人民銀行廣州分行近日下發(fā)文件指出，為進(jìn)一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式。

(相關(guān)資料圖)

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)累積已經(jīng)超過(guò)10城市宣布嘗試或者落地二手房帶押過(guò)戶。南京、蘇州、濟(jì)南、昆明、浙江金華等地均已有相關(guān)業(yè)務(wù)落地。

有業(yè)內(nèi)人士表示，各地?zé)嶂栽囁皫а哼^(guò)戶”，主要源于這一模式可以大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。

實(shí)施條件怎樣？

已經(jīng)具備放開的法律條件

根據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者獲得的一份人民銀行廣州分行于9月15日下發(fā)的文件顯示，將鼓勵(lì)結(jié)合實(shí)際探索“帶押過(guò)戶”模式。

人民銀行廣州分行指出，推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式，可在盤活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

什么是帶押過(guò)戶”？有業(yè)內(nèi)人士指出，以前的二手房交易模式是，抵押貸款的房產(chǎn)想要過(guò)戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，比如利用買家的首付款來(lái)支付，拿回房產(chǎn)證后解除原有抵押登記，才能過(guò)戶給新的買家，這種流程在房?jī)r(jià)較高的當(dāng)下，很多二手房業(yè)主想換房，很難有足夠的資金自己先行解除抵押，一般會(huì)增加交易周期1-2個(gè)月，增加貸款部分的1%-3%的交易成本。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪亦表示，“帶抵押過(guò)戶”可以降低交易成本，即賣方無(wú)須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來(lái)還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾；同時(shí)降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，買方可將購(gòu)房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年《民法典》的施行，“帶押過(guò)戶”已經(jīng)具備放開的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)（房屋）抵押后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓（受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外）；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

有何安全隱患？

資金安全成重點(diǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)

“帶押過(guò)戶”可以提高效率，但亦有業(yè)內(nèi)人士對(duì)其資金安全表示擔(dān)憂。有銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，資金安全是最大的隱患，這必須要求相關(guān)資金監(jiān)管必須到位。

此次人民銀行廣州分行亦將資金安全作為重點(diǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)。人民銀行廣州分行在文件中指出，二手房“帶押過(guò)戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過(guò)橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

此外，人民銀行廣州分行還表示，針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶” 可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)， 可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

張大偉亦表示，“帶押過(guò)戶”其本質(zhì)為二手房“轉(zhuǎn)按揭”，而“轉(zhuǎn)按揭”相當(dāng)于轉(zhuǎn)移債務(wù)，還需要不同銀行之間協(xié)調(diào)，所以交易時(shí)需要謹(jǐn)慎。同時(shí)，“轉(zhuǎn)按揭”的過(guò)程中還可能存在抵押查封，或者房主出現(xiàn)特別情況，均將影響交易的持續(xù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州的政策把帶押過(guò)戶可能存在的風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)警，這有助于更好更妥善地推進(jìn)相關(guān)政策，對(duì)后續(xù)各銀行系統(tǒng)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新等具有較好的啟發(fā)意義。

影響幾何？

刺激樓市效果有待驗(yàn)證

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)累積已經(jīng)超過(guò)10城市宣布嘗試或者落地二手房“帶押過(guò)戶”政策。南京、蘇州、濟(jì)南、昆明、珠海、蘇州、深圳、海南、福州、西安等地均試水了“帶押過(guò)戶”的相關(guān)政策。

據(jù)悉，近期南京市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)又深入指導(dǎo)中國(guó)建設(shè)銀行形成“房屋含抵押過(guò)戶—辦理購(gòu)房抵押登記”全流程閉環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)賣方“帶押過(guò)戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無(wú)縫銜接，進(jìn)一步優(yōu)化了“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)辦理流程?！皫а哼^(guò)戶”模式下，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，只需一次申請(qǐng)，到一個(gè)窗口即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及抵押設(shè)立3類業(yè)務(wù)的合并辦理。

9月初，深圳坪山公證處亦發(fā)布消息稱，坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)，實(shí)踐二手房交易新模式。

盡管多地政府熱衷探索這一政策模式，但多位業(yè)內(nèi)人士直言，其功效仍有待驗(yàn)證。

“ ‘帶押過(guò)戶’是有益的嘗試，可以降低購(gòu)房者購(gòu)買二手房的成本，提高購(gòu)房效率。但預(yù)計(jì)不會(huì)成為主流模式?！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，目前“帶押過(guò)戶”模式并不成熟，其次在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)低迷的狀況下，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)交易數(shù)量和房?jī)r(jià)的影響不大。

張大偉亦認(rèn)為，政策有助于加快換房需求入市，提升新房交易量有所助力，會(huì)促進(jìn)市民購(gòu)買二手房及在該城市扎根落戶，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。但購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)闇p少1%-2%的交易成本而選擇購(gòu)房。

“大部分 ‘帶押過(guò)戶’并沒有宣傳的那么好，一般都必須是同一個(gè)銀行內(nèi)部帶抵押過(guò)戶?！睆埓髠ケ硎荆@意味著新購(gòu)房業(yè)主必須在賣房業(yè)主貸款的銀行做貸款，才能實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”，當(dāng)下房貸利率相對(duì)優(yōu)惠的小銀行都沒有執(zhí)行“帶押過(guò)戶”政策，因此節(jié)省的1%-2%的交易成本，很可能在房貸利率方面有所損失。

貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊

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