中建玖合府沙盤。 李凱旋攝

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記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

9月30日，北京再次出現(xiàn)了“日光盤”。盡管相關(guān)的搖號(hào)結(jié)果還未公布，但多位業(yè)內(nèi)人士及樓盤銷售人員均向《》記者表示，最低1930.5萬元/套的中建玖合府會(huì)“一把清”，后續(xù)若還想買該項(xiàng)目，只能寄希望于有購房者退房然后“撿漏”。

據(jù)悉，中建玖合府地處太陽宮板塊，是北京三環(huán)地段稀缺的新房項(xiàng)目，該項(xiàng)目集齊了地理位置、學(xué)區(qū)資源、價(jià)格倒掛三重優(yōu)勢(shì)。因此，雖然單套近兩千萬元級(jí)別，仍基本上是1.7人搶一套房源，且被業(yè)內(nèi)稱為“買到就賺到”。記者粗算，412套房貨值接近百億。此外，中建玖合府入市頗具戲劇性，此前項(xiàng)目旁邊的空地挖出清代平民墓葬群。

412套豪宅至少700人想買

“太陽宮板塊的中建玖合府是今年北京新房熱度最高的項(xiàng)目，很難買?！?月28日，在北京從事了多年房產(chǎn)交易工作的艾風(fēng)（化名）對(duì)《》記者說。記者了解到，9月30日，在經(jīng)過搖號(hào)之后，中建玖合府正式開盤選房。

值得關(guān)注的是，不僅僅是項(xiàng)目十分搶手，中建玖合府的“前世”太陽宮地塊從土拍之時(shí)便有多家房企虎視眈眈。“有一家頭部房企很早就在地塊周邊租了寫字樓，但后續(xù)沒有成功競(jìng)得。”艾風(fēng)向《》記者透露。最終，今年6月份，太陽宮地塊以66.82億元的價(jià)格被中建二局旗下的地產(chǎn)公司中建玖合一舉拿下。

9月29日，中建玖合府的銷售人員向《》記者介紹，項(xiàng)目有5個(gè)戶型，分別是165平米的A1四居室、196平米的B四居室、168平米的A2四居室、235平米的C四居室以及168平米的A3四居室，項(xiàng)目為精裝修交付。

《》記者了解到，中建玖合府是北京住宅市場(chǎng)上十分搶手的“新型共有產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目。項(xiàng)目的銷售限價(jià)為13萬元/平米，政府持有10%的份額。如此，在減去政府持有的10%比例之后，中建玖合府的銷售價(jià)為11.7萬/平米。按照上述戶型來計(jì)算房款，中建玖合府的單套售價(jià)在1930.5萬元/套-2749.5萬元/套之間。

艾風(fēng)對(duì)《》記者說：“中建玖合府在拍完地之后就有很多購房者籌錢準(zhǔn)備買這里的房子了。前期的蓄客階段，樓盤要求意向客戶的首付比例在80%以上，所以才蓄了700位客戶，實(shí)際上意向客戶更多。如果是排號(hào)在310號(hào)之后，能選到心儀房源的概率就比較低了，要在戶型和樓棟上做出讓步。”

“此次推出了412套房源，按照參與搖號(hào)的購房者數(shù)量來計(jì)算，后續(xù)還能買到的概率不大。不過，可以等在搖號(hào)之后看看是否還有購房者退房，也許還能買到。最終的選房結(jié)果會(huì)在10月1日晚上左右出來?！敝薪ň梁细匿N售人員對(duì)《》記者說。

入市一波三折

實(shí)際上，中建玖合府的銷售并非一帆風(fēng)順。“原本定在8月份就開盤，結(jié)果一拖再拖，九月底才開?！卑L(fēng)對(duì)《》記者說。那么，為何中建玖合府的開盤日期出現(xiàn)延后呢？有業(yè)內(nèi)人士稱或與8月底的“墓葬群風(fēng)波”有關(guān)。

8月底，有市場(chǎng)消息曝出，中建玖合府旁邊的空地挖出墓地群，該消息在北京房產(chǎn)圈引發(fā)熱議。

在經(jīng)過勘探挖掘后，北京市文物局表示，中建玖合府旁邊空地的墓葬為清代平民墓葬群。彼時(shí)，有關(guān)墓地這一消息是否會(huì)影響中建玖合府的銷售有廣泛討論。購房者張女士對(duì)《》記者說：“我還是比較介意這件事的，感覺住起來會(huì)不舒服?！辟彿空叨恳鄬?duì)《》記者表示，比較在意樓盤邊有墓地群一事。

不過，李女士則對(duì)《》記者說：“不會(huì)在乎這一因素，也不會(huì)覺得旁邊挖出墓地群會(huì)對(duì)居住有影響?！卑L(fēng)認(rèn)為，墓地群并不在中建玖合府地塊上，而是在隔壁地塊，且是清代平民葬，勘探難度較小，也不會(huì)拖累后續(xù)中建玖合府的建設(shè)。

