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現(xiàn)代快報(bào)訊（宋體佳 文/攝）近日，常州的趙先生向現(xiàn)代快報(bào)反映，新買的房屋逾期未能交付，他向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)益時(shí)才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初簽署購(gòu)房合同中夾帶了一份非常不平等的承諾書(shū)，其中很多條款都推翻了合同中的約定，其中甚至約定連房屋有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主也無(wú)權(quán)拒絕收房。涉事樓盤則堅(jiān)稱承諾書(shū)是在購(gòu)房者知情的前提下簽訂的。9月19日，現(xiàn)代快報(bào)記者從當(dāng)?shù)?/span>監(jiān)管部門采訪獲悉，發(fā)現(xiàn)這一情況后，他們已要求房企整改。相關(guān)律師表示，承諾書(shū)如果真是業(yè)主受騙簽署，則可向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)撤銷。

△承諾書(shū)部分內(nèi)容推翻購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容

(相關(guān)資料圖)

承諾書(shū)推翻購(gòu)房合同內(nèi)容：有質(zhì)量問(wèn)題也不能拒收

43歲的趙先生是海南人，近幾年一直在常州工作生活。積攢了一些存款后，他想在常州買房安家。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看了一些樓盤后，趙先生把房子買在金壇區(qū)的光語(yǔ)花園小區(qū)。2021年8月，趙先生交齊房屋首付款并在售樓處簽訂了包含《商品房買賣合同》在內(nèi)的一系列文件，簽完字后所有的文件都被留在售樓處，“銷售人員說(shuō)是需要蓋章?！睅滋旌?，趙先生才從銷售手中拿到部分合同文件，分別是《商品房買賣合同》《常州市金壇區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《臨時(shí)管理規(guī)約》，其中并無(wú)承諾書(shū)。

按照合同約定，趙先生的新房要在今年6月30日之前交付到位。然而房屋逾期交付后，銷售人聲稱買房時(shí)簽了《購(gòu)房承諾書(shū)》，說(shuō)趙先生等無(wú)權(quán)主張補(bǔ)償。直到此時(shí)趙先生才知道，當(dāng)初簽署的一堆合同里夾帶了這份承諾書(shū)。在趙先生拿到的承諾書(shū)中，第十七條寫明：“如本承諾書(shū)與買賣合同正文約定不一致的，以承諾書(shū)為準(zhǔn)?！?/p>

在購(gòu)房合同中，約定逾期交付兩個(gè)月內(nèi)地產(chǎn)商需對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房款每天萬(wàn)分之一的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，逾期兩個(gè)月以上，補(bǔ)償為萬(wàn)分之三，購(gòu)房者有權(quán)主張退房。但購(gòu)房承諾書(shū)承諾書(shū)則寫明，逾期兩個(gè)月交房，開(kāi)發(fā)商不需要承擔(dān)任何責(zé)任，逾期兩個(gè)月以上才需要按購(gòu)房款每日萬(wàn)分之一進(jìn)行補(bǔ)償，取消了逾期兩個(gè)月以上申請(qǐng)退房的權(quán)益。

此外，購(gòu)房合同中明確，因購(gòu)房者原因?qū)е陆饧s的，購(gòu)房者需要承擔(dān)合同價(jià)款3%的賠償金，而在承諾書(shū)中，賠償金被提高到了房款的20%，同時(shí)約定開(kāi)發(fā)商還有繼續(xù)追償?shù)臋?quán)利。承諾書(shū)中甚至約定，即便房屋存在質(zhì)量瑕疵、臨時(shí)水電等，購(gòu)房者也不能拒絕接收該房屋。合同正本第25條明確：“補(bǔ)充協(xié)議不得含有減輕或者免除本合同約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)責(zé)任的條款，不得含有加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的條款?！钡诔兄Z書(shū)中則以購(gòu)房者名義明確：這段內(nèi)容（上述協(xié)議第25條）對(duì)雙方不適用。

△承諾書(shū)中明確：房屋存在質(zhì)量瑕疵，也不因此拒絕接受該房屋

“這里面的很多內(nèi)容都太過(guò)分了，越看越讓人生氣，到處都是坑。”趙先生稱，購(gòu)房合同中夾帶不平等協(xié)議，就是處心積慮地規(guī)避自身應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，加重購(gòu)房者的責(zé)任。如今，這份承諾書(shū)成了趙先生和其他購(gòu)房者維權(quán)的攔路虎。

樓盤：所有文件都進(jìn)行過(guò)公示，購(gòu)房者不可能不知情

“按照常州商品房買賣管理規(guī)定，2021年2月之前，很多內(nèi)容是可以直接在補(bǔ)充協(xié)議里體現(xiàn)的。后面簽訂補(bǔ)充約定也是可以的?！贬槍?duì)趙先生等人反映的情況，光語(yǔ)花園項(xiàng)目一名工作人員告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，該項(xiàng)目在銷售過(guò)程中確實(shí)讓購(gòu)房者簽訂了承諾書(shū)，但具體情況和購(gòu)房者反映的有些出入。這名工作人員稱，房屋買賣所涉及的所有文件都是在售樓處進(jìn)行公開(kāi)公示，簽訂相關(guān)文件時(shí)，銷售人員不但會(huì)提醒購(gòu)房者所要簽訂文件的具體名稱，同時(shí)也會(huì)提醒購(gòu)房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀條款，“不可能不知道這份承諾書(shū)的存在?！?/p>

