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城市周期展現(xiàn)，本土房企崛起

由于出險民企的退出，央國企的銷售份額從2020年的31%提升到2022年上半年的53%，預(yù)計仍將持續(xù)。全國TOP200中民營房企的銷售占比從2020年的65.4%下降至2022年上半年的52.7%，而央國企占比則從2020年的31.3%提升到2022年上半年的42.8%。我們選取了實施土地兩集中的22個城市，發(fā)現(xiàn)這核心22城TOP20的房企中，民營房企的銷售占比同樣出現(xiàn)了下降，而央國企的占比出現(xiàn)了提升，尤其是本土的國企，分別提升至47.8%和14.3%。

新玩家出現(xiàn)，本土企業(yè)銷售占比提升，尤其是軌交類公司，看好城市內(nèi)部格局變化。2022年上半年核心22城銷售TOP20中本土企業(yè)銷售合計占比26.8%，較2021年提升5.8pcts。其中本土國企銷售占比從10.3%提升到14.3%，本土民企銷售占比從10.7%提升到12.3%。在本土國企中，除了當?shù)貒蟹科笾?，還包括軌道交通等非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)。當?shù)貒蟹科蟀ㄌK州高新（600736）、中華企業(yè)（600675）、合肥城建（002208）等。當?shù)剀壍澜煌惼髽I(yè)包括深圳地鐵、廣州地鐵、杭州地鐵、寧波軌道交通、廈門軌道交通等。

本土房企將受益于城市周期，享受主場優(yōu)勢。以杭州為例，2021年和2022年上半年杭州銷售第一的房企是濱江集團（002244），為杭州本地的民營房企，銷售占比分別達到TOP20的14.9%和14.2%。從2021年第二輪土拍開始，各個城市拿地主體基本上以當?shù)貒蠛统峭豆緸橹?。由于龍頭民企受行業(yè)融資端影響以及戰(zhàn)略布局出現(xiàn)收縮，本土企業(yè)在拿地端開始享受優(yōu)勢并開始加大土地投資力度。例如南京的國企南京高科（600064）和棲霞建設(shè)（600533），積極參與到南京2022年的土拍市場中。

當前核心22城均處于周期低位水平，其中鄭州和沈陽量價均處于周期底部位置。從房價和商品房銷售面積同比增速看，各個城市開始出現(xiàn)分化表現(xiàn)。盡管當前22城均處于房價漲幅和商品房銷售增速的歷史較低水平，但是從趨勢上看，上海、濟南、沈陽、鄭州、長春和天津房價增速在放緩。鄭州、青島、成都、沈陽和深圳這5個城市商品房銷售增速處于靠近底部的區(qū)間，預(yù)計重慶、南京和上海進入到量的調(diào)整期。這三個城市當前房價同比增速同樣已經(jīng)在放緩，預(yù)計將逐漸進入周期底部。

在地產(chǎn)去金融化尚未結(jié)束前，各城市預(yù)計難以出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，具備融資優(yōu)勢的房企依然具備較強的成長性和生命周期。當前行業(yè)政策寬松依然著力于需求端，各個城市的放松政策已經(jīng)從三四線城市蔓延至二線城市。但是由于房企融資端受限，房地產(chǎn)復(fù)蘇將依然長于預(yù)期。在房地產(chǎn)長期發(fā)展路徑不明朗的情況下，具備融資優(yōu)勢的二線央國企依然是傳統(tǒng)模式上擁有更強成長性的標的，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153），并繼續(xù)推薦一線央國企，包括保利發(fā)展（600048）、萬科A和招商蛇口（001979）等。

風險提示：經(jīng)濟下行帶來需求下行幅度超預(yù)期，重啟土地前融路線。

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