記者 于麗麗 李貝貝 北京報(bào)道

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月29日，全國(guó)已出臺(tái)的超800條房產(chǎn)政策中，涉及“預(yù)售資金監(jiān)管”的約有109條。

記者了解到，關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管方面的政策，近年來(lái)也時(shí)有推出，但今年“保交樓”背景下，預(yù)售監(jiān)管資金整個(gè)鏈條中暴露出的一些問(wèn)題浮出水面，亟待解決，這也是促使各地有關(guān)政策今年“井噴式”出臺(tái)的主要原因之一。

(資料圖)

梳理目前出臺(tái)的109條有關(guān)政策，記者發(fā)現(xiàn)，主要集中在幾個(gè)方面，一是以公開(kāi)化，堵上之前預(yù)售資金監(jiān)管各方信息不對(duì)稱(chēng)的“空子”，讓一切更加透明，如監(jiān)管銀行需公開(kāi)投標(biāo)、監(jiān)管賬戶(hù)在售樓處公示等；二是明確監(jiān)管，從流程上全面發(fā)揮“第三方”的作用，貴陽(yáng)引入“第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)”進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)度、研判產(chǎn)值，常州不僅托管第三方負(fù)責(zé)資金收支，還約定預(yù)售資金歸業(yè)主所有；三是對(duì)錢(qián)的支出設(shè)立更多靈活方式，改變以往單一的規(guī)則，這樣既保障資金安全，也兼顧了企業(yè)靈活用錢(qián)的需求。比如多地將預(yù)售資金分為“重點(diǎn)監(jiān)管”和“一般監(jiān)管”，重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付多按工程進(jìn)程，在此基礎(chǔ)上加入靈活措施。而有城市企業(yè)可憑銀行“保函”兌換等額監(jiān)管資金。

打第一只“怪”：以公開(kāi)化堵住漏洞

預(yù)售資金的收支是一個(gè)閉環(huán)的過(guò)程，確定監(jiān)管銀行、購(gòu)房者繳房款、企業(yè)申請(qǐng)支取、監(jiān)管銀行審核撥付等，這其中涉及到許多細(xì)節(jié)。每個(gè)鏈條都可能存在漏洞，各個(gè)鏈條相互協(xié)作時(shí)也可能出現(xiàn)信息不對(duì)稱(chēng)。

目前，各地出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管政策，正在針對(duì)上述各環(huán)節(jié)的流程管理和細(xì)節(jié)規(guī)定補(bǔ)位?？v觀來(lái)看，各地相關(guān)政策管理各環(huán)節(jié)的核心精神和關(guān)鍵詞是“公開(kāi)”，具體操作上執(zhí)行“能公開(kāi)則公開(kāi)”的措施。

從監(jiān)管銀行進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始，商業(yè)銀行若要成為監(jiān)管銀行，就必須經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)。今年以來(lái)，各地出臺(tái)的相關(guān)政策均對(duì)此提出明確要求，不僅對(duì)銀行資質(zhì)要考量，尤其指出將近年來(lái)有“違規(guī)前科”的銀行排除在外，同時(shí)，會(huì)通過(guò)監(jiān)管部門(mén)網(wǎng)站向社會(huì)公開(kāi)招投標(biāo)結(jié)果。

以武漢市為例，武漢市的預(yù)售資金監(jiān)管政策以5年為限，2017年武漢市出臺(tái)政策時(shí)，尚未要求商業(yè)銀行招投標(biāo)。今年9月13日，武漢市發(fā)布新的意見(jiàn)稿時(shí)，明確指出要公開(kāi)招標(biāo)，考量商業(yè)銀行的資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平。

目前，各地正在陸續(xù)公布對(duì)投標(biāo)銀行的要求。今年7月，杭州市發(fā)布監(jiān)管銀行招標(biāo)公告時(shí)要求“近3年內(nèi)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中無(wú)重大違法違紀(jì)記錄。”8月30日，延安市發(fā)布招標(biāo)公告指出，銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)覆蓋情況、存款余額在本地貸款比率等均在考量范圍，將通過(guò)公開(kāi)投票方式，以選評(píng)票數(shù)多者形成意見(jiàn)。

