9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)有所增加。

8月份數(shù)據(jù)延續(xù)了7月份的下降趨勢(shì)，表明國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要警惕市場(chǎng)進(jìn)一步降溫的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前新一輪購(gòu)房政策放松正在開啟，比如日前濟(jì)南、青島、寧波等地均有放松限購(gòu)的政策出臺(tái)，客觀上有助于穩(wěn)定住房市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)降溫

(資料圖片)

市場(chǎng)提振迫在眉睫

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，一是一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二三線城市環(huán)比轉(zhuǎn)降或降幅擴(kuò)大。8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有50個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和5個(gè)。二是一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市有49個(gè)，比上月增加1個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市有61個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

新建商品住宅方面，從8月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅和同比漲幅數(shù)據(jù)看，上漲明顯的普遍是重點(diǎn)的、城市基本面不錯(cuò)的城市。其中上海環(huán)比漲幅最大，而杭州同比漲幅最大。從此類漲幅數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前樓市相對(duì)好的城市包括了上海、北京、南京、杭州、成都、寧波、合肥等。尤其是上海房?jī)r(jià)漲幅排名第一。此外從8月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、-0.2%和-0.4%。同比漲幅則為2.9%、-1.0%和-3.7%?？傮w上看，三類城市無(wú)論環(huán)同比指標(biāo)，相比7月份數(shù)據(jù)均有所下滑。

表1：2022年8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)（數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

二手住宅方面，從8月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看，南京、上海、成都和昆明等表現(xiàn)較好。昆明二手房相對(duì)強(qiáng)勁，尤其是過(guò)去幾年昆明新房的供應(yīng)相對(duì)偏少，或說(shuō)明部分購(gòu)房需求進(jìn)入到二手房市場(chǎng)。類似城市表現(xiàn)有點(diǎn)類似此前的?？诙址?jī)r(jià)格上漲現(xiàn)象。此外從8月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、-0.3%和-0.5%。同比漲幅則為0.8%、-2.8%和-4.2%?？傮w上看，三類城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)一致，8月份均呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)。

表2：2022年8月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)（數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“8月全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)有兩個(gè)特點(diǎn)。第一、延續(xù)了7月份房?jī)r(jià)降溫的態(tài)勢(shì)，和市場(chǎng)反饋是吻合的，要警惕進(jìn)一步降溫的風(fēng)險(xiǎn)。第二、部分重點(diǎn)城市相對(duì)不錯(cuò)，尤其是上海、杭州、成都等城市。從后續(xù)趨勢(shì)看，關(guān)鍵看9月份交易數(shù)據(jù)。新一輪購(gòu)房政策放松在開啟，客觀上有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。也需要關(guān)注二手房的交易態(tài)勢(shì)，此類市場(chǎng)也需要進(jìn)一步放松政策?！?/p>

易居克而瑞部門副總經(jīng)理繆萌告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不振或?qū)⒀永m(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為嚴(yán)峻的情況下，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的預(yù)期亦不樂(lè)觀，特別是改善性需求這一塊?！?/p>

用好政策工具箱

適度放寬限購(gòu)趨勢(shì)漸明

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅比7月分別回落0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格降幅比7月分別擴(kuò)大0.5和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

“一方面今年7-8月份屬于樓市淡季，另一方面，在6月份交易沖高一波后，7、8月份交易行情確實(shí)不好，也使得房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“要警惕市場(chǎng)進(jìn)一步降溫的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)購(gòu)房政策需要更加寬松。”

9月份以來(lái)，寧波、濟(jì)南、青島等地對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。9月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微發(fā)布消息表示，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行適度調(diào)整優(yōu)化：繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實(shí)行限購(gòu)政策。對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購(gòu)2套，二孩、三孩家庭可增購(gòu)1套，外地居民居住滿半年限購(gòu)1套。同日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也宣布，繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)，自9月16日起實(shí)施。這意味著除了二環(huán)以內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)?fù)猓瑵?jì)南市其他區(qū)域不再限購(gòu)了。

此前，頻頻放出放寬房產(chǎn)限購(gòu)的好消息。例如，9月8日起寧波全面取消限購(gòu)，不過(guò)購(gòu)房者仍需申請(qǐng)購(gòu)房證明，但不做審核。9月13日，鄭州通過(guò)深化戶籍制度改革，成為今年我國(guó)首個(gè)全面取消落戶限制的特大城市，被認(rèn)為是“變相”放松限購(gòu)政策。此前，鄭州要求外地人購(gòu)房滿足連續(xù)繳納24個(gè)月社?；騻€(gè)稅。

在“房住不炒”基礎(chǔ)上，適度放寬限購(gòu)政策趨勢(shì)漸明。山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)張振勇表示，“以目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，不排除會(huì)有其他城市加入調(diào)整限購(gòu)政策的行列中來(lái)?！?/p>

張振勇說(shuō)，“房地產(chǎn)是地方政府重要的收入來(lái)源，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)因關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多、對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)的影響力較大，而成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，無(wú)論是新房、二手房的流動(dòng)性都較為緩慢，政府通過(guò)放松限購(gòu)政策，將有助于刺激市場(chǎng)消費(fèi)，滿足老百姓對(duì)住房的合理需求?！?/p>

“為了更好地保障市民對(duì)住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，今年以來(lái)不少城市都對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化?！睗?jì)南某房地產(chǎn)業(yè)資深人士告訴記者，此前該市降低購(gòu)買社保時(shí)間、降低貸款利率等，以滿足市民購(gòu)房需求；本次限購(gòu)政策再優(yōu)化，有助于進(jìn)一步滿足市民合理購(gòu)房需求。

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