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地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)持續(xù)修復(fù)，在基數(shù)效應(yīng)下，銷量數(shù)據(jù)有所改善，但不算明顯，預(yù)計4季度增速將修復(fù)至-5%左右。8月單月銷售金額和面積分別同比下降20%和23%，較7月有所修復(fù)，考慮去年同期基數(shù)效應(yīng)，整體修復(fù)仍然緩慢，我們曾在8月的百強房企銷售數(shù)據(jù)點評中提到《央企轉(zhuǎn)正》，可以看到整體市場仍然是偏弱的格局。隨著基數(shù)效應(yīng)將逐步提高，預(yù)計4季度增速將恢復(fù)至-5%左右，若沒有房企融資端政策出臺，預(yù)計4季度樓市在銷售數(shù)據(jù)層面會略低于市場的普遍預(yù)期，即單季度能夠看到銷售同比正增長。

亮點數(shù)據(jù)在竣工，大幅度修復(fù)至-2%，考慮去年同期并沒有低基數(shù)，因此竣工改善非常明顯，預(yù)計4季度將回到正增長，并持續(xù)較長時間。8月竣工同環(huán)比均大幅度改善，遠超預(yù)期，恢復(fù)至去年同期水平，而去年同期為歷史上各年份的8月單月最高點，因此當(dāng)前的竣工情況已經(jīng)接近正常水平。我們在上一篇報告提到，2022年前7月份的竣工情況已經(jīng)回到了2011年同期水平，而2011年的銷售水平遠低于當(dāng)前，因此，即便考慮未來銷售中樞下移，當(dāng)前竣工也遠低于銷售規(guī)模，也即，竣工將長時間處于上行周期。同時，我們預(yù)計，2022年4季度竣工單季度就會重新回到同比正增長。

上游開工情況仍然低迷，拉低了地產(chǎn)投資，數(shù)據(jù)進一步探底，考慮到目前的在手土儲較多、新拿地較少、去化較弱，預(yù)計上游數(shù)據(jù)仍將保持低位。新開工面積同比-46%，較7月進一步下滑，并帶動地產(chǎn)投資進一步下降至-14%，由于目前房企在手土儲去化依然較慢，且總量仍然較多，因此新拿地的動力仍將不足，存量去化是當(dāng)前的主旋律，這會導(dǎo)致新開工面積保持低位。同時，2021年拿地貢獻的地產(chǎn)投資達到了3成，2022年拿地大幅度回落，也導(dǎo)致了地產(chǎn)投資持續(xù)下降。

上游弱、下游強的格局預(yù)計在未來2年時間當(dāng)中均將維持，而銷售市場的好轉(zhuǎn)仍然取決于房企的信用能力是否有所恢復(fù)，仍然看好二線央國企。目前房企在手土儲仍然較多，可去化年限預(yù)計超過3年，因此新拿地和新開工動力將長期維持低位，而下游竣工鏈將逐步改善，預(yù)計2023年將迎來地產(chǎn)投資和竣工的同步增長。我們繼續(xù)推薦二線央國企，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153），同時，結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒已經(jīng)出現(xiàn)，推薦金融街（000402）、中新集團（601512）等，受益中國國貿(mào)（600007），并持續(xù)推薦一線央國企，如保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A等。

風(fēng)險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

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