今日三大指數(shù)再度殺跌，又是關(guān)燈吃面的一天。不過萬綠叢中仍有為數(shù)不多的飄紅板塊，房地產(chǎn)便是其中一個。截止收盤，房地產(chǎn)板塊逆勢上漲1.8%，棲霞建設(shè)（600533）(600533.SH)、中洲控股（000042）(000042.SZ)、中交地產(chǎn)（000736）(000736.SZ)、沙河股份（000014）(000014.SZ)漲停，南國置業(yè)（002305）(002305.SZ)、新城控股（601155）(601155.SH)漲超7%。

從博弈角度看，在賽道股集體大跌的拖累下，市場再現(xiàn)普跌行情，其中TOPCON電池、一體化壓鑄、第三代半導(dǎo)體、儲能等前期熱門方向跌幅居前，整體呈現(xiàn)出較強的虧錢效應(yīng)。在此背景下，資金開始回流地產(chǎn)、金融等防御性板塊。

(相關(guān)資料圖)

消息面上，上周多地放松了公積金貸款限制、出臺了購房補貼政策?！氨＝粯恰眲幼鞲臃e極主動，鄭州和太原都出臺了“保交付“政策，督促房企積極復(fù)工。石家莊，鄭州、湖北襄陽、山東德州都放松了公積金貸款限制。河南周口、杭州臨安、浙江蘭溪出臺了購房補貼政策。

東興證券認為，在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策正進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進一步加強。地方政府在充分理解中央對樓市的態(tài)度后，各類刺激政策的出臺也將更為積極，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購限售以及發(fā)放購房補貼等措施都將更加積極的出臺。

值得一說的是，9月以來，在市場缺乏明顯主線下，地產(chǎn)內(nèi)部不少個股撐起了半片天。其中，華發(fā)股份（600325）、濱江集團（002244）、建發(fā)股份（600153）、招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）累計漲幅分別為34%、29%、27%、10%、8%。拉長時間軸來看，今年以來以上個股漲幅更是高達91%、172%、76%、26%、25%。

那么，在上半年市場持續(xù)調(diào)整以及地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬背景下，如此彪悍的漲幅演繹了什么邏輯?或許行業(yè)半年報中的經(jīng)營數(shù)據(jù)可窺見其一斑。

從盈利分化角度看，2022上半年A+H股103家主流上市房企營收同比-14.7%，較2021同期下滑46.6個百分點;歸母凈利同比下降66.8%，較2021同期下滑62.6個百分點。

其中，行業(yè)歸母凈利增速迎來近10年最大下行，主要由小型房企/民企虧損導(dǎo)致，而大型房企和國企盈利表現(xiàn)相對穩(wěn)定，行業(yè)盈利集中度創(chuàng)2012年以來新高，分梯度大型房企、分性質(zhì)國企分別貢獻107%、87%的歸母凈利潤。

從現(xiàn)金流改善角度看，2022上半年總體房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為521.7億元，同比增長51億元。A股總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比下降38%，各梯隊、各類型房企均有不同程度下行，但在增速放緩、融資收緊大環(huán)境下，房企現(xiàn)金偏好普遍加強，大型房企、國企經(jīng)營現(xiàn)金流出逆勢擴大。

此外，2022上半年總體房企存貨占總資產(chǎn)比重52.3%，較2021同期上升0.8個百分點。分結(jié)構(gòu)看，大型房企、國企庫存占全行業(yè)庫存比同比分別增長0.3、1.8個百分點。

天風(fēng)證券（601162）認為，大型房企、國企有望受益于融資與銷售的結(jié)構(gòu)性改善，逆勢拿地擴張，2022全年大型房企、國企存貨占比或可繼續(xù)提升。

從融資缺口角度看，2022上半年總體房企籌資活動現(xiàn)金流凈額為-1419.8億元，其中大型房企基本實現(xiàn)融資平衡，中小房企、民企融資承壓，2021年以來融資端的風(fēng)險偏好仍未見顯著改善。

此外，今年上半年總體有息負債規(guī)模同比下降3.7%，增速較2021同期下降6.0個百分點，有息負債降幅較2021期末再擴大。其中，大型房企、國企在規(guī)模上逆勢擴張，在結(jié)構(gòu)上中長期有息負債占比同比分別再提2pct、1pct，債務(wù)久期持續(xù)優(yōu)化，而中小房企、民企艱難縮表，且短期償債壓力仍在加大。

天風(fēng)證券認為，2022上半年地產(chǎn)行業(yè)艱難尋底，盈利能力來到歷史低位，但分結(jié)構(gòu)來看，部分優(yōu)質(zhì)龍頭、國企穿越周期、逆勢擴張?？春帽据喰袠I(yè)供給側(cè)改革之后的行業(yè)格局改善，以及短期需求政策托底力度增長所帶來的alpha和beta共振機會，投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。

持續(xù)推薦：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：中國海外發(fā)展、金地集團（600383）、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口;2)優(yōu)質(zhì)成長：新城控股、旭輝控股集團;3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余（001914）、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、濱江集團、綠城中國等。

關(guān)鍵詞： 發(fā)生了什么