2022年以來，房地產行業(yè)在困境中砥礪前行。在行業(yè)收縮的背景下，分化格局愈發(fā)清晰。

時代商學院對申萬一級房地產行業(yè)的115家企業(yè)半年報進行分析總結，以管窺A股房企發(fā)展情況。

(相關資料圖)

【概述】

歸母凈利潤總額下降65%，僅11家企業(yè)實現營收凈利雙增。2022年上半年，房地產行業(yè)營業(yè)收入總額下降14%，歸母凈利潤總額下降65%。實現營收和歸母凈利潤雙增長的房企僅11家，同比下降82%；歸母凈利潤為負的房企數量達39家，同比增長77%。

萬科營收凈利雙雙居首，歸母凈利潤集中度大幅上升。2022年上半年，在115家房企中，萬科的營業(yè)收入和歸母凈利潤均居首位，歸母凈利潤排名前十的企業(yè)合計實現歸母凈利潤399.25億元，占全行業(yè)的比重達170.54%。

平均凈利率下降10個百分點，盈利能力持續(xù)下滑。2022年上半年，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，較去年同期下降4.73個百分點，平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期下降10.32個百分點。

踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大。截至2022年上半年末，共有71家企業(yè)踩紅線。其中，41家房企剔除預收款后的資產負債率踩紅線；34家企業(yè)在凈負債率踩紅線，較去年同期增加6家；53家企業(yè)現金短債比踩紅線，較去年同期增加8家。

目錄

一、行業(yè)指數與個股表現

二、業(yè)績表現

(一)營收凈利雙增房企僅11家，虧損房企增長近八成

(二)萬科營收凈利均居首，歸母凈利潤集中度大幅上升

(三)平均凈利率下降10.32個百分點，盈利能力持續(xù)下滑

(四)凈負債率和現金短債比踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大

三、總結與展望：行業(yè)分化加劇，平均利潤率有望止跌企穩(wěn)

圖表目錄

圖表1：2022年1月-9月19日房地產區(qū)間漲幅排名前十個股

圖表2：2022年上半年營業(yè)收入和歸母凈利潤同增房企

圖表3：2022年上半年營業(yè)收入排名前十房企

圖表4：2022年上半年歸母凈利潤排名前十房企

圖表5：2022年上半年銷售毛利率排名前十房企

圖表6：2022年上半年銷售凈利率排名前十房企

一、行業(yè)指數與個股表現

根據數據，今年年初至9月19日收盤，滬深300指數區(qū)間漲跌幅為-20.49%，申萬房地產行業(yè)指數下跌5.6%，跑贏滬深300指數14.89個百分點，在31個申萬一級行業(yè)中排名第四。

今年以來，雖然房地產行業(yè)銷售市場持續(xù)低迷，但房企融資情況有所好轉，加上部分優(yōu)質房企業(yè)績向好，超出市場預期，部分個股取得了較大漲幅。

房地產行業(yè)115家企業(yè)中，截至9月19日，區(qū)間漲幅排名前十的個股分別是廣匯物流（600603）(600603.SH)、中交地產（000736）(000736.SZ)、濱江集團（002244）(002244.SZ)、天保基建（000965）(000965.SZ)、新華聯（000620）(000620.SZ)、華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、沙河股份（000014）(000014.SZ)、信達地產（600657）(600657.SH)、棲霞建設（600533）(600533.SH)、中天服務（002188）(002188.SZ)，區(qū)間漲幅分別為172.04%、161.41%、146.85%、105.77%、83.33%、80.60%、51.71%、49.12%、43.75%、34.36%。

區(qū)間漲幅排名前十的個股中，前九位所屬細分行業(yè)為房地產開發(fā)中的住宅開發(fā)行業(yè)，排名第十的個股所屬細分行業(yè)為房地產服務中的物業(yè)管理行業(yè)。

二、業(yè)績表現

（一）營收凈利雙增房企僅11家，虧損房企增長近八成

數據顯示，目前A股房地產行業(yè)共有115家企業(yè)。2022年上半年，115家房企營業(yè)收入合計10695.7億元，較2021年上半年的12438.26億元下降了14%。同期，115家房企歸母凈利潤合計234.11億元，較去年同期的669.77億元大幅下降，降幅達65.05%。

具體來看，2022年上半年，共有47家房企實現營業(yè)收入正增長，占比為40.87%。而實現歸母凈利潤正增長的房企僅33家，占比為28.7%。去年同期，共有83家房企實現營業(yè)收入正增長，有72家企業(yè)實現歸母凈利潤正增長。對比可見，今年上半年分別實現營收和歸母凈利潤正增長的房企數量幾近腰斬。

