傳統(tǒng)“金九銀十”是購房者選房置業(yè)的好時機(jī)。在國慶黃金周來臨前，京城樓市的新盤“跑步”入場，尤其是北京第二批集中供地成交的地塊，距離地塊成交時間不足3個月，已經(jīng)有部分項(xiàng)目取得預(yù)售許可，開門迎接購房者的“挑選”。

(相關(guān)資料圖)

西四環(huán)以外區(qū)域作為近年來土地供應(yīng)的大戶，形成了園博園、小瓦窯等樓市板塊，而在“十一”小長假加緊推盤成為各個樓盤的共同目標(biāo)，售樓處的優(yōu)惠自然也少不了。有這么多樓盤可選，對于購房者來說是一個好消息，但是如何各取所需選中適合自己的房子，還要跟著新盤入市的節(jié)奏拆解產(chǎn)品和價格。

園博園、小瓦窯板塊興起

隨著北京今年第二批集中供地的項(xiàng)目不斷獲得預(yù)售許可證，入市樓盤也在增多。

在西四環(huán)以外，第二批集中供地的中海學(xué)仕里、龍湖建工·九里熙宸、華曦府相繼入市。加上第一批集中供地已入市的北京城建·龍樾天元，以及區(qū)域原有的西山金茂府、熙悅晴翠，形成了園博園、小瓦窯樓市板塊。

雖然上述樓盤與麗澤區(qū)域10萬+的項(xiàng)目在區(qū)位上不能相提并論，但是每平方米6萬至8萬元的價格卻是剛需、剛改們的心儀之選。隨著更多住宅產(chǎn)品入市，園博園、小瓦窯板塊也將成為低密度、高品質(zhì)的居住區(qū)。這兩個板塊匯集的開發(fā)商均為品牌房企，包括金茂、龍湖、首鋼、電建、城建、建工等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，從西四環(huán)到西五環(huán)，蓮石東路以南、京港澳高速以北，豐臺和石景山行政區(qū)域在這里交接，從地段來說以小瓦窯為中心，因而統(tǒng)稱為小瓦窯板塊。

6月1日，在北京今年第二批集中供地中，華曦府所在的小瓦窯地塊，共吸引了11家房企主體參與現(xiàn)場競拍，是今年土拍中參與房企較多的地塊。小瓦窯地塊之所以備受關(guān)注，除了利潤空間足夠大外，還因?yàn)榈貕K所在的區(qū)域優(yōu)勢明顯；而該項(xiàng)目從拿地到開盤僅花費(fèi)3個多月。目前小瓦窯板塊除了華曦府外，還有中海學(xué)仕里、北京城建·龍樾天元、北京城建·宸知筑，都是今年的純新盤項(xiàng)目。

而由小瓦窯板塊向西，西五環(huán)外則是園博園所在區(qū)域，園博園板塊聚集著龍湖建工·九里熙宸、西山金茂府、熙悅晴翠項(xiàng)目。其中，龍湖建工·九里熙宸是今年的新盤項(xiàng)目。因?yàn)闃潜P的聚焦效應(yīng)，也帶動了園博園板塊的興起。

小瓦窯四大新盤將同臺競技

從土地到樓市，作為熱點(diǎn)的小瓦窯板塊一直備受關(guān)注。從華曦府、中海學(xué)仕里、北京城建·宸知筑、北京城建·龍樾天元這些新盤的戶型來看，雖有差異化競爭，但三居、四居仍是主流，也是產(chǎn)品比拼的重點(diǎn)。

城建·龍樾天元于7月開盤，是今年該區(qū)域新盤中開盤最早的項(xiàng)目，其所在地塊豐臺盧溝橋街道大井新村三期土地，由城建在今年2月獲得，配建9800平方米保障性租賃住房。

因?yàn)猷徑沫h(huán)，位置相對較好，城建·龍樾天元價格相比其他樓盤價格也較高，售價約8.5萬元/平方米。項(xiàng)目共有8棟樓，分別為洋房和小高層，產(chǎn)品主打改善型戶型，即建筑面積約117-167平方米的四居。該項(xiàng)目距離地鐵14號線郭莊子站約1.9公里，鄰近天元公園，這也是案名的由來。

值得關(guān)注的是，華曦府的戶型也是主打三居、四居，建筑面積為96-139平方米。首鋼地產(chǎn)與中國電建（601669）地產(chǎn)從收納、配置、空間、科技等方面對產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)。其中，建面約139平方米的四室兩廳兩衛(wèi)戶型采用的是全明格局，客廳面寬達(dá)到5.6米，這一般是別墅才有的橫廳尺度。

