作為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和土地拍賣的風(fēng)向標(biāo)，上海最新的一次土地拍賣折射出未來房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)趨勢(shì)，很有必要研究一下。

9月27日，上海第三輪集中土拍收官，本輪出讓的35宗涉宅地塊全部成交，其中底價(jià)成交24宗，數(shù)量較第二輪土拍明顯增加；35宗地塊總成交金額為1054億元，是今年收金最多的一輪土拍；平均溢價(jià)率2.45%，較第二輪土拍有所降低；本輪拿地企業(yè)依舊以頭部企業(yè)、地方國(guó)資平臺(tái)和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合參拍的形式參與。

(資料圖)

從這些基本信息可以看出三個(gè)趨勢(shì)：土拍市場(chǎng)逐步回暖，未來開發(fā)建設(shè)也將逐步回暖；土地溢價(jià)減少，未來商品房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)力不足；頭部企業(yè)、地方國(guó)資平臺(tái)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的主力。

從土地拍賣成交量情況看，市場(chǎng)似乎在逐步轉(zhuǎn)暖。今年6月，上海開始第一輪集中供地出讓，總共出讓土地199.71萬平米，最終36宗土地中，19宗底價(jià)成交，17宗溢價(jià)成交，總共溢價(jià)28.2億元。

可以說上海此次第一輪集中供地出讓還是比較順利，全部完成出讓，但溢價(jià)只有3.32%，且成交單價(jià)也僅為每平方米19707元。上海還算好的，此前全國(guó)各城市的集中供地更顯尷尬，南京今年第一次集中供地20宗地塊6宗流拍，杭州今年第一次集中供地流拍了一宗地塊，而且總體溢價(jià)很小。

而到今年7月，上海第二輪集中供地出讓就要好很多，34宗涉宅用地全部成交，且成交單價(jià)上升到每平方米33224元，土地平均溢價(jià)率也升至4.49%?？梢灶A(yù)料，隨著上海三輪土拍一次比一次順利，其它一二線城市的土拍市場(chǎng)也會(huì)逐步回暖，隨之而來的開發(fā)建設(shè)也會(huì)逐步升溫，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈將進(jìn)入恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

再談?wù)劥舜紊虾Ｍ僚牡某山粌r(jià)格，波動(dòng)比較明顯。

上海第一輪集中供地?fù)?jù)說是因?yàn)槲恢迷蛩詢r(jià)格不高，第二輪集中供地位置相對(duì)較好，于是成交單價(jià)上漲明顯。但到第三輪集中供地的時(shí)候，平均溢價(jià)率又開始下降，一是因?yàn)榈诙啺鸦鶅r(jià)抬高了，二是因?yàn)楫吘菇煌恫皇呛芑钴S，市場(chǎng)需求決定價(jià)格走勢(shì)。

其實(shí)這很正常，目前無論是土拍市場(chǎng)還是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)都處于低谷期，在整體市場(chǎng)環(huán)境不具備大的支撐情況下，其未來的價(jià)格向上趨勢(shì)并不明朗。因此，即便土地市場(chǎng)略有回暖，未來房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)恢復(fù)向上還很難判斷。

此外，部分民企開始退出土拍市場(chǎng)，它們要么在消化存量，要么選擇觀望，而頭部企業(yè)和地方國(guó)資平臺(tái)成為拿地主力。

值得關(guān)注的是，頭部企業(yè)繼續(xù)拿地的動(dòng)力足不足？地方國(guó)資平臺(tái)拿地的市場(chǎng)屬性到底高不高？這是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。畢竟頭部企業(yè)和地方國(guó)資平臺(tái)如果成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的助力。畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器作用不容低估。

編輯賀夢(mèng)璐校檢|袁鋼審核|廖小濤

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)