房屋公攤面積留廢之爭再起。

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先是110平方米房屋實際套內(nèi)僅有61平方米，讓買家吐槽“都是套路”。如今，內(nèi)蒙古取消公攤面積的建議，又讓人們有了更多期待。

近日，內(nèi)蒙古住建廳在針對《關(guān)于規(guī)范房屋公攤面積的提案》(以下簡稱《提案》)的答復(fù)中指出，將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

對此，專家在接受貝殼財經(jīng)記者采訪時稱，我國房屋公攤面積由來已久，取消并非易事，如若取消亦將面臨房屋單價上漲的錯覺。此外，公攤面積客觀存在，爭議的核心并非簡單取消了事，而是要在期房制度下，解決購房者“所見即所得”問題。

一問：公攤面積緣何“招恨”？

近期，有網(wǎng)友自曝，購買110平方米的房屋，在收房時卻是“超厚的墻壁”、“逼仄的空間”，3間臥室亦“小得可憐”。在驗房師測量后，其實際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。

這讓公攤面積制度下高公攤、低得房率的問題，再度成為輿論核心。

公攤面積制度的留廢問題由來已久，每隔一段時間就會引發(fā)市場討論。在不少人看來，公攤面積的存在讓部分開發(fā)商過度增加銷售面積，購房者權(quán)益得不到保障，理應(yīng)取消。

據(jù)了解，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積等組成；而公用建筑面積則主要包含了電梯井、樓梯間、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

對于近期備受關(guān)注的內(nèi)蒙古一則《關(guān)于規(guī)范房屋公攤面積的提案》，內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華提出，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

公攤面積被推上風(fēng)口浪尖，往往與開發(fā)商借公攤面積賺取巨額利潤聯(lián)系在一起。由于國內(nèi)對于公攤面積沒有統(tǒng)一標準，大多由開發(fā)商說了算，因此給了開發(fā)商“鉆空子”的機會。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴貝殼財經(jīng)記者，公攤面積的問題涉及購房者的購房成本和物業(yè)費成本，亦與一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關(guān)聯(lián)。在其看來，處理好公攤面積問題，對于規(guī)范房企項目開發(fā)和降低購房者購房等成本，具有積極作用。

二問：一直以來為何難以取消？

盡管“公攤傷民”的論調(diào)一直存在，但公攤面積客觀存在，取消并非易事。

中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所助理研究員周學(xué)智向貝殼財經(jīng)記者表示，取消公攤面積可能會造成房屋單價上漲的假象，但事實上并非如此。

周學(xué)智解釋稱，在地價、稅費等不變的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋建筑成本變化不大。而開發(fā)商在計算房價時，不管購房者所得的房屋面積中是否包含公攤面積，都會將這部分建設(shè)成本計算其中。因此即便取消公攤面積，房屋總價格不會改變，但由于房屋面積有所減少，房屋每平方米價格將較原來有所上升。

“如果最終取消公攤面積制度，則需要改變當前房地產(chǎn)的價格體系?！敝軐W(xué)智表示，購房應(yīng)按套計價，而非按平米計價。但這在實施過程中，亦有難度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴貝殼財經(jīng)記者，房屋公攤面積按照戶型和房屋舒適度不同而各異，有時公攤面積也意味著更加舒適的居住環(huán)境。比如一梯一戶住房的公攤面積要大于一梯三戶；而購房者實際測量的房內(nèi)面積僅為地理面積，并非實際套內(nèi)面積，這需要專業(yè)的測量計算才能夠得到。

據(jù)了解，公攤面積計算遵循“誰使用誰分攤”原則，但這一計算方式并不是把公攤面積均攤到每一套房子里，而是要通過系數(shù)分攤，也就是說大戶型分攤到的面積較大，小戶型分攤到的面積較小。

此次，內(nèi)蒙古住建廳指出，鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)已經(jīng)實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，如果改革計價依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實現(xiàn)計價依據(jù)和標準從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實施的難度較大，周期較長。

三問：公攤面積爭議如何治本？

在張大偉看來，公攤面積留廢之爭的根結(jié)并非在于制度本身，而是期房制度下，購房者是否可以“所見即所得”。

“此前部分開發(fā)商在期房營銷時，通過夸大房屋信息，傳遞給購房者對于房屋面積的錯誤信息，導(dǎo)致購房者最終在交付后有心理落差?！睆埓髠ケ硎荆绻彿空咴趨⒂^樣板間時，就已經(jīng)對房屋的面積有明確認知，對公攤面積亦有所預(yù)期，上述爭議就會明顯降低。這也是公攤面積糾紛少見于二手房交易中的原因。

值得一提的是，今年北京等地均對“樣板間展示”出臺了新規(guī)，要求必須1:1復(fù)刻，不得弄虛作假，且新房交付后3個月不得拆除。業(yè)內(nèi)人士認為，這可以從一定程度上防范開發(fā)商“造假”的現(xiàn)象。

此外，周學(xué)智認為，對于房屋公攤面積的相關(guān)監(jiān)管，還應(yīng)該進一步出臺相關(guān)文件規(guī)范，嚴格限制公攤面積的上限，并將相關(guān)信息更加透明化。

貝殼財經(jīng)記者姜樊編輯王進雨校對楊許麗

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