華曦府售價約為7.5萬元/平方米，規(guī)劃有8棟13-27層小高層及高層，除去3萬平方米的現(xiàn)房，可供銷售的期房房源大約超過200套。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目于9月29日開盤，此前排卡的購房人群已覆蓋房源數(shù)。

值得關(guān)注的是，該區(qū)域內(nèi)還有一個新盤——北京城建·宸知筑，這是一個早年的棚改項(xiàng)目，產(chǎn)品主要是建面約110-136平方米的三居至四居，目前仍未開盤。據(jù)售樓處銷售人員介紹，預(yù)計(jì)10月初樣板間開放，售價在7.5萬元/平方米左右。

另一個新盤中海學(xué)仕里雖然屬于石景山行政區(qū)域，但市場上也將其歸入小瓦窯板塊。中海學(xué)仕里距離西五環(huán)更近，其產(chǎn)品與城建·龍樾天元和華曦府不同，是以開發(fā)低總價的緊湊小戶型為主，包括72平方米兩居和79、89平方米三居，以及115平方米四居戶型，售價約7.55萬元/平方米。開盤首期接近售罄，目前又加推了二期。

園博園樓盤齊打“低密牌”

園博湖、宛平湖、蓮石湖、曉月湖，以及蓮石湖公園、永定河森林公園、園博園、北宮國家森林公園等，構(gòu)成了園博園板塊的生態(tài)環(huán)境。為此，該板塊的項(xiàng)目立足自然優(yōu)勢開發(fā)低密產(chǎn)品，齊打“低密牌”。

從目前來看，園博園板塊未來擁有較強(qiáng)的潛力，尤其是隨著城市配套的兌現(xiàn)與完善，有著更廣闊的高質(zhì)量發(fā)展前景。其中，園博園板塊位于豐臺河西（永定河以西）區(qū)域，根據(jù)豐臺區(qū)制定的《推動河西地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展專項(xiàng)行動計(jì)劃（2021-2025年）》，明確24類、90項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)以及80個重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資超過1600億元。未來，河西地區(qū)將建設(shè)成為生態(tài)友好、功能協(xié)調(diào)、經(jīng)濟(jì)繁榮、和諧宜居的高質(zhì)量綠色發(fā)展新空間。

交通是產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)、居住條件改善的核心基礎(chǔ)。根據(jù)7月公示的“北京地鐵三期環(huán)評”，1號線支線穿越豐臺河西地區(qū)全境，加上已通車的14號線，豐臺河西有望邁入“雙地鐵時代”。

因?yàn)榭春瞄L期遠(yuǎn)景，近兩年，不斷有房企落子于此。2021年，在北京首批集中供地時，金茂在此拿地，開發(fā)了其在北京的第八座金茂府——西山金茂府。金茂打造的這一科技住宅項(xiàng)目以大戶型為主，主力戶型為120-160平方米四居，還有少量90平方米三居，銷售均價約為5.5萬元/平方米。

今年園博園板塊又迎來龍湖建工·九里熙宸，19棟樓全部為南北通透的7-10層洋房，戶型包括77平方米兩居、87-99平方米三居、120平方米四居。其中，120平方米四居室是經(jīng)典“四葉草”戶型，南向三面寬，雙明衛(wèi)。戶型得房率最高達(dá)89%，這樣的得房率在北京并不多見。據(jù)銷售人員介紹，目前售價為6.3萬-6.5萬元/平方米。

在園博園板塊，距離14號地鐵較近的項(xiàng)目當(dāng)數(shù)熙悅晴翠，其由首開、卓越與北京建工聯(lián)合開發(fā)，于去年底開盤，均價約為6.8萬元/平方米。該項(xiàng)目的戶型較為多樣化，甚至有周邊其他樓盤少有的一居；其主力戶型為74平方米的兩居、82平方米和90平方米的三居，以及120、140平方米的四居。據(jù)銷售人員介紹，“十一”期間，在6.8萬元/平方米的基礎(chǔ)上會有優(yōu)惠。

整體來看，位居西四環(huán)以外的新興樓盤，將成為北京十月市場的一道亮麗風(fēng)景。不論是在小瓦窯板塊，還是在園博園板塊，隨著區(qū)域配套的日益完善，人居產(chǎn)品也在不斷升級，主打舒適宜居的三、四居成為市場的主流產(chǎn)品，在戶型設(shè)計(jì)上的精益求精成為各個樓盤搶占市場的“法寶”。

記者 袁秀麗

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