招標(biāo)與公示，是目前選擇監(jiān)管銀行時(shí)相對(duì)公開(kāi)、公平、公正的做法。畢竟監(jiān)管銀行在整個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管的鏈條中角色最微妙。既是參與方，也是監(jiān)管方，同時(shí)還是敏感的利益關(guān)聯(lián)方。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)暢通對(duì)監(jiān)管銀行的投訴渠道，監(jiān)管銀行應(yīng)和房企一樣，要接受來(lái)自購(gòu)房者和社會(huì)的監(jiān)督。

近日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受《》記者采訪時(shí)分析，房地產(chǎn)高總價(jià)、高首付、高流水的特點(diǎn)對(duì)于監(jiān)管銀行是一筆可觀的業(yè)務(wù)。招投標(biāo)的做法，有利于對(duì)銀行資質(zhì)、管理能力、服務(wù)能力進(jìn)行篩選。同時(shí)，也能協(xié)助住建部門(mén)更好地管理首付資金，避免預(yù)售資金受到“重重干擾”后違規(guī)發(fā)放。

“公開(kāi)”還體現(xiàn)對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)上。房企要按要求在售樓處公開(kāi)監(jiān)管賬戶(hù)信息——這是今年以來(lái)，許多城市在完善監(jiān)管系統(tǒng)時(shí)新加入的一個(gè)細(xì)節(jié)要求。9月中旬，武漢市就在新的意見(jiàn)稿中新加入了這一要求。

記者注意到，今年以來(lái)，最早提出在售樓處進(jìn)行“賬戶(hù)公示”的是?？?。今年2月，海口不僅在相關(guān)政策中提出要在售樓處公示，還作為最新監(jiān)管文件的第二大項(xiàng)要求，單獨(dú)列出，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。

?？谑刑岢霰O(jiān)管賬戶(hù)在售樓處公示的要求之后，河南省、山西省、威海市、武漢市、貴陽(yáng)市等多個(gè)地方均對(duì)此提出要求。

監(jiān)管賬戶(hù)一直在被監(jiān)管，只是從前默默“隱匿”于購(gòu)房合同中，不少購(gòu)房者并沒(méi)有意識(shí)到監(jiān)管賬戶(hù)的重要性，直至出現(xiàn)問(wèn)題后，才開(kāi)始追溯監(jiān)管賬戶(hù)。今年以來(lái)，廊坊市永清縣及保定市淶水縣的多位業(yè)主，對(duì)《》記者提到過(guò)他們?cè)谄诜垦悠诮桓逗髲?fù)盤(pán)，發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶(hù)有“貓膩”。

郭毅向記者分析，盡管監(jiān)管賬戶(hù)此前也在購(gòu)房合同中呈現(xiàn)，但簽署購(gòu)房合同前，通常會(huì)有選房、繳納幾萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金的環(huán)節(jié)。售樓處公示監(jiān)管賬戶(hù)，能使購(gòu)房者在營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)景中直接關(guān)注與識(shí)別，發(fā)揮提醒作用，讓購(gòu)房者將資金足額打入監(jiān)管賬戶(hù)。

有些城市對(duì)公開(kāi)監(jiān)管賬戶(hù)后的具體操作，提出更細(xì)節(jié)的要求。譬如，?？诓粌H要求在醒目處公示賬戶(hù)，還強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售方要盡到告知義務(wù)，告知賬戶(hù)信息，告知全額存入，同時(shí)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)也提出同樣要求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，讓房企盡到告知義務(wù)很有必要，因?yàn)樵谑蹣翘幑疽部赡懿粔蛐涯炕虮幌M(fèi)者忽略，事實(shí)上，房企自始至終都應(yīng)履行這項(xiàng)誠(chéng)信義務(wù)。

