消息 ●記者 陳然

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五年前，萬(wàn)科首次喊出“活下去”，當(dāng)時(shí)很多人不以為然。如今，在行業(yè)“寒冬”下，對(duì)一些房企來(lái)說(shuō)，“活下去”已成為一種奢望。

2022年已過(guò)半，房企陸續(xù)披露上半年業(yè)績(jī)，記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，A股上市房企中，已有超百家房企披露中期業(yè)績(jī)，其中近半房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損，最高的虧損近70億元。預(yù)計(jì)盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利，凈利潤(rùn)下滑的情況。

記者注意到，業(yè)績(jī)分化是上半年房企的一大特征，有國(guó)資背景的房企和民營(yíng)房企逐步拉開(kāi)差距，民營(yíng)房企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)普遍虧損狀態(tài)，國(guó)資房企則較為穩(wěn)健。

伴隨業(yè)績(jī)虧損的是規(guī)模縮減，中指研究院9月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，銷售額超千億元的房企僅10家，較去年同期減少14家。

行業(yè)寒冬下，房企紛紛打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了?！睆臉I(yè)者已經(jīng)意識(shí)到，房企想要穿越周期，必須既要建立好穩(wěn)定現(xiàn)金的“壓艙石”，又要尋求到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，才能在更高的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻中穿越周期。

房企業(yè)績(jī)分化加劇

近期各大房企紛紛披露業(yè)績(jī)報(bào)告，A股上市房企中，已有超百家房企發(fā)布了業(yè)績(jī)公告，其中近半房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損，最高的虧損近70億元。預(yù)計(jì)盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利，凈利潤(rùn)下滑的情況。

其中，世茂、陽(yáng)光城（000671）、富力地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展（600466）、金科股份（000656）、榮盛發(fā)展（002146）、中南建設(shè)（000961）、首開(kāi)股份（600376）、ST泰禾（000732）等曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企也出現(xiàn)虧損，總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均降至歷史較低水平。

8月30日晚間，富力地產(chǎn)公告稱，預(yù)計(jì)2022年上半年錄得近69億元凈虧損，成為目前虧損規(guī)模最大的房企。

已引河南國(guó)資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損進(jìn)一步加劇，上半年預(yù)期將錄得50億—60億元的權(quán)益持有人應(yīng)占虧損，而上年同期該公司錄得7.29億元的權(quán)益持有人應(yīng)占溢利。

四川龍頭房企藍(lán)光發(fā)展，2021年便虧掉超百億，今年上半年再度預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損46億元，歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損43億元左右，預(yù)計(jì)2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)。

陽(yáng)光城繼去年凈虧損近70億元后，出現(xiàn)了首個(gè)半年度虧損，上半年歸母凈利潤(rùn)虧損35.65億元，和2021年同期相比，下降幅度高達(dá)278.79%。

寒冬之下，也有活下來(lái)并活得不錯(cuò)的企業(yè)，保利發(fā)展（600048）、雅戈?duì)枺?00177）、招商蛇口（001979）和金融街預(yù)計(jì)盈利超過(guò)10億元。

新城控股（601155）上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元。公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，報(bào)告期末全部指標(biāo)均達(dá)綠檔要求。尤其值得關(guān)注的是，公司在手現(xiàn)金余額達(dá)到447.82億元。

萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%。財(cái)務(wù)方面，上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為82.9億元。截至期末貨幣資金為1410.7億元，對(duì)一年內(nèi)到期的有息債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.3倍。

上半年，綠地控股（600606）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍然保持較大體量，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2045.5億元，利潤(rùn)總額91億元，歸母凈利潤(rùn)42.01億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~131億元。

記者梳理各大房企業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，房企業(yè)績(jī)分化加劇，有國(guó)資背景的房企和民營(yíng)房企逐步拉開(kāi)差距，民營(yíng)房企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)普遍虧損狀態(tài)，特別是前幾年激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)，國(guó)資房企較為穩(wěn)健，體現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。

