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當前觀點:8月銷售環(huán)比增5%,竣工高增難抵投資降幅擴大

時間 : 2022-09-19 16:55:04來源 : 中房網(wǎng)

9月16日上午,國家統(tǒng)計局公布了2022年1-8月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化,銷售和投資規(guī)模分別環(huán)比上漲5%和2%。但整體房地產(chǎn)市場仍處在下行過程中,雖續(xù)建項目交付增長推動房屋竣工高增至年內(nèi)次高,但房屋新開工面積和土地購置面積均環(huán)比再降,受此影響下房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅再度擴大。從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面,仍然需較長過程。


(資料圖片僅供參考)

東部回升帶動8月銷售面積環(huán)比增5%

同比降幅收窄6pcts

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1—8月,商品房銷售面積87890萬平方米,同比下降23.0%;商品房銷售額85870億元,下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

單月來看,8月商品房銷售面積和金額均實現(xiàn)了同比降幅收窄。8月全國共計完成商品房銷售9712萬平方米和10107億元,同比降幅較7月分別收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%;環(huán)比也分別上漲5%和4%。

需要說明的是,8月全國商品房銷售表現(xiàn)仍處于歷史較低水平,同比降幅顯著收窄主因是2021年同期基數(shù)較低(2021年7月起商品房銷售面積同比由正轉(zhuǎn)負,2021年8月同比降幅擴大7.1pcts至15.6%)。同時從規(guī)模上來看,2022年8月銷售規(guī)模也僅高于7月和4月。

分地區(qū)來看,東部地區(qū)銷售筑底回升為拉動全國商品房銷售規(guī)模環(huán)比上漲的主要因素。從商品房銷售面積來看,僅東部地區(qū)1-8月同比降幅較1-7月收窄了0.1pct,中部、西部和東北地區(qū)降幅分別繼續(xù)擴大0.6pct、1.6pcts和0.3pct。

16城房價環(huán)比由升轉(zhuǎn)跌

三四線新房房價同比降幅擴大至3.7%

根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看,8月商品房銷售均價下調(diào)至10407元/平方米,環(huán)比小降1%,同比增3%。

從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比微漲0.1%;而二線和三四線城市分別環(huán)比下降0.22%和0.4%。

具體來看,8月70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有50個,比7月增加10個。如廣州、重慶、鄭州、福州、揚州、徐州等8月新建商品住宅銷售價格均環(huán)比由增轉(zhuǎn)降,其中重慶環(huán)比下降1.1%回調(diào)最大。

同比來看,全國整體商品住宅銷售價格繼續(xù)下探,一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落,二三線城市同比降幅擴大。

8月70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格同比下降城市有49個,比7月增加1個。如武漢、廈門、沈陽、福州、天津等同比降幅均擴大,其中武漢較7月擴大1.6pcts,最為顯著。

新開工走弱至年內(nèi)新低、竣工走強至次高

土地購置環(huán)比再降7%

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1—8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積868649萬平方米,同比下降4.5%;新開工面積85062萬平方米,下降37.2%;竣工面積36861萬平方米,下降21.1%。對比1-7月,新開工面積同比降幅擴大了1.1pcts,拖累施工面積同比降幅也擴大了0.8pct;而竣工繼續(xù)發(fā)力,面積同比降幅收窄2.2pcts。

單月來看,“開工走弱、竣工走強”的狀態(tài)依舊延續(xù)。8月房屋新開工面積和竣工面積分別為8995萬平方米和4833萬平方米,環(huán)比分別下降6.7%和上升42%。其中,新開工面積已降至全年新低,同比下降45.7%;竣工面積則回升至年內(nèi)次高,同比降幅也收窄至2.5%。

各地“保交樓”和“停工”項目復(fù)工政策進一步深化,多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機制,對房屋竣工起到有效促進作用。相反,各房企房屋新開工計劃也進一步擱置。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5400萬平方米,同比下降49.7%;土地成交價款3819億元,下降42.55%;二者降幅分別較1-7月擴大1.56pcts和收窄0.47pct。

單月來看,8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元,其中土地購置面積環(huán)比下降7%。8月重點城市集中供地進入后半程,除深圳土拍熱度仍在高位外,濟南和天津成交地塊多以底價成交。

8月開發(fā)投資額環(huán)比增2%

但新開工土地購置萎靡致同比降幅再擴大至14%

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):1—8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元,同比下降7.4%,降幅較1-7月擴大1pct。其中8月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額11347億元,環(huán)比上漲1.8%,同比降幅擴大1.5pcts至13.8%。

8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長,主要依靠的是續(xù)建項目加快竣工進度所產(chǎn)生的建安投資。正如上文所說,8月房屋竣工面積的環(huán)比高增為整體市場投資規(guī)模提供了一定支撐。

但仍需注意的是房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段,8月同比和累計同比降幅仍在擴大。由于房屋新開工規(guī)模持續(xù)萎縮,疊加土地市場成交缺乏民企活力,單靠房屋竣工難以維持原有投資體量。

綜上,我們對于后市給出如下幾點判斷:

2022年8月房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些積極變化,如銷售和投資整體規(guī)模均環(huán)比上升,但整個房地產(chǎn)市場仍處在下行過程中。從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面,仍然需要一個過程。

新房銷售方面,各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”,進一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進作用將愈發(fā)有限。考慮到2021年下半年前值較低,預(yù)計后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄;整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài),累計同比降幅則將緩慢收窄。

房企拿地方面,8月多個城市發(fā)布了第三輪集中供地公告,料9月房企土地購置面積將較8月有所回升。但民營房企拿地意愿仍極為有限,第三輪集中土拍仍將以“國央平”為主,其中部分地方平臺公司已有乏力跡象。因此整體土拓投資仍將保持較低規(guī)模。

房企將繼續(xù)加大竣工投資但對新開工熱情有限,一方面抓政策支持下將盡量多地實現(xiàn)“保交樓”以促進資金回籠,另一方面對后市不樂觀下房企很難擴大新開工投資。

土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力,土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位,同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。

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