既然買房時(shí)都做了提醒，為何購(gòu)房人卻說(shuō)不知情？對(duì)此，上述工作人員表示，出現(xiàn)這樣的情況主要跟整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情有關(guān)系。“房?jī)r(jià)看漲的時(shí)候，消費(fèi)者買房時(shí)也可能沒(méi)有詳細(xì)閱讀簽署的相關(guān)文件，只要買到房就行。如果房?jī)r(jià)是上漲的，可能就沒(méi)有人會(huì)出來(lái)說(shuō)了?！痹摴ぷ魅藛T稱，盡管簽訂承諾書(shū)是雙方自愿的，但事情發(fā)生以后，他們也都配合監(jiān)管部門對(duì)承諾書(shū)內(nèi)容做了調(diào)整，“主要是把購(gòu)房者認(rèn)為不對(duì)等的條款改一改，把和地方管理規(guī)定相沖突的地方進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

據(jù)工作人員介紹，光語(yǔ)花園項(xiàng)目已經(jīng)將修訂好的承諾書(shū)在售樓處進(jìn)行公示，同時(shí)向監(jiān)管部門承諾，新舊購(gòu)房客戶都按照新版的承諾書(shū)來(lái)執(zhí)行。

監(jiān)管部門：已責(zé)令整改并對(duì)涉事項(xiàng)目實(shí)施精準(zhǔn)管控

9月19日，現(xiàn)代快報(bào)記者從金壇區(qū)住建局采訪獲悉，位于常州金壇區(qū)境內(nèi)的光語(yǔ)花園小區(qū)是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，規(guī)劃1300多戶，按照建設(shè)進(jìn)度，一期住宅本應(yīng)今年6月30日交付。后來(lái)新房逾期交付，不少購(gòu)房者在向開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法的同時(shí)就將這一情況反映給了金壇住建局。

“我們接到反映后，第一時(shí)間就趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)此事進(jìn)行調(diào)查處理?！苯饓〗ň忠幻ぷ魅藛T告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，房屋買賣應(yīng)該以購(gòu)房合同為主，但也沒(méi)有規(guī)定說(shuō)不能簽署承諾書(shū)。該工作人員表示，光語(yǔ)花園項(xiàng)目讓購(gòu)房者簽署的承諾書(shū)中，確實(shí)有內(nèi)容和現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定相沖突。發(fā)現(xiàn)這一情況后，他們也第一時(shí)間責(zé)令開(kāi)發(fā)商整改并出具了限期整改通知書(shū)，同時(shí)暫停了該項(xiàng)目網(wǎng)簽等相關(guān)工作。

“我們前前后后跑了好多次，要求他們修訂承諾書(shū)內(nèi)容。以后要是再簽承諾書(shū)就以新版本為準(zhǔn)?！鄙鲜龉ぷ魅藛T稱，他們還要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商告知已簽訂承諾書(shū)的業(yè)主，可以重新簽訂新的承諾書(shū)，將老承諾書(shū)作廢，新承諾書(shū)在售樓處進(jìn)行公示。談起承諾書(shū)中與購(gòu)房協(xié)議相違背的內(nèi)容是否具有法律效力，該工作人員表示，這已經(jīng)超出了他們的職責(zé)范圍，具體要經(jīng)過(guò)司法機(jī)關(guān)來(lái)判定。

據(jù)了解，金壇區(qū)住建局已對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施精準(zhǔn)管控，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，一方面對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶逐套進(jìn)行審核，確保商品房預(yù)售資金全額進(jìn)入監(jiān)管賬戶，另一方面實(shí)行預(yù)售資金備案核查制，該項(xiàng)目申請(qǐng)使用預(yù)售資金時(shí)由監(jiān)管銀行進(jìn)行審核并報(bào)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議辦公室備案核查，備案核查確認(rèn)后，監(jiān)管銀行按預(yù)售資金申請(qǐng)用途予以撥付。同時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)制定延期交付應(yīng)對(duì)處置方案，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)足馬力加快施工建設(shè)，盡快交出一個(gè)讓業(yè)主住的安心、舒心、放心的小區(qū)。

律師：如果業(yè)主確實(shí)不知情，可申請(qǐng)撤銷承諾書(shū)

盡管當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)管部門已經(jīng)介入處理，但讓趙先生等人擔(dān)心的是，承諾書(shū)里面的內(nèi)容究竟有沒(méi)有法律效力，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同之外要求業(yè)主簽署承諾書(shū)是否合規(guī)。對(duì)此，江蘇柏金律師事務(wù)所律師柏云告訴現(xiàn)代快報(bào)記者，按照《民法典》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。也就是說(shuō)，在不違背上述條件的前提下，相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有限定地產(chǎn)商不能要求業(yè)主簽署承諾書(shū)。

不過(guò)，據(jù)柏云律師介紹，《民法典》第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。據(jù)此，柏云認(rèn)為，如果趙先生有證據(jù)證明在購(gòu)房協(xié)議以及所謂的“承諾書(shū)”簽署過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，存在重大誤解，或者說(shuō)簽署的內(nèi)容不是趙先生真實(shí)意思表示，則趙先生可以向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)撤銷承諾書(shū)。

此外，據(jù)柏云介紹，《民法典》明確規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則。正常情況下，簽署協(xié)議等內(nèi)容，應(yīng)該是一式兩份，簽署雙方各持有一份。如果趙先生所講述的情況是真實(shí)的，簽署時(shí)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將簽字的“承諾書(shū)”給趙先生一份，開(kāi)發(fā)商就存在不誠(chéng)信行為。柏云表示，這件事也提醒廣大市民，在簽署購(gòu)房合同時(shí)，一定不要怕麻煩和繁瑣，對(duì)自己簽字的內(nèi)容要認(rèn)真仔細(xì)的看一遍，以防出現(xiàn)對(duì)自己不利的情形。

關(guān)鍵詞： 質(zhì)量問(wèn)題