國(guó)金證券報(bào)告顯示，2019年以來(lái)，在高價(jià)地項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)、高能級(jí)城市限價(jià)的背景下，行業(yè)毛利率水平持續(xù)下滑，國(guó)企和民企分化，央國(guó)企平均毛利率為19.3%，而民企毛利率僅15.6%。典型房企中華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展等13家有國(guó)資背景的房企今年上半年毛利率高于20%；從變化角度看，僅7家房企毛利率有所提升。

銷售大跌，千億房企降至10家

銷售業(yè)績(jī)、交付規(guī)模齊齊下滑，是房企遭遇盈利滑鐵盧的主因。

克而瑞報(bào)告顯示，2022年8月，百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中12家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，10家企業(yè)環(huán)比降幅超過(guò)50%。且有6成百?gòu)?qiáng)房企8月單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平。

整體來(lái)看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1—8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。

銷售大跌下，房企普遍通過(guò)降價(jià)促銷的方式推動(dòng)銷售回款提速，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，有53%的百?gòu)?qiáng)房企上半年銷售均價(jià)同比出現(xiàn)不同幅度下跌，保利發(fā)展、綠地控股、金科股份、旭輝控股等TOP20房企的跌幅均超10%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從今年前8月的累計(jì)情況可以看出，當(dāng)前房企的銷售壓力依然很大。目前全國(guó)重點(diǎn)房企銷售數(shù)據(jù)累計(jì)跌幅達(dá)到45%—50%之間的水平，相當(dāng)于房企銷售數(shù)據(jù)縮水了近一半。從這個(gè)角度看，房企去庫(kù)存壓力和銷售壓力確實(shí)是比較明顯的。

不過(guò)，一部分國(guó)央企如中海、建發(fā)、金茂等在當(dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋下，實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售去化。如中海地產(chǎn)8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額243.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)39.3%。另一部分是重倉(cāng)環(huán)京市場(chǎng)的房企。得益于廊坊限購(gòu)解除，部分企業(yè)銷售受到帶動(dòng)。榮盛發(fā)展8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額34.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)32.9%。

行業(yè)“寒冬”下現(xiàn)金為王

在當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入“寒冬”的房地產(chǎn)行業(yè)中，穩(wěn)住現(xiàn)金流是“活下去”關(guān)鍵，“現(xiàn)金為王”成為房企生存的共同法則。

在行業(yè)下行、融資收緊的背景下，能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流為正的房企并不算多，即便是龍頭企業(yè)，手握“余糧”的不多。

2021年年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-46.76億元，同比大降129.3％，這也是越秀地產(chǎn)2018年以來(lái)首次經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)。截至2022年上半年末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債達(dá)269.59億元，同比增加40.67％，現(xiàn)金余額為390.5億元。

但盡管如此，越秀地產(chǎn)依舊逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，公司此前表示今年準(zhǔn)備了457億拿地。最新披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，越秀地產(chǎn)新增權(quán)益建筑面積約267.7萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額為341.7億元，僅7月份拿地金額就高達(dá)213億元。

當(dāng)下，誰(shuí)家的“家底”厚，堅(jiān)持的時(shí)間就久一點(diǎn)。截至今年6月末，金地集團(tuán)（600383）手握現(xiàn)金約648億元，以及1700億元可用銀行授信規(guī)模。

上半年，旭輝控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額631億元，較2021年同期的1361.5億元下跌53.6%，回款率超過(guò)100%，累計(jì)回款金額超過(guò)850億元；在手現(xiàn)金312億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

中南建設(shè)據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，2022年上半年，該公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入為467.7億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~48.1億元，同比增加99.4%，并連續(xù)5年保持正值。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控從嚴(yán)、融資收緊的背景下，疊加房企債務(wù)集中到期風(fēng)險(xiǎn)，降負(fù)債、提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性是行業(yè)共識(shí)，現(xiàn)金流重要性凸顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將從過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)的新模式。

與此同時(shí)，當(dāng)前有不少房企正在尋找新的增長(zhǎng)曲線。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，綠城、龍湖、旭輝、世茂、金地、朗詩(shī)、碧桂園等頭部房企已加大了代建業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)投資等業(yè)務(wù)的投入。

對(duì)于房企而言，除了保交付、促銷售回款、改善流動(dòng)性之外，優(yōu)選項(xiàng)目、審慎拿地，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià)，成為目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)金為王