記者 劉詩(shī)萌 北京報(bào)道

傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”行將過(guò)半，穩(wěn)樓市政策的趨勢(shì)又有新的變化。

9月21日，據(jù)媒體報(bào)道，人民銀行廣州分行向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式有關(guān)事宜的通知》，支持各地銀行探索二手房交易過(guò)程中無(wú)需先“贖樓”即可直接過(guò)戶(hù)，重新抵押并發(fā)放房貸的新模式。而23日，北京住建委發(fā)布了《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，“賣(mài)一買(mǎi)一”由串聯(lián)辦理改為并聯(lián)辦理，縮短辦理時(shí)間。

(資料圖)

除了兩個(gè)一線(xiàn)城市出臺(tái)優(yōu)化二手房交易流程的政策外，據(jù)《》記者不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來(lái)，還有青島、深圳、常州等城市作出調(diào)整二手房政策的嘗試，包括取消限購(gòu)、帶押過(guò)戶(hù)、全面取消限售等。

“雖然并沒(méi)有政策文件明確要求加強(qiáng)二手房的流通性，但二手房相關(guān)的寬松政策確實(shí)有增加的趨勢(shì)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《》記者指出，近期高層多次提到支持剛需及改善性住房需求，其中改善性需求是要靠二手房來(lái)激活的，所以這方面政策會(huì)比較多。

一線(xiàn)城市開(kāi)始“保二手”

據(jù)中原地產(chǎn)研究院，截至8月，2022年年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)700次，同比上漲接近67%，繼續(xù)刷新歷史記錄。縱觀(guān)這些政策，雖然松綁政策是絕對(duì)的主流，但其重點(diǎn)有所不同。2022年一季度，松綁政策主要是針對(duì)限購(gòu)的，發(fā)布城市以三四線(xiàn)城市為主；二季度松綁樓市的城市以二線(xiàn)城市為主，方向全面升級(jí)到針對(duì)信貸，包括調(diào)整房貸首付和房貸利息降息、公積金政策、人才政策、購(gòu)房補(bǔ)貼。

其間，從4月中旬開(kāi)始，針對(duì)二手房市場(chǎng)開(kāi)始有一些城市放松限售、修改二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。例如，5月底唐山、哈爾濱、銀川、六安等城市直接取消了限售政策，蘇州、常州、東莞、泰州等城市縮短了限售年限。不過(guò)，彼時(shí)作出上述調(diào)整的大多數(shù)都是三四線(xiàn)城市，且長(zhǎng)三角地區(qū)前期樓市較熱的三線(xiàn)城市尚不敢“一放到底”。

8月下旬以來(lái)，“保二手”政策繼續(xù)升級(jí)，放松限售更加徹底，多個(gè)一線(xiàn)城市也出臺(tái)了簡(jiǎn)化二手房交易流程的政策。例如8月底常州在5月中旬將“4年限售”改為“2年限售”的基礎(chǔ)上，全面取消了二手房限售；青島發(fā)布樓市新政，其中包含取消二手限購(gòu)，但隨后被刪除；深圳坪山公證處9月1日宣布首次完成“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易服務(wù)，即通過(guò)引入具有政府信用背書(shū)的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)公證處，打通交易環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)帶抵押過(guò)戶(hù)，免除贖樓擔(dān)保費(fèi)用，降低二手房交易成本。

事實(shí)上，“帶押過(guò)戶(hù)”也并非深圳首創(chuàng)，濟(jì)南、青島、昆明等多地近期都進(jìn)行了類(lèi)似的嘗試。人民銀行廣州分行在推廣這一模式時(shí)，也要求各金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化完善業(yè)務(wù)流程，與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、第三方機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南。而北京試行“連環(huán)單”并行辦理，也是減少“賣(mài)一買(mǎi)一”客戶(hù)的交易周期和交易成本，激活改善型購(gòu)房需求的舉措。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《》記者指出，一套二手房交易，可能鏈接著3到4套房的交易。過(guò)去，由于上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)需求實(shí)現(xiàn)不了?！稗D(zhuǎn)按揭”注入了強(qiáng)大的信用背書(shū)，暢通了交易流程，促進(jìn)了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

二手房市場(chǎng)“冷暖自知”

一線(xiàn)城市紛紛下場(chǎng)“保二手”的背后，是近期二手房市場(chǎng)仍然較為低迷的現(xiàn)狀。

根據(jù)9月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年8月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，8月新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的城市分別為50個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加了10個(gè)和5個(gè)。其中，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格從上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《》記者指出，由于年中交付高峰期7月份出現(xiàn)了停貸風(fēng)波，導(dǎo)致市場(chǎng)在8月份再次出現(xiàn)了探底現(xiàn)象。新建住宅下調(diào)城市50個(gè)，二手房環(huán)比下調(diào)城市56個(gè)，都是年內(nèi)最多。

市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，相比限價(jià)較多的一手房市場(chǎng)，二手房交易更能反映出市場(chǎng)的真實(shí)狀況。李宇嘉指出，近期各地二手房交易不斷下降，房?jī)r(jià)下跌幅度比新房大，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和縮短換房周期造成巨大沖擊。由于交易周期長(zhǎng)、預(yù)期差，一些人群為了換房，不得不大幅度降價(jià)賣(mài)掉手上的二手房。這也造成了市場(chǎng)信息的進(jìn)一步下行，加重觀(guān)望情緒，更不利于交易實(shí)現(xiàn)。目前，在廣州等熱點(diǎn)城市內(nèi)推行“帶押過(guò)戶(hù)”能夠降低成本、縮短周期，有助于新市民購(gòu)房，也能促進(jìn)換房需求。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向《》記者表示，降息仍然是目前樓市政策工具箱里最有效的一個(gè)。記者注意到，在8月份5年期以上LPR大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)后，9月底央行公眾號(hào)發(fā)出《深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革》和《回歸本源 全面提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率和水平》兩篇文章，提出深入推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 ( LPR ) 改革，推動(dòng)實(shí)際貸款利率明顯下行，有效降低企業(yè)融資成本。

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