北京鏈家研究院分析師岳微：

一、整體表現(xiàn)：總量穩(wěn)健，區(qū)域分化

土地供應(yīng)總量維持穩(wěn)定。2022年北京集中供地調(diào)整為四批次后，首批成交17宗、二批成交14宗后，本輪（三批）成交18宗，每輪次規(guī)劃地上建筑物面積保持在150萬(wàn)平方米左右，成交金額在500億元左右。土拍供應(yīng)體量維持了總體均衡，供給節(jié)奏分布更為合理。

【資料圖】

土地溢價(jià)提升價(jià)差擴(kuò)大。土地價(jià)格方面，經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)穩(wěn)定，受熱門地塊比例提升影響，本輪溢價(jià)率達(dá)到6%，持續(xù)修復(fù)；房地價(jià)差處于合理水平，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)與改善財(cái)務(wù)水平。

供地結(jié)構(gòu)凸顯職住平衡。本輪供給中，超六成地塊位于“三城一區(qū)”及產(chǎn)業(yè)園周邊，超七成地塊位于現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道交通沿線。在維持五至六環(huán)為主力供應(yīng)區(qū)域的局面下，直面購(gòu)房者通勤通達(dá)性的購(gòu)房需求，與年初供地計(jì)劃中提出的“職住平衡”目標(biāo)保持一致。

區(qū)域分化加劇冷熱不均。區(qū)域市場(chǎng)成交情況分化顯著、冷熱不均。

朝陽(yáng)作為集中供地以來(lái)唯一連續(xù)五批均有供應(yīng)的區(qū)域，當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)存量較大、同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈、去化速度有所放緩，本輪土拍暫緩供應(yīng)，有助于市場(chǎng)消化前期庫(kù)存。

海淀作為限競(jìng)房時(shí)期主力供應(yīng)區(qū)域，已連續(xù)三次無(wú)地塊入市，轉(zhuǎn)變?yōu)橄∪惫?yīng)區(qū)域，此次土拍一舉推出永豐3宗地塊，單區(qū)供應(yīng)體量占全市供應(yīng)20%，預(yù)計(jì)可提供超2000套房源，均為有效供應(yīng)以滿足北部居住需求。三宗地作為本輪最熱門地塊，最終，中海競(jìng)得0013地塊及0015、0016地塊，兩宗地均進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，居住屬性最為純粹的0013地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)。0018、0019地塊需配建且自持超兩萬(wàn)平方米商辦綜合體，在競(jìng)地價(jià)環(huán)節(jié)由海開競(jìng)得。兩家開發(fā)企業(yè)都有在海淀北部成功打造單盤成交超50億元熱銷項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，均表現(xiàn)出區(qū)域深耕、開發(fā)企業(yè)與區(qū)域長(zhǎng)周期、共發(fā)展的開發(fā)特征。

豐臺(tái)成為此次供地大戶，供應(yīng)宗數(shù)最多，單區(qū)供應(yīng)體量占全市20%以上，地塊位置較為核心、周邊配套成熟、居住宜居性強(qiáng)，屬于“麗澤商務(wù)區(qū)”、“首都商務(wù)新區(qū)”及“大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)”規(guī)劃輻射范圍內(nèi)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。其中，造甲村地塊進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，由首開競(jìng)得；槐房村和新宮村舊村改造地塊競(jìng)到地價(jià)上限，由建發(fā)競(jìng)得；大紅門0004地塊由中海在競(jìng)地價(jià)環(huán)節(jié)競(jìng)得；大紅門0008地塊由金茂在競(jìng)地價(jià)環(huán)節(jié)競(jìng)得。

昌平受北部產(chǎn)業(yè)及購(gòu)買力外溢影響，為平原新城中唯一一個(gè)出讓地塊溢價(jià)成交的區(qū)域，獲得較高市場(chǎng)熱度，地塊最終由建發(fā)競(jìng)得，與建發(fā)在昌平北部打造的珺和府項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。

石景山五里坨地塊由中交投資以底價(jià)競(jìng)得，限競(jìng)房時(shí)期，五里坨地區(qū)由萬(wàn)科、綠城、遠(yuǎn)洋三家開發(fā)企業(yè)主力建設(shè)商業(yè)綜合體及限競(jìng)房住宅；商品住宅時(shí)期，中交承擔(dān)五里坨地區(qū)城市更新項(xiàng)目，建設(shè)中交·智慧公元，未來(lái)將打造集居住、超市、娛樂(lè)、購(gòu)物、便民服務(wù)為一體的中交生態(tài)智慧城。

大興西紅門地塊由華潤(rùn)、中鐵、興創(chuàng)聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得，華潤(rùn)、中鐵在此片區(qū)聯(lián)合打造橡樹灣項(xiàng)目，中建三局、興創(chuàng)在此片區(qū)打造壹品興創(chuàng)·御景星城項(xiàng)目，華潤(rùn)、中鐵、興創(chuàng)聯(lián)合拿地，共享區(qū)域紅利。

順義新城地塊由龍湖、天竺房地產(chǎn)聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得，龍湖在順義擁有打造商業(yè)及住宅項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，此次聯(lián)合順義本地企業(yè)天竺地產(chǎn)，體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域深耕性。亦莊及密云兩區(qū)3宗土地由本區(qū)開發(fā)企業(yè)底價(jià)競(jìng)得。

