記者 李貝貝 見(jiàn)習(xí)記者 梁寶欣 深圳報(bào)道

近日，多家頭部房企發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)。總體來(lái)看，整體業(yè)績(jī)?nèi)猿实兔誀顟B(tài)，難以達(dá)到恢復(fù)預(yù)期，同時(shí)也顯現(xiàn)了市場(chǎng)進(jìn)一步分化的趨勢(shì)。

據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5190.1億元，環(huán)比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍維持在47.4%的較高水平。

(資料圖片)

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在9月9日接受《》記者采訪時(shí)表示，從成交數(shù)據(jù)上來(lái)看，特別是從頭部房企的銷售額來(lái)看，其實(shí)能夠非常明顯的看出宏觀經(jīng)濟(jì)的筑底，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了非常深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)，也造成了地產(chǎn)行業(yè)整體銷售額的斷崖式下跌，目前來(lái)講，地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)整還沒(méi)有恢復(fù)正常的狀態(tài)。

進(jìn)一步分化

9月5日晚，萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、金地等多家房企集體發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)。而據(jù)《》記者觀察發(fā)現(xiàn)，有部分頭部房企單月銷售額同比增速回正，如華潤(rùn)置地、招商蛇口（001979）、金地集團(tuán)（600383）、中國(guó)金茂、龍湖地產(chǎn)等。

以金地集團(tuán)為例，8月份實(shí)現(xiàn)簽約面積102.4萬(wàn)平方米，同比上升14.45%；單月銷售額212.3億元，同比上升11.56%。

克而瑞研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月，整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中有30家房企的單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，40家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升?？硕鹬赋觯徊糠盅肫?、國(guó)企實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售去化，主要是因?yàn)槭墚?dāng)前市場(chǎng)的正向刺激反饋，如中海、建發(fā)、金茂等。而另一部分則是如榮盛發(fā)展（002146）這類重倉(cāng)環(huán)京市場(chǎng)的房企，得益于廊坊限購(gòu)的解除，在銷售上有著積極的推動(dòng)。

8月初，河北廊坊發(fā)文取消了已經(jīng)執(zhí)行6年的限購(gòu)政策，同時(shí)還降低住房公積金貸款首付比例，繳存職工使用住房公積金貸款購(gòu)買家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。

數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額34.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)32.9%?？硕鹧芯恐行闹赋?，在榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)中河北省的土儲(chǔ)在省域占比中最高，雖然較年初下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍達(dá)到41.6%。

此外，值得注意的是，8月百?gòu)?qiáng)房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年的月均水平，市場(chǎng)進(jìn)一步分化。

對(duì)此，郭毅指出，從地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)講，目前三、四、五線城市的市場(chǎng)，面臨著比較大的去化壓力。而在這樣一個(gè)大的市場(chǎng)背景和行業(yè)背景基礎(chǔ)上，單靠房企自己的修復(fù)能力，是很難真正讓地產(chǎn)行業(yè)從低谷恢復(fù)到復(fù)蘇升溫的狀態(tài)。

除了8月業(yè)績(jī)不盡如人意外，房企前8個(gè)月的整體業(yè)績(jī)也稍顯“寒冷”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-8月，不同陣營(yíng)房企數(shù)量均有較大變化，其中千億元以上陣營(yíng)10家，較去年同期減少14家；超百億元房企96家，較去年同期減少48家。

圖源：中指研究院

具體來(lái)看，銷售超過(guò)千億元房企分別為碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、金地、龍湖。其中碧桂園以3206.9億元位列行業(yè)第一，萬(wàn)科以2790億元位列第二，保利發(fā)展以2780.5億元位列第三。

與上年對(duì)比來(lái)看，前10房企銷售額門檻值為1258.3億元，較上年下降39.5%；而前100房企的門檻值為95.3億元，同比降56.7%。

此外，克而瑞研究中心指出，目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體信心尚處在低位、市場(chǎng)整體需求以及購(gòu)買力不足，9月及第四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

如何提升房企銷售業(yè)績(jī)？

郭毅指出，從外部環(huán)境來(lái)看，未來(lái)還是要看支撐力度更強(qiáng)的一二線城市能否進(jìn)一步放松調(diào)控政策，并給購(gòu)房者更好的市場(chǎng)預(yù)期，形成信心的復(fù)蘇，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)成交量的回暖。

“對(duì)于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，可能要針對(duì)自己的業(yè)務(wù)領(lǐng)域去調(diào)整業(yè)務(wù)布局。一方面更多聚焦于需求相對(duì)穩(wěn)健的一二線城市，對(duì)于本身就已經(jīng)存在較大庫(kù)存壓力的三四五線城市則盡量收縮投資，從而保證自身運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健和安全。除了調(diào)整業(yè)務(wù)領(lǐng)域之外，房企還可以沿著房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條去做一個(gè)更深遠(yuǎn)的布局。過(guò)去的房企主要依賴高周轉(zhuǎn)、規(guī)模化的發(fā)展模式，雖然說(shuō)銷售額在提升，但是并沒(méi)有留存經(jīng)營(yíng)收益較好的資產(chǎn)，這使得房企抵御風(fēng)險(xiǎn)能力就相對(duì)比較弱。”郭毅說(shuō)道。

值得一提的是，多家房企在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示將根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整銷售模式。

像龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳序平在8月26日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年會(huì)根據(jù)整個(gè)集團(tuán)現(xiàn)金流的安全，包括維持合理的利潤(rùn)增長(zhǎng)，來(lái)確定推盤節(jié)奏，合理地確定推貨，全年計(jì)劃供貨的可售貨源達(dá)到4000億，過(guò)程中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

“當(dāng)下，龍湖不會(huì)為了銷售規(guī)模的任務(wù)去做一些被動(dòng)的動(dòng)作，仍然保持自己回款的安全、資金盤面的安全和利潤(rùn)的增長(zhǎng)?！标愋蚱秸f(shuō)。

而萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝也在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科今年銷售專項(xiàng)行動(dòng)有四個(gè)方面的動(dòng)作：一是提升傭金結(jié)算速度；二是調(diào)整銷售激勵(lì)政策；三是整合自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓(xùn)和提升。自開(kāi)始部署專項(xiàng)行動(dòng)以來(lái)，公司圍繞去化庫(kù)存、加快回款已取得一定成效。

不過(guò)，郭毅認(rèn)為，從整個(gè)大環(huán)境來(lái)講，不管是宏觀經(jīng)濟(jì)，還是房企針對(duì)自身業(yè)務(wù)布局和業(yè)務(wù)領(lǐng)域的調(diào)整，都需要一個(gè)相對(duì)比較長(zhǎng)的周期。

“對(duì)于今年的‘金九銀十’不能抱有太高的指望，雖然能夠預(yù)見(jiàn)政策層面會(huì)逐漸寬松，但今年基本是看不到市場(chǎng)底部逐漸的修復(fù)?！惫阏f(shuō)道。

關(guān)鍵詞： 銷售數(shù)據(jù)