長劉國強公開表示，“要充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些?！痹蟹考瘓F董事長、房地產市場化親歷者孟曉蘇也多次呼吁“目前的政策力度不夠，還需要改變政策思路?！?/p>

政企學各界的聲音預示著，房地產的“政策窗口”還會繼續(xù)放大。

市場尋找反彈 政策轉向“對癥下藥”

房地產政策為何會持續(xù)加碼？因為房地產市場仍處于尋底階段。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~7月房地產開發(fā)投資累計同比下降6.4%，已經連續(xù)12個月下滑；1~7月新開工累計增速下滑36.1%、竣工面積下滑23.3%，下行態(tài)勢還在繼續(xù)。

尤其1~7月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.4%，其中國內貸款下降28.4%，自籌資金下降11.4%。開發(fā)商資金鏈依然緊張，是制約開工、竣工、銷售、挽回信用等環(huán)節(jié)的根本。

尋求反彈的關鍵來自兩方面——政府和企業(yè)。

對于政府來說重點是“對癥下藥”。城市與區(qū)域治理研究院副院長蘇志勇認為，打破僵局一要加快落實“保交樓、穩(wěn)民生”、二要積極為企業(yè)紓困，保障企業(yè)合理的融資需求。

由此可見，政策還有很多發(fā)力空間。例如融資端，進一步釋放房貸利率下調的空間；監(jiān)管端，適當優(yōu)化預售資金監(jiān)管政策、適當調整集中供地政策和三道紅線政策，支持盤活存量資產…蘇志勇認為這些都是政府對癥下藥“用足用好政策工具箱”的體現(xiàn)。

針對資金端，紓困資金則需要既救項目又救房企，而且不過度劃分國企或民企。

近期監(jiān)管部門指示中債信對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，涉碧桂園、龍湖、旭輝、新城等示范民營房企，“信用保護憑證業(yè)務”也選取碧桂園、美的置業(yè)、龍湖作為樣本房企，已經體現(xiàn)出房企紓困政策的調整跡象。

上述示范房企也都反應迅速，在窗口之中盡可能融資。例如碧桂園今年以來通過多元渠道在境內外融資超百億元，在房企融資受限的環(huán)境下將加權平均融資成本進一步降低了36個基點，是房地產行業(yè)內十分少見的。加之碧桂園多次回購和對付債券、增持股票，持續(xù)向市場傳遞著房地產的積極信號，對企業(yè)和行業(yè)來都是利好。

孟曉蘇就直言，紓困民企同樣重要，重視“雙軌制”防止民營房企陷入惡性循環(huán)、充分發(fā)揮混合所有制企業(yè)及民營企業(yè)的作用，利于經濟發(fā)展。

近日全國政協(xié)常委、經濟委員會副主任楊偉民也呼吁，政府要營造好政策和制度環(huán)境，要發(fā)揮企業(yè)家的能動性，國企要敢干、民企要敢闖、外企要敢投。

房企自保與自救 碧桂園領銜搶閘窗口期

在這一輪調整中，房地產企業(yè)需要思考如何把“政策窗口期”當作“生存風口期”，尤其對于民營企業(yè)來說，得有“不躺平”的決心和責任感來自救與自保。

其中“第一把抓手”就是交付，這一方面是在售項目營銷與回款的底氣，同時也是盤活大筆受限資金的鑰匙。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月-7月三十強房企已交付房源總量約86萬戶，其中碧桂園、恒大、融創(chuàng)交付排名TOP3，碧桂園累計交付超25萬套，是第二名交付量的約2倍，差距懸殊，后序列房企交付量均差則在1萬套左右。

據(jù)觀察，目前為保交付，各地正逐漸細化預售資金監(jiān)管，制定一城一策、一企一策、一項目一策的精細方案，創(chuàng)造騰挪空間。

資金管理正是房企的“第二把抓手”，對此頭部房企均已提前布局，例如碧桂園的資金安排早已細化到了項目，并且管理制度上，碧桂園的“大財務管理”精細到回款考核管理、資金管理、會計管理、稅務管理、法務管理等，保證公司能實現(xiàn)“有現(xiàn)金流的利潤，有利潤的現(xiàn)金流”。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月-4月碧桂園的權益回款率已提升至95%，近六年回款率保持在90%以上，“以現(xiàn)金流為核心做回款考核”也使其現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，經營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)為正。萬科、中海等穩(wěn)健企業(yè)的銷售回款率也均超過95%，無一例外都通過狠抓回款“搶閘”政策窗口期獲得更多保障，這也是房企“不躺平、保信心”的表現(xiàn)。

的確，房地產需要信心。“房地產業(yè)并不是一個夕陽產業(yè)，它在中國仍然有必要、仍然有剛性需求，促進房地產平穩(wěn)發(fā)展有利于我國經濟長遠可持續(xù)健康發(fā)展?！比鐥顐ッ袼?，2022年大環(huán)境挑戰(zhàn)不斷，也并非沒有生機，政府拿出決心、企業(yè)保留信心，房地產終究能挺過艱難時期。

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