整體來(lái)看，副中心、平原新城與生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城集中供地以來(lái)供給總量穩(wěn)定，節(jié)奏較為平穩(wěn)，但由于各區(qū)具體情況差異，土拍結(jié)果顯著分化。上述地區(qū)除昌平外其余區(qū)域近十宗地塊均為底價(jià)成交。

二、本輪特點(diǎn)：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)趨向市場(chǎng)，競(jìng)拍規(guī)則更為簡(jiǎn)化

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更為貼近市場(chǎng)實(shí)際。以往供地中，超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求，此次土拍僅開發(fā)區(qū)1宗地塊仍需執(zhí)行“70/90”限制規(guī)則，其余地塊均不再將其作為剛性約束。開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有更大自由度，結(jié)合當(dāng)前“多孩家庭”、“老年人就近子女養(yǎng)老”等居住現(xiàn)狀，可靈活打造多樣化產(chǎn)品、設(shè)計(jì)多種戶型、有效滿足不同階段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)。

此次土拍全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，此前三試點(diǎn)項(xiàng)目針對(duì)老年人群給予住房政策支持，此次是對(duì)前期試點(diǎn)項(xiàng)目范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，釋放更加積極的信號(hào)，支持改善住宅需求釋放。

針對(duì)當(dāng)前新房交付問(wèn)題，現(xiàn)房銷售比例要求進(jìn)一步擴(kuò)大，本輪土拍近七成地塊設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，最終3宗地進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，從源頭上落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

指導(dǎo)價(jià)格方面，在銷售指導(dǎo)價(jià)無(wú)大幅提升前提下，土地樓面價(jià)與配建要求有所降低，開發(fā)企業(yè)房地價(jià)差有所擴(kuò)大，有利于開發(fā)企業(yè)確保合理利潤(rùn)空間，提升產(chǎn)品品質(zhì)。此外18宗地塊未設(shè)置“競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額”環(huán)節(jié)。

三、房企表現(xiàn)：國(guó)、央企為主，底價(jià)地塊偏好聯(lián)合，優(yōu)質(zhì)地塊全部獨(dú)立，區(qū)域深耕聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為主要趨勢(shì)。

民營(yíng)企業(yè)僅龍湖、潤(rùn)澤、綠城三家參與報(bào)名，其中僅有龍湖競(jìng)得順義新城1宗地塊；國(guó)、央企依然為拿地主力，拿地策略各有側(cè)重，底價(jià)地塊房企偏好聯(lián)合開發(fā)，核心地塊以獨(dú)立競(jìng)得為主；集中供地趨勢(shì)下區(qū)域深耕、多盤聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為開發(fā)企業(yè)競(jìng)地新思路。

其中，中海競(jìng)得海淀永豐2宗地塊緊鄰其去年二批拿地后打造的中海滙德里項(xiàng)目，該項(xiàng)目為2022年六個(gè)單盤銷售超50億元項(xiàng)目之一，市場(chǎng)成交均價(jià)在8.3萬(wàn)元/平方米，此次2宗地塊指導(dǎo)價(jià)較去年上漲2000元/平方米。繼石景山后，中海在永豐連落三子、競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)等行為均表現(xiàn)出其長(zhǎng)周期、與區(qū)域共同發(fā)展的開發(fā)的意愿，預(yù)計(jì)將打造更為優(yōu)質(zhì)的改善住宅產(chǎn)品。此外，中海競(jìng)得的豐臺(tái)大紅門地塊，距離大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中海興叁號(hào)院項(xiàng)目較近，且地塊定位相似，兩區(qū)并聯(lián)、雙向促銷。

同樣，在海淀上地板塊成功打造“日光神盤”圓明天頌的海開控股，在海淀北部仍保持較強(qiáng)開發(fā)意愿，3宗地塊均積極參拍，最終競(jìng)得F3綜合用地，實(shí)力雄厚打造住宅、商業(yè)辦公綜合體的同時(shí)，有利于區(qū)域配套建設(shè)、促進(jìn)區(qū)域發(fā)展。

作為深度參與北京發(fā)展建設(shè)的首開來(lái)說(shuō)，從參股地主逐步向設(shè)計(jì)操盤轉(zhuǎn)型，也表現(xiàn)出區(qū)域落子、聯(lián)動(dòng)開發(fā)的趨勢(shì)，針對(duì)此次豐臺(tái)造甲村地塊，進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)打造高端住宅產(chǎn)品，與端禮著項(xiàng)目相互呼應(yīng)。

同樣，在昌平北部打造建發(fā)珺和府的建發(fā)，亦在此次土拍中斬獲昌平北部唯一一宗地塊，面對(duì)當(dāng)前昌平北部近十個(gè)新房項(xiàng)目在售的激烈競(jìng)爭(zhēng)情況，雙盤聯(lián)動(dòng)開發(fā)既降低企業(yè)開發(fā)及營(yíng)銷成本又有助于其打破競(jìng)爭(zhēng)僵局。

北京鏈家研究院分析師 岳微

關(guān)鍵詞： 區(qū)域分化