中海連中“三元”、首開入駐造甲村、建發(fā)斬獲豐臺(tái)槐新舊改和昌平“北四村”地塊……9月23日，北京2022年第三批次集中供地正式收官，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的8宗地塊均“名花有主”。其中，有3宗地塊進(jìn)入競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)，海淀永豐0013地塊更是達(dá)到上限，最終中海依靠“運(yùn)氣”搖號(hào)競(jìng)得。

第三批次集中供地的18宗地塊，總土地面積約74.8萬平方米，總建筑面積約148萬平方米，最終出讓金達(dá)到500.3億元，溢價(jià)率約6.06%。拿地的主力依然集中于國(guó)企央企，僅有龍湖分得了一杯羹。

海淀誕生兩個(gè)“現(xiàn)房”項(xiàng)目

【資料圖】

此次北京土拍，中海無疑是“最靚的崽”。23日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，中?！跋嚷晩Z人”競(jìng)得海淀永豐0013地塊及0015、0016地塊，溢價(jià)率均達(dá)到15%，最后又以49.7億元競(jìng)得豐臺(tái)大紅門0004地塊，3宗地塊合計(jì)土地價(jià)款147.45億元。

海淀永豐0013地塊及0015、0016地塊均進(jìn)入競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)，其中海淀永豐0013地塊達(dá)到“現(xiàn)房銷售”面積上限3.6萬平方米，中海與海開以搖號(hào)確定歸屬。

中海此次連續(xù)“落子”也表現(xiàn)出區(qū)域深耕的特征。海淀永豐2宗地塊緊鄰中海去年二批次拿地后打造的中海匯德里項(xiàng)目，0013地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬元/平方米，較去年上漲2000元/平方米。北京鏈家研究院分析師岳微表示，繼石景山后，中海在永豐連落三子、競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)等行為均表現(xiàn)出其長(zhǎng)周期、與區(qū)域共同發(fā)展的開發(fā)的意愿，預(yù)計(jì)將打造更為優(yōu)質(zhì)的改善住宅產(chǎn)品。“此外，中海競(jìng)得的豐臺(tái)大紅門地塊，距離大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中海興三號(hào)院項(xiàng)目較近，且地塊定位相似，兩區(qū)并聯(lián)、雙向促銷。”

另外一宗競(jìng)“現(xiàn)房銷售”地塊是豐臺(tái)的造甲村地塊，從房企參與方面，該地塊略遜于豐臺(tái)槐新舊改地塊，但具體現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)卻高出一籌。最終，上述豐臺(tái)2宗地塊均達(dá)到地價(jià)上限，建發(fā)33.81億元競(jìng)得豐臺(tái)槐新舊改地塊，溢價(jià)率15%；首開38.295億元競(jìng)得豐臺(tái)造甲村地塊，溢價(jià)率15%，另需7000平方米的“現(xiàn)房銷售”。

整體溢價(jià)率6.06%

有熱度高的地塊，自然也有熱度相對(duì)較低的地塊。除昨日底價(jià)成交的10宗地塊外，今日8宗地塊中，海淀永豐0019、0018地塊、豐臺(tái)2宗地塊以及昌平“北四村”地塊等4宗地塊的溢價(jià)率均未超過5%，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)也非?！把杆佟薄?/p>

具體來看，海淀永豐0019、0018地塊是此次海淀3宗地塊中“挑戰(zhàn)”最大的一宗，除起始價(jià)50.9億元最高外，地塊內(nèi)還附帶了補(bǔ)充配套的F3多功能用地，2.66萬平方米的自持規(guī)模，同樣考驗(yàn)著房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。該地塊最終由海開“托底”，以53.18億元競(jìng)得，溢價(jià)率4.48%。

豐臺(tái)大紅門FT00-0516-0004地塊被中海以49.7元競(jìng)得，溢價(jià)率3.54%；豐臺(tái)大紅門FT00-0516-0008地塊，被金茂以38.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率4.1%；昌平“北四村”地塊被建發(fā)以32.66億元競(jìng)得，溢價(jià)率3.03%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，本輪北京土拍整體表現(xiàn)不俗，冷熱分明，優(yōu)質(zhì)地塊熱度依舊，同時(shí)溢價(jià)率達(dá)到三輪土拍的最高水平，可以看出市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，房企對(duì)北京市場(chǎng)仍然持長(zhǎng)期看好態(tài)度。

陳霄指出，本輪土拍18宗地塊全部成功出讓，最終，10宗地塊以底價(jià)成交，8宗地塊溢價(jià)成交?？偝鲎尳疬_(dá)500.3億元，溢價(jià)率6.06%。相較于一輪集中土拍的4.46%、二輪土拍的5.35%，本輪土拍溢價(jià)率達(dá)到最高值。相較于舉行三輪土拍的杭州、青島、廈門等城來看，北京本輪土拍的溢價(jià)率處于領(lǐng)先地位。

從參與主體來看，本輪土拍拿地的主力依然集中于國(guó)企央企，僅有龍湖分得了一杯羹，其與天竺房地產(chǎn)聯(lián)手底價(jià)摘得順義一宗宅地。

“70/90”漸退全齡友好社區(qū)擴(kuò)大試點(diǎn)

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，北京嚴(yán)格執(zhí)行從土拍開始就進(jìn)行“管控”，而伴隨“新規(guī)則”入市的地塊，將來也會(huì)呈現(xiàn)新的供應(yīng)變化。

此次18宗地塊未設(shè)置“競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額”環(huán)節(jié)，而是進(jìn)一步擴(kuò)大了現(xiàn)房銷售比例，本輪土拍近七成地塊設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“信心”極不穩(wěn)定，房企暴雷加劇購(gòu)房者“信心”的消退，相較于期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售更看得見、摸得著，避免了交付時(shí)間的不確定性，交房即維權(quán)的情況也能很好得到遏制。

以往供地中，超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求，此次土拍僅經(jīng)開區(qū)一宗地塊仍需執(zhí)行“70/90”限制規(guī)則，其余地塊均不再將其作為剛性約束。開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有更大自由度，結(jié)合當(dāng)前“多孩家庭”、“老年人就近子女養(yǎng)老”等居住現(xiàn)狀，可靈活打造多樣化產(chǎn)品、設(shè)計(jì)多種戶型、有效滿足不同階段不同人口家庭的多方居住需求。

對(duì)于購(gòu)房者而言，滿足多方居住需求自然是好事，但同時(shí)也意味著未來新房剛需置業(yè)門檻會(huì)越來越高。

除此之外，此次土拍全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，此前三試點(diǎn)項(xiàng)目針對(duì)老年人群給予住房政策支持，此次是對(duì)前期試點(diǎn)項(xiàng)目范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，釋放更加積極的信號(hào)，支持改善住宅需求釋放。

今年8月，北京市住建委發(fā)布消息稱，北京2022年在第二批次供地時(shí)，已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。此項(xiàng)目的一個(gè)重要特點(diǎn)就是貸款政策的變化，即專門針對(duì)老齡消費(fèi)者提供定向支持。記者王寅浩

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