記者吳家明

樓市“金九銀十”時節(jié)，房企們都在積極推盤。這時，商務(wù)公寓五花八門的促銷方式成為了獨特的風景。對于深圳市場而言，商務(wù)公寓一直是一個特殊的存在，但在存量時代下商務(wù)公寓到底會何去何從？

(資料圖片僅供參考)

鋪天蓋地推銷

記者發(fā)現(xiàn)，目前深圳新房市場走勢分化，個別豪宅樓盤熱銷，但大部分項目的銷售仍未走出低迷。這時，打折促銷成為開發(fā)商通用手段。只是，促銷方式越來越五花八門，而且主要就來自商務(wù)公寓。最近，深圳購房者就收到了不少關(guān)于商務(wù)公寓的促銷消息。

打折已經(jīng)是最為常用的手段，但深圳一些商務(wù)公寓給出的折扣程度超前，如羅湖水貝的一處商務(wù)公寓項目，以“工抵房”名義推出數(shù)十套商務(wù)公寓，折扣下來的價格幾乎相當于備案價的6.5折左右。而在龍華區(qū)，更有商務(wù)公寓推出的折扣相當于備案價的5折。即便是深圳房價較高的南山區(qū)，也有商務(wù)公寓推出不同程度的折扣。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，一些還未正式開盤的商務(wù)公寓項目就已經(jīng)提前開始轉(zhuǎn)介，房產(chǎn)中介鋪天蓋地的宣傳造勢拉客。

除了折扣，送物業(yè)管理費、家庭大禮包，甚至送黃金、“以房換房”等活動層出不窮。有房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹，“在備案價基礎(chǔ)上折上折，可能會無法網(wǎng)簽，所以開發(fā)商只好曲線打折促銷?！比绱舜蛘郾澈笫情_發(fā)商也面臨資金壓力，而且商務(wù)公寓銷售一直去化難，所以才會如此促銷。對于房企來說，商務(wù)公寓也是當下快速回籠資金的首選。

對于房產(chǎn)中介而言，雖然商務(wù)公寓銷售較難，在傭金比例卻非常高。在羅湖水貝，有房產(chǎn)中介告訴記者，公寓項目的傭金點數(shù)一直以來都比住宅要高，目前商務(wù)公寓轉(zhuǎn)介點數(shù)普遍在5個點以上，少部分甚至超過10個點。

增強商務(wù)公寓的居住功能

由于不限購不限貸，商務(wù)公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，深圳商務(wù)公寓的銷售情況一直都不如住宅市場，這和公寓的一些特性有關(guān)。有購房者告訴記者，大多公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，且在學(xué)位申請上處于劣勢。盡管近年來政府鼓勵商務(wù)公寓通燃氣、轉(zhuǎn)民用電價，但很多公寓依舊是商水商電的收費標準，設(shè)計上的缺陷也會帶來居住不便。此外，二手商務(wù)公寓交易還有稅費成本較高以及其他一些限制條件。據(jù)公寓銷售經(jīng)理介紹，目前二手商務(wù)公寓的交易稅費要占到交易額的15%至20%。市場數(shù)據(jù)顯示，今年以來深圳商務(wù)公寓成交量明顯下滑，前8個月深圳商務(wù)公寓成交僅3000多套，較去年同期下滑超六成。

與住宅市場類似，近幾年來深圳商務(wù)公寓市場的政策也不斷調(diào)整。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年7月深圳取消商務(wù)公寓土地審批；2021年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開征求《深圳市規(guī)劃標準與準則》局部修訂意見，刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”的描述。此外，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃氣管道設(shè)施問題的通知》，明確商務(wù)公寓、宿舍可以配建燃氣管道。至此，深圳商務(wù)公寓進入存量時代。

盡管深圳商務(wù)公寓進入存量房時代，但過剩的矛盾長期存在，有業(yè)內(nèi)人士認為，增強商務(wù)公寓的居住功能有助于緩解商品住宅供應(yīng)壓力。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，商務(wù)公寓本身不受限價政策影響，房企可自由調(diào)整售價，且商務(wù)公寓本身的定位就決定了其市場價值和受歡迎程度將低于住宅產(chǎn)品，因此當市場環(huán)境不好時打折出售，快速回款也是正常的操作。在目前市場降溫的背景下，商務(wù)公寓大幅降價，使其具備了低總價、不限購、不限貸、回報率高的優(yōu)勢，反而受到一批置業(yè)者的青睞，短期內(nèi)銷售不降反增。“以目前的情況看，商務(wù)公寓不會在短期內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)斷層的情況，這也就導(dǎo)致了商務(wù)公寓的稀缺性不會十分突出。商務(wù)公寓有一定的市場價值，它滿足了部分人群的投資與居住需求，地段好、低總價的小戶型住房仍將是市場需求主力，大面積、優(yōu)質(zhì)地段、稀缺資源豪華公寓仍是高凈值人群青睞對象，因此我認為未來深圳商務(wù)公寓市場將持續(xù)出現(xiàn)兩極分化的局面。”

關(guān)鍵詞： 何去何從