而營業(yè)收入和歸母凈利潤兩項指標能同時實現正增長的房企，更是少之又少。2022年上半年，實現營收和歸母凈利潤同比增長的房企僅有11家，較去年同期驟減51家，降幅達82.26%。

如圖表2所示，營收和歸母凈利潤同比增長的11家房企分別為南國置業(yè)（002305）(002305.SZ)、西藏城投（600773）(600773.SH)、外高橋（600648）(600648.SH)、金融街（000402）(000402.SZ)、蘇州高新(600736.SH)、迪馬股份（600565）(600565.SH)、中迪投資（000609）(000609.SZ)、冠城大通（600067）(600067.SH)、市北高新（600604）(600604.SH)、浦東金橋（600639）(600639.SH)、天?；?000965.SZ)。

從細分行業(yè)來看，這11家房企中，有6家企業(yè)屬于住宅開發(fā)行業(yè)，3家企業(yè)為產業(yè)地產行業(yè)，2家企業(yè)為商業(yè)地產行業(yè)。

（二）萬科營收凈利均居首，歸母凈利潤集中度大幅上升

在單項營業(yè)收入方面，2022年上半年，排名前十的企業(yè)分別是萬科A(000002.SZ)、綠地控股（600606）(600606.SH)、保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、新城控股（601155）(601155.SH)、金科股份（000656）(000656.SZ)、金地集團（600383）(600383.SH)、華發(fā)股份、中南建設（000961）(000961.SZ)、華僑城A(000069.SZ)，分別實現營業(yè)收入2069.16億元、2045.50億元、1107.23億元、575.63億元、428.03億元、313.22億元、280.32億元、250.05億元、241.35億元、163.96億元。

在歸母凈利潤方面，2022年上半年，排名前十的企業(yè)分別為萬科A、保利發(fā)展、綠地控股、新城控股、金地集團、招商蛇口、華發(fā)股份、南京高科（600064）(600064.SH)、濱江集團、天健集團（000090）(000090.SZ)，分別實現歸母凈利潤122.23億元、108.26億元、42.01億元、30.10億元、19.65億元、18.87億元、18.46億元、14.05億元、12.84億元、12.78億元。

從細分行業(yè)來看，營收排名前十的企業(yè)中，7家來自住宅開發(fā)，3家來自商業(yè)地產；歸母凈利潤排名前十的企業(yè)中，8家來自住宅開發(fā)，3家來自商業(yè)地產。

在115家房企中，萬科的營業(yè)收入和歸母凈利潤均居首，成為當之無愧的龍頭。2022年上半年，營收排名前十的企業(yè)合計營收為7474.44億元，占全行業(yè)的比重達69.88%，營收集中度與去年同期的68.14%相差不大；歸母凈利潤排名前十的企業(yè)合計實現399.25億元，占全行業(yè)比重達170.54%，而去年同期，前十房企歸母凈利潤占比為75.32%。

值得關注的是，今年上半年歸母凈利潤為負的房企數量顯著增多，達39家，同比增長77.27%。由于虧損房企增多、虧損額上升，拉低了整體歸母凈利潤，導致歸母凈利潤集中度大幅上升，前十房企歸母凈利潤之和遠超全行業(yè)總值。

（三）平均凈利率下降10個百分點，盈利能力持續(xù)下滑

數據顯示，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，較去年同期的30.06%下降4.73個百分點；平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期的-0.38%下降10.32個百分點。

在115家房企中，銷售毛利率排名前十的企業(yè)分別為皇庭國際（000056）(000056.SZ)、浦東金橋(600639.SH)、陸家嘴（600663）(600663.SH)、蘇寧環(huán)球（000718）(600895.SH)、張江高科（600895）(600895.SH)、萬業(yè)企業(yè)（600641）(600641.SH)、中新集團（601512）(601512.SH)、海南高速（000886）(000886.SZ)、上海臨港（600848）(600848.SH)、中國國貿（600007）(600007.SH)，均在55%以上。

銷售凈利率排名前十的企業(yè)分別為南京高科(600064.SH)、順發(fā)恒業(yè)（000631）(000631.SZ)、華麗家族（600503）(600503.SH)、中新集團(601512.SH)、深深房A(000029.SZ)、海南高速(000886.SZ)、中國國貿(600007.SH)、浦東金橋(600639.SH)、中天服務(002188.SZ)、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)，上述企業(yè)之間的銷售凈利率存在較大差距，如圖表所示。

從細分行業(yè)來看，銷售毛利率前十企業(yè)中，4家屬于產業(yè)地產，3家屬于住宅開發(fā)，2家屬于商業(yè)地產，1家為物業(yè)管理。其中，物業(yè)管理行業(yè)的皇庭國際銷售毛利率居首位。銷售凈利率前十企業(yè)中，6家屬于住宅開發(fā)，2家屬于產業(yè)地產，其余2家分別屬于物業(yè)管理和商業(yè)地產。

