作 者丨唐韶葵

編 輯丨林曦

圖 源丨圖蟲

(資料圖)

房貸利率進(jìn)入歷史低位，為何越來(lái)越多人提前還貸了？

從去年房貸緊縮、銀行放款周期拉長(zhǎng)，到今年房貸利率下行、銀行放款周期縮短，目前市場(chǎng)關(guān)注的不僅是購(gòu)房環(huán)境逐漸寬松，還有提前還貸以及比預(yù)期中緩慢的市場(chǎng)回暖等。

數(shù)據(jù)顯示，目前個(gè)人房貸利率下限達(dá)到三年來(lái)新低，進(jìn)入歷史低位。

8月22日上午，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這是5年期以上LPR今年迎來(lái)的第三次調(diào)整，今年以來(lái)一共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

房貸利率到達(dá)歷史低點(diǎn)。此前的1月，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，又在5月份下調(diào)至4.45%，8月15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)也創(chuàng)下LPR實(shí)行以來(lái)最大降幅。

此前央行降低首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下調(diào)后降息效應(yīng)將疊加，首套房貸款利率最低可至4.1%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前的購(gòu)房環(huán)境，已經(jīng)達(dá)到歷史上的空前利好與寬松狀態(tài)。房?jī)r(jià)與房貸利率的調(diào)整，都反映了政策空間環(huán)境非常好，只是市場(chǎng)交易反應(yīng)比較慢，銷售同比仍然下跌，但沒有出現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。但縱向來(lái)看，最近的交易量，比今年4月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是有所上升的。

按揭需求不足

張英（化名）今年7月份回老家把房子貸款提前還清了。她在自己的老家，中部一座三四線城市購(gòu)買的商品房目前還有10萬(wàn)不到的貸款余額。

盡管房貸利率進(jìn)入下行周期，但張英的房貸余額所剩不多，利息的變化也沒那么明顯。而今年她所在的企業(yè)由于盈利原因，開始下調(diào)員工收入。張英擔(dān)心近兩年內(nèi)會(huì)因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)而帶來(lái)個(gè)人經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，索性先把房貸還清了。

今年5月及8月，央行2次下調(diào)五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）之后，部分地區(qū)首套房貸款利率降至4.1%，到達(dá)歷史低位。房貸利率下調(diào)，理論上是能夠從需求端刺激樓市回暖的。然而，張英們的舉動(dòng)表明，提前還貸，是為了減輕未來(lái)負(fù)擔(dān)。

億翰智庫(kù)首席分析師張化東指出，當(dāng)下的按揭需求不足，房貸利率還會(huì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。銀行按揭本身是讓消費(fèi)者更均衡地處理收入與支出之間的關(guān)系，但如果大家都提前還貸了，相當(dāng)于按揭信用消費(fèi)機(jī)制的逐漸流失，對(duì)樓市發(fā)展未必是良性的。因此張化東認(rèn)為，商業(yè)銀行降房貸是趨勢(shì)。

一名分析人士指出，由于大環(huán)境的影響，某些行業(yè)激勵(lì)獎(jiǎng)金、收入等呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；處于調(diào)整中的行業(yè)比如房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)也傳出降薪、員工優(yōu)化等消息，導(dǎo)致收入不穩(wěn)定。

記者通過與一些消費(fèi)者交流了解到，即使房貸利率降低，之前有購(gòu)房需求也不買房的消費(fèi)者，是出于對(duì)未來(lái)3、4個(gè)月房?jī)r(jià)是否有下行風(fēng)險(xiǎn)的考慮，此外，就是自身還貸的不確定性，導(dǎo)致有一部分消費(fèi)者對(duì)于房、車這樣的大宗消費(fèi)心存壓力。

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪指出，目前來(lái)看，降低到4.1%的房貸利率是合乎邏輯的。他認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整，銀根就應(yīng)該適當(dāng)松一些，保持流動(dòng)性的合理充裕。

購(gòu)房環(huán)境漸趨寬松

實(shí)際上，除了下調(diào)房貸利率，今年各地都出臺(tái)了許多政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括降低首付、提高公積金貸款首付比例等，購(gòu)房條件越來(lái)越寬松，但房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的回升速度回升緩慢。

這從前8個(gè)月房企銷售金額下滑可見一斑。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

與之對(duì)應(yīng)的是，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%。

與嚴(yán)躍進(jìn)觀點(diǎn)接近的是，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率下調(diào)減輕購(gòu)房者壓力，對(duì)于剛需買家而言，房貸利率降低疊加首付比例下調(diào)，是一個(gè)購(gòu)房的窗口期。之所以出現(xiàn)前述消費(fèi)者信心不足的情況，業(yè)內(nèi)人士們認(rèn)為，與市場(chǎng)政策消化滯后、消費(fèi)者心態(tài)轉(zhuǎn)變等均有關(guān)系。

以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式匡算，最近這次LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，可讓消費(fèi)者月供減少88.48元，累積30年還款金額減少3.18萬(wàn)元。

購(gòu)房環(huán)境的逐漸寬松，在三四線城市表現(xiàn)更為明顯。比如常熟，首套房貸利率4.1%起，二套未還清的利率在4.9%以上。

值得一提的是，目前房貸寬松政策方面，已不止于下調(diào)利率。為了刺激二手房交易，部分城市在二手房交易上也試行相關(guān)政策，比如二手房“帶押過戶”。此前南京已經(jīng)開始試行這一政策。9月19日，據(jù)現(xiàn)代快報(bào)報(bào)道，建設(shè)銀行無(wú)錫分行房貸用戶華先生在未提前還貸的情況下順利將名下的房產(chǎn)完成交易過戶，這是無(wú)錫市區(qū)首單 " 帶押過戶 " 二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。據(jù)無(wú)錫市住建局、市自然資源和規(guī)劃局此前聯(lián)合對(duì)外宣布，無(wú)錫市區(qū)二手房可以“ 帶押過戶”，無(wú)須提前還貸，無(wú)須墊付資金，可實(shí)現(xiàn)全程免費(fèi)。

自6月以來(lái)，已有城市對(duì)二手房“帶押過戶”進(jìn)行試點(diǎn)，包括浙江金華、昆明、濟(jì)南、蘇州、深圳等。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)后市持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為部分城市市場(chǎng)回暖比預(yù)期要慢，但整體仍然呈現(xiàn)“恢復(fù)”趨勢(shì)。不過他也認(rèn)為，房貸利率進(jìn)入下行通道，體現(xiàn)了進(jìn)一步降低購(gòu)房者中長(zhǎng)期資金成本的導(dǎo)向和迫切性，房貸利率下調(diào)空間也在增大。

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