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9月22日，在由鳳凰衛(wèi)視、鳳凰網(wǎng)聯(lián)合多方發(fā)起的“鳳凰灣區(qū)財(cái)經(jīng)論壇2022”上，國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯以“土地財(cái)政的過去、現(xiàn)在和未來”為題發(fā)表了演講。

王小魯介紹，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地不是商品，政府從農(nóng)民手里征地，然后無償劃撥。上世紀(jì)90年代初，國內(nèi)開始了土地有償出讓和住房商品化改革。

他說，按照早期的設(shè)計(jì)，住房改革實(shí)行雙軌制，國家為中低收入居民提供保障房，高收入居民可以買商品房。但在施行過程中，商品房的比重越來越大，土地越來越成為地方政府的重要財(cái)源，這就形成了今天的土地財(cái)政體制。

王小魯稱，今年上半年，全國國有土地的出讓收入比去年同期下降了31%，土地財(cái)政格局出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)折。

王小魯援引相關(guān)數(shù)據(jù)表示，2020年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為38.6平方米，如果加上空置房和房地產(chǎn)企業(yè)正在施工的住房和待售住房，全部完工銷售后，全國城鎮(zhèn)住房存量估計(jì)超過490億平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積近54平方米，折合居住面積近38平方米，已接近發(fā)達(dá)國家水平，城鎮(zhèn)住房市場已接近飽和。

“未來14年間，平均每年只需新建10.5億平方米住宅，城鎮(zhèn)住房就將完全飽和。而過去3年，平均每年新開工住宅面積15.9億平方米。今后房地產(chǎn)業(yè)哪怕只保持現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模不再擴(kuò)大，平均每年都會有1/3新建住房過剩，賣不出去?！蓖跣◆敺Q。

對于房地產(chǎn)現(xiàn)狀，王小魯認(rèn)為，需要有合理的政策和改革措施來應(yīng)對。

王小魯建議，可以延長還貸，清理壞債，整頓金融?！柏泿女?dāng)局可能需要釋放一定量貨幣來緩解資金周轉(zhuǎn)困難，并降息以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，但仍需堅(jiān)持控制貨幣總量，不搞大水漫灌?！?/p>

此外，王小魯還建議，應(yīng)回歸保障房、商品房雙軌并行的模式，政府收購適用的滯銷房產(chǎn)轉(zhuǎn)為廉租房、公租房，并擴(kuò)大保障房建設(shè)?！斑@既可以減輕對房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的沖擊，又將分步滿足中低收入居民的保障房需要；同時(shí)，對土地交易大幅增值的部分征收土地增值稅，用來補(bǔ)充公共服務(wù)和社會保障資金的不足?！蓖跣◆斦f。

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