9月23日，上海今年第三批集中供地啟幕。在首日供地中，共有23宗地塊（不含“城中村”改造項目地塊）成交，總成交價約681億元。其中，19宗地塊底價成交，4宗地塊溢價成交。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海第三輪土拍分化明顯，且呈現一定的降溫跡象。從房企參拍的積極性來看，較今年第二輪土拍有一定的降溫，六成地塊出現只有1家企業(yè)報名的情況。同時，不同地塊冷熱分明，徐匯、靜安、普陀等核心區(qū)域及五個新城的核心區(qū)域優(yōu)質地塊占比較高、熱度較高，可見優(yōu)質地塊熱度維持了整個土拍市場熱度。

萬科聯合體120.6億奪靜安地塊，保利聯合體落子徐匯

(資料圖片)

在此次土拍中，最受關注的地塊當數靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，該地塊是近年來為數不多的上海內環(huán)內的稀缺地塊，底價約為120.6億元，起始樓面價47840元/平方米，房地聯動價13.3萬元/平方米。最終，萬科聯合北方企業(yè)以底價120.6億元競得該地塊。

萬科聯合體競得靜安區(qū)中興社區(qū)地塊或在市場意料之中。萬科與靜安區(qū)中興社區(qū)結緣已久。早在2016年6月，萬科收購萬科翡翠雅賓利，殺入靜安區(qū)中興社區(qū)，該項目對外售價約為7.5萬元/平方米。2020年，萬科買下融信斥資110億元競得的靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，并且將該項目更名為萬科中興路壹號，2021年二期開盤均價約為12.98萬元/平方米。

而靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09地塊則由華發(fā)股份（600325）以底價80.373億元競得，成交樓面價48169元/平方米，房地聯動價119000元/平方米。

“靜安區(qū)兩宗地塊，一個總價超過120億元，一個總價超過80億元，從總價門檻上，本身能有此資金實力的房企就少，萬科聯合體和華發(fā)股份以底價拿地也是合情合理的。兩個房企都在區(qū)域內有操盤經驗，也屬于區(qū)域深耕的加碼。”上海中原地產資深分析師盧文曦說。

但是，萬科聯合體競得的靜安區(qū)中興社區(qū)地塊并非今日起始樓面價最高的地塊。今日出讓的上海徐匯區(qū)龍華街道188S-B-3地塊起始樓面價最高，為6.7萬元/平方米，房地聯動價高達12.3萬元/平方米。最終，保利聯合（002037）上海龍華建設發(fā)展有限公司以36.014億元競得該地塊，溢價率9.13%，成交樓面價73019元/平方米，房地聯動價12.3萬元/平方米。

盧文曦分析稱：“徐匯濱江已經屬于市區(qū)范圍內優(yōu)質地段，濱江經過多年發(fā)展，商務、商業(yè)氛圍日趨濃厚，平時也是市民休閑場所之一。從地塊位置來看，雖然不是濱江一線江景位置，但是勝在‘便利’。從市場層面來看，基于限價關系，新房價格和二手房價格之間有不少落差，倒掛現象明顯，新盤根本不愁賣。因此保利聯合體能拿下這宗地塊穩(wěn)賺不賠?！?/p>

第三輪土拍降溫，僅4宗地塊溢價成交

從上海第三批集中供地首日的成交結果來看，23宗成交地塊中，有19宗地塊底價成交，4宗地塊溢價成交。

在溢價成交的地塊中，除了保利聯合體競得的徐匯區(qū)龍華街道地塊外，招商蛇口（001979）與匯成聯合體競得了徐匯區(qū)另外一宗華涇鎮(zhèn)地塊，成交總價約22.6億元，成交樓面價49964元/平方米，溢價率6.3%。

另外兩宗溢價地塊分別為寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)地塊和普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊，溢價率均超9%。兩宗地塊分別由象嶼地產和寶華地產競得，成交價分別為11.24億元、56.04億元，溢價率分別為9.3%、9.5%。

對于上海第三批集中供地首日的戰(zhàn)果，盧文曦表示，盡管6月后上海樓市表現不錯，但在此次土拍中，六成地塊出現只有1家企業(yè)報名的情況，可見第三輪土拍的整體熱度也不算高。預計最后只會有極少數的地塊出現像徐匯區(qū)龍華街道地塊這樣的激烈競價場面。畢竟到了下半年，房企拿地也難以在年內入市銷售，拿地行為會更保守些。

中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱分析認為，從拿地企業(yè)的性質來看，國企、央企、地方國資平臺及混合所有制企業(yè)為主的局面依舊未被打破，而且民營房企的拿地熱情也呈現出降低趨勢。

“相較于上一批集中供地，僅1家企業(yè)參拍的地塊數量明顯增加，靜安、徐匯、普陀等優(yōu)質區(qū)域也出現多宗地塊僅1家企業(yè)報名的情況。同時，多家企業(yè)報名地塊也多以企業(yè)聯合報名為主，尤其是以‘頭部企業(yè)結合地方國資平臺’形式較多，可見近期還有能力出面拿地的企業(yè)在資金方面也承受著不小的壓力。”張凱如是說。

記者 徐倩

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