而從入市后的表現(xiàn)來看，中建玖合府一日售罄，并未因墓葬群風(fēng)波受到相關(guān)負(fù)面影響。

為何如此搶手？

9月30日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《》記者分析了中建玖合府為何如此搶手的原因。在郭毅看來，地理位置、學(xué)區(qū)資源以及明顯的價(jià)格倒掛是中建玖合府一經(jīng)入市便被銷售一空的原因。

“玖合府位于朝陽三環(huán)，三環(huán)已經(jīng)多年沒有土地供應(yīng)，玖合府顯得十分稀缺?！惫銓?duì)《》記者說。中建玖合府距離望京直線3.5公里，距離國貿(mào)直線7.9公里，且項(xiàng)目毗鄰公共交通地鐵10號(hào)線和17號(hào)線的太陽宮站。

太陽宮商業(yè)。 李凱旋 攝

作為今年北京土地市場(chǎng)的供地大戶，朝陽有多個(gè)新房項(xiàng)目入市，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力極大。

9月29日-9月30日，除了中建玖合府之外，朝陽的另外兩個(gè)新房項(xiàng)目望京樾和北熙區(qū)也同步開盤，銷售價(jià)分別為7.9萬元/平米和8萬元/平米左右。9月30日，望京樾的銷售人員對(duì)《》記者表示，項(xiàng)目主要是3居室的戶型，開盤當(dāng)日銷售額達(dá)到51億元，空余的房源數(shù)量也很少。

在艾風(fēng)看來，望京樾的戶型面積遠(yuǎn)小于中建玖合府，地理位置在奶子房板塊，其與太陽宮板塊之間的可比性不高，兩個(gè)項(xiàng)目面對(duì)的購房人群不同?！耙虼?，盡管朝陽今年有多個(gè)新房開盤，但太陽宮地塊在地理位置上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)?！卑L(fēng)對(duì)《》記者說。

“中建玖合府附近是人大附中朝陽分校。對(duì)口學(xué)校有兩個(gè)，一個(gè)是公立校，一個(gè)是民辦校，教育資源較為優(yōu)質(zhì)。”郭毅對(duì)《》記者說。中建玖合府的銷售人員同樣向《》記者表示，朝陽區(qū)采用多校劃片的形式入學(xué)，但在就近入學(xué)的原則下，后續(xù)的對(duì)口學(xué)校極大概率是人大附中朝陽學(xué)校。

除了上述兩點(diǎn)之外，明顯的價(jià)格倒掛是中建玖合府“買到就賺到”的重要原因。上文所述，中建玖合府是“新型共有產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，由于政府持有10%份額，原定的13萬元/平米售價(jià)變?yōu)?1.7萬元/平米。

“項(xiàng)目拿到房產(chǎn)證之后5年內(nèi)不能買賣。5年之后如果出售，要將政府持有的10%份額按照市價(jià)返還?！敝薪ň梁细匿N售人員對(duì)《》記者說。記者了解到，中建玖合府周邊的二手房售價(jià)遠(yuǎn)高于11.7萬元/平米。

例如，紅璽臺(tái)項(xiàng)目售價(jià)在17萬元/平米左右，太陽公元項(xiàng)目售價(jià)在16萬元/平米左右，價(jià)格倒掛幅度較大。郭毅還提到，中建玖合府周邊的二手房基本上房齡在20年左右，相關(guān)的戶型設(shè)計(jì)遠(yuǎn)比不上現(xiàn)在入市的新房，太陽宮板塊也已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)換房周期。

“中建玖合府是市場(chǎng)邏輯十分清晰的一個(gè)項(xiàng)目，所以在地塊開拍時(shí)就非常搶手。它符合地緣人群的改善型住房需求，價(jià)格又有明顯優(yōu)勢(shì)，肯定是一把清的搶手項(xiàng)目?！惫銓?duì)《》記者說。

豪宅市場(chǎng)一片紅火

2000萬元級(jí)別的豪宅一日售罄，如此看來，北京樓市購買力依然充足。郭毅同樣對(duì)《》記者表示，今年，北京的豪宅市場(chǎng)處于較為旺盛的狀態(tài)。截至目前，單價(jià)超過10萬元的住宅約成交了2300套左右，創(chuàng)下新高。

今年5月份，海淀熱盤中建學(xué)府公館開盤。彼時(shí)，據(jù)學(xué)府公館的銷售人員向《》記者介紹，選房當(dāng)日，共有2638人參與，而在10小時(shí)之后，714套房源被搶售一空。據(jù)悉，學(xué)府公館的售價(jià)在1200萬元/套-2700萬元/套之間。

北京中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，北京新建商品住宅成交規(guī)模出現(xiàn)明顯回落，一共成交1.9萬套，同比下降35%；成交金額為1494億元，同比下降23%。不過，豪宅成交量卻有明顯回升。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，北京單價(jià)超過10萬元/平米的豪宅達(dá)到1326套，同比上升49%，而由于豪宅成交量上漲，北京的銷售均價(jià)也在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)被拉升至突破6萬元/平米。“當(dāng)前，北京的住宅市場(chǎng)是調(diào)控有所放松，房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。因此，財(cái)富人群率先發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，豪宅的銷量增長(zhǎng)?！惫銓?duì)《》記者分析了豪宅市場(chǎng)回暖的原因。

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