房地產(chǎn)行業(yè)受地域因素的影響較大，不同地區(qū)的市場(chǎng)影響因素不同，因此表現(xiàn)出的周期進(jìn)程和景氣循環(huán)特征也不同。研究不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣波動(dòng)，一方面能夠全面、系統(tǒng)、客觀地反映行業(yè)全國(guó)整體大勢(shì)，為政府制定政策、維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持；另一方面能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地抓住各地區(qū)市場(chǎng)的潛在機(jī)會(huì)并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為市場(chǎng)參與者提供決策參考。

本報(bào)告旨在研究全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的關(guān)鍵指標(biāo)——住宅價(jià)格，依托易居研究院最新研發(fā)的50 城房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中的住宅價(jià)格景氣指數(shù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)總結(jié)與歸納，探究規(guī)律，指導(dǎo)實(shí)踐。

(資料圖片僅供參考)

一、7 月 50 城住宅價(jià)格指數(shù)小幅回落，預(yù)計(jì)年內(nèi)見底

2022 年 7 月，易居 50 城住宅價(jià)格景氣指數(shù)為-140，環(huán)比上月下跌1%。自去年 8 月景氣指數(shù)由正轉(zhuǎn)負(fù)以來，已經(jīng)持續(xù)一年處于負(fù)值區(qū)間了。當(dāng)前景氣度處歷史低位，仍在筑底盤整?？紤]到今年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)將逐漸發(fā)力，后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施實(shí)施力度有望繼續(xù)加大，住宅銷售量將企穩(wěn)，甚至小反彈，估計(jì)四季度 50 城住宅價(jià)格景氣度有望出現(xiàn)微幅反彈，年內(nèi)見底概率很大。

二、7 月上海住宅價(jià)格景氣度最高、長(zhǎng)春最低

2022 年 7 月，易居 50 城中僅上海住宅價(jià)格景氣指數(shù)為正，其余49 城住宅價(jià)格指數(shù)均為負(fù)。住宅價(jià)格指數(shù)排名靠前的城市有上海、北京、成都、合肥、廈門等，以一線城市和強(qiáng)二線城市為主。排名靠后的城市有哈爾濱、大連、沈陽、洛陽、長(zhǎng)春等，主要集中在東北地區(qū)。

三、本輪房?jī)r(jià)下跌期，京滬房?jī)r(jià)扛跌，鄭州廊坊弱爆

觀察易居 50 城住宅價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)，不難發(fā)現(xiàn)各城在房?jī)r(jià)指數(shù)下跌開始時(shí)間節(jié)點(diǎn)、下跌持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度、下跌程度等維度上均有很大不同。根據(jù)本輪周期中各城市住宅價(jià)格指數(shù)最高點(diǎn)和最低點(diǎn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和數(shù)值，計(jì)算可得本輪周期50 城各自的階段房?jī)r(jià)總跌幅和持續(xù)時(shí)長(zhǎng)（剔除房?jī)r(jià)震蕩上漲和持平的月份）。其中，北京、上海、成都等 3 城已止跌轉(zhuǎn)漲，其下跌時(shí)間皆持續(xù)了 3個(gè)月；廣州當(dāng)前呈盤整形態(tài)；其余46 城住宅價(jià)格指數(shù)仍在下跌中。

從房?jī)r(jià)累計(jì)下跌時(shí)間來看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性最強(qiáng)。但深圳由于全國(guó)最早出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)且至今政策威力持續(xù)，市場(chǎng)預(yù)期仍未有改善，從去年3月到目前已持續(xù)下跌15 個(gè)月。二線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)分化明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)二線城市譬如杭州，房?jī)r(jià)下跌開始時(shí)間較晚，因此下跌持續(xù)時(shí)間也較短。特別是成都，其房?jī)r(jià)在二線城市中最先止跌轉(zhuǎn)漲，主要得益于二手房限價(jià)放松和近期一系列穩(wěn)市場(chǎng)的新政。

河南、貴州、山東三省主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較弱。表現(xiàn)為廊坊和鄭州的市場(chǎng)景氣度最差，廊坊自 2017 年 7 月開始下跌，至今累計(jì)下跌 41 個(gè)月；鄭州自2017 年 8 月開始下跌，至今累計(jì)下跌 44 個(gè)月；當(dāng)前二城已屬于超跌狀態(tài)。在此背景下，近日廊坊宣布取消限購限售；而鄭州自今年3 月起就大力度救市。

從本輪下跌周期的房?jī)r(jià)總跌幅來看，跌幅相對(duì)較小城市為杭州、海口、長(zhǎng)沙、北京、成都，跌幅均在 1%以內(nèi)。其中，杭州總跌幅最小，僅 0.3%，原因是杭州下跌開始時(shí)間晚，目前只跌了3 個(gè)月，估計(jì)還將繼續(xù)下跌一段時(shí)間。

目前總跌幅較大的城市為廊坊、太原、貴陽、哈爾濱，跌幅均超過 10%。其中，廊坊跌幅排第一，達(dá) 14.2% ；其下跌過程可大致分為三個(gè)階段：2017 年7 月至 2018 年 3 月快速下跌，2018 年 4 月至 2021 年 7 月震蕩下跌，2021 年 8月至今平緩下跌。當(dāng)前，廊坊與鄭州房?jī)r(jià)水平已回到了 2016 年 8月。

需要提示的是，這里的房?jī)r(jià)指數(shù)是綜合處理后的價(jià)格，其波幅會(huì)明顯小于我們實(shí)際感受到的幅度，比如廊坊的實(shí)際體感累計(jì)跌幅為達(dá)五成。

大多數(shù)城市跌幅與下跌時(shí)長(zhǎng)相關(guān)性較高，但也有例外。比如南昌，其房?jī)r(jià)于 2019年 5 月就由漲轉(zhuǎn)跌。高點(diǎn)距今約 39 個(gè)月，屬于本輪周期中全國(guó)房?jī)r(jià)較早轉(zhuǎn)跌的城市之一，其房?jī)r(jià)下跌的月份有 24 個(gè)月。但從總跌幅來看，僅下跌2.5%，屬于本輪周期房?jī)r(jià)下跌較緩慢的城市。

報(bào)告執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭 研究員 潘竑羽

關(guān)鍵詞： 監(jiān)測(cè)系統(tǒng)