綜合來看，2022年上半年，A股房企整體盈利能力進一步下滑。出現這種情況的主要原因在于，房地產市場持續(xù)低迷，導致在售項目降價和存貨大幅減值。

（四）凈負債率和現金短債比踩紅線企業(yè)增多，降檔壓力大

在融資收緊、銷售不佳的情況下，房企現金流持續(xù)承壓。根據數據，2022年上半年末，115家房企經營活動產生的現金流凈額合計598.21億元，較2021年同期的860.91億元下降30.51%，平均值僅5.2億元，其中64家房企經營活動產生的現金流凈額為負。

“三道紅線”是衡量房企風險的重要指標。在剔除預收款后的資產負債率方面，2022年上半年末，115家房企剔除預收款后的資產負債率平均值為61.3%，而去年同期為61.39%，幾乎沒有變化。不過，截至上半年末，共有41家房企剔除預收款后的資產負債率踩紅線（超70%），較去年同期減少1家。

在凈負債率方面，2022年上半年末，115家房企平均凈負債率分別為122.18%，已遠遠超過紅線（大于1），而去年同期房企平均凈負債率僅為75.49%，這主要由于今年小部分債務違約的房企凈負債率飆升；凈負債率中位數為60.1%，較去年同期略有抬升。此外，從踩線企業(yè)數量來看，截至上半年末，有34家企業(yè)在凈負債率指標踩紅線，較去年同期增加6家。

在現金短債比（貨幣資金/短期債務）方面，2022年上半年末，114家房企（部分無數據）現金短債比均值為82.56，去年同期111家房企現金短債比均值為10.85。現金短債比均值顯著改善的原因，主要是個別房企現金短債比高達6318.23，拉高了平均數?，F金短債比中位數為1.13，與去年同期的1.33并無太大差距。截至上半年末，該指標踩紅線（小于1）企業(yè)有53家，較去年同期增加了8家。

整體來看，2022年上半年末，凈負債率和現金短債比踩紅線的房企數量明顯增多，共有71家企業(yè)或多或少踩紅線，占比61.74%，房企整體仍面臨較大的降檔壓力。

三、總結與展望：行業(yè)分化加劇，平均利潤率有望止跌企穩(wěn)

2022年以來，房地產行業(yè)仍處于探底階段。雖然諸多城市不斷出臺如降低合理改善性需求的首付比例等適度寬松的樓市調控政策，但這對樓市的提振效果比較有限。

根據國家統(tǒng)計局數據，2022年1-6月，商品房累計銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；累計銷售金額66072億元，同比下降28.9%。在銷售低迷的背景下，房地產行業(yè)整體營業(yè)收入明顯下降。

樓市不斷下行，導致房企在售項目持續(xù)降價和存貨持續(xù)減值，進而導致房企盈利能力持續(xù)下滑。因此，上半年虧損房企達39家，同比大幅增長77%，全行業(yè)利潤急劇萎縮約65%。從房企業(yè)績狀況和銷售市場來看，下半年房企盈利水平仍存在下探的可能。

不過，仍有少部分房企在2022年上半年取得較好的業(yè)績表現，萬科等頭部房企展現出良好的韌性。由于虧損企業(yè)數量和整體虧損額大幅增長，房企分化嚴重，歸母凈利潤前十房企集中度已達170.54%。

今年上半年，有關部門陸續(xù)出臺政策加大對優(yōu)質企業(yè)的支持力度。在行業(yè)下行、融資收緊的背景下，仍有小部分優(yōu)質房企取得了不錯的業(yè)績表現，優(yōu)質房企有望率先受益于銷售和融資端改善，從而逆勢拿地。

但也有不少房企首次發(fā)生債務違約，在“三道紅線”方面，凈負債率和現金短債比踩紅線企業(yè)不降反增。房企降檔困難的主要原因在于，負債風險較高的房企，在市場銷售疲軟的環(huán)境下，其現金流持續(xù)承壓，有更多企業(yè)陷入流動性危機中，行業(yè)分化加劇。

根據國家統(tǒng)計局數據，2022年7月單月商品房銷售面積和金額顯著下滑，8月單月數據亦無較大改善，主要是斷貸潮的出現進一步沖擊市場信心，購房意愿下降。但隨著“保交樓”專項借款政策的出臺，斷貸潮的負面影響將逐步消減。長期來看，隨著土地端市場溢價率回落、銷售端筑底回暖、融資端風險偏好改善，房企平均利潤率有望止跌企穩(wěn)。

關鍵詞：