今年2月至今，至少有十多個(gè)城市針對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)門(mén)出臺(tái)政策，最新出臺(tái)的政策會(huì)在此前其他城市同類(lèi)政策的版本上進(jìn)行升級(jí)，晚出的政策越來(lái)越完善，細(xì)節(jié)規(guī)定越來(lái)越詳實(shí)。

以廣西省來(lái)賓市為例，9月16日，來(lái)賓市出臺(tái)的監(jiān)管政策規(guī)定更加詳細(xì)，不僅要求公開(kāi)監(jiān)管賬戶(hù)，還要求監(jiān)管賬戶(hù)名由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)+項(xiàng)目名稱(chēng)+樓棟號(hào)”三個(gè)部分組成，要與《來(lái)賓市商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)表》相對(duì)應(yīng)，企業(yè)名稱(chēng)必須與該企業(yè)基本賬戶(hù)名稱(chēng)一致等。

打第二只“怪”：引入第三方，掃除監(jiān)管盲區(qū)

預(yù)售資金的入賬和支出，是確保預(yù)售資金“全額打入”和“科學(xué)支出”的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。若能確保該進(jìn)入的資金全部進(jìn)入，不該支出時(shí)堅(jiān)決不支出，也就讓期房實(shí)現(xiàn)了“保交樓”。

從已出臺(tái)的政策來(lái)看，各地主要根據(jù)工程建設(shè)的進(jìn)度實(shí)施預(yù)售資金撥付，每個(gè)城市對(duì)節(jié)點(diǎn)的規(guī)定和撥付比例略有不同，但本質(zhì)差異不大。對(duì)撥付節(jié)點(diǎn)設(shè)定最多的是廣西省來(lái)賓市，來(lái)賓市根據(jù)工程進(jìn)度設(shè)定了8個(gè)撥付節(jié)點(diǎn)。

值得說(shuō)明的是，部分城市在原來(lái)以監(jiān)管部門(mén)（當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)）、監(jiān)管銀行、房企三方為主的基礎(chǔ)上，引入了“第四者”——專(zhuān)業(yè)第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)。

以貴州市為例，9月17日，貴陽(yáng)市住建局發(fā)布的相關(guān)政策指出：“住建部門(mén)、 監(jiān)管銀行通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式在資金撥付使用過(guò)程中引入第三方工程審價(jià)機(jī)構(gòu),由具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的工程審價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)查勘、核查工程進(jìn)度產(chǎn)值等,并根據(jù)第三方核查意見(jiàn)核撥資金?！?/p>

住建部門(mén)引入專(zhuān)業(yè)第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)，置于監(jiān)管銀行和房企之間，嚴(yán)謹(jǐn)評(píng)判資金支出的必要性，既發(fā)揮協(xié)同作用，也發(fā)揮監(jiān)督作用。銀行要撥付，也要看專(zhuān)業(yè)第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)的審核情況。

9月25日，郭毅對(duì)《》記者表示，住建部門(mén)的日常管理難以覆蓋到每個(gè)項(xiàng)目，如果全靠房企主動(dòng)上報(bào)，也難以發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。因此，引入第三方機(jī)構(gòu)去研判建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題，相對(duì)科學(xué)。這樣既能研判房企的真實(shí)施工節(jié)點(diǎn)，也能敦促房企將資金有效用于工程建設(shè)，這對(duì)保交樓具有積極意義。

貴陽(yáng)市以外，今年8月3日，紹興市鏡湖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室也發(fā)布了相關(guān)通知，表示由項(xiàng)目工作專(zhuān)班辦公室牽頭委托“第三方機(jī)構(gòu)”出具支付意見(jiàn)后出具初步（撥付）意見(jiàn)。

對(duì)監(jiān)管資金的管理，江蘇省常州市的方法獨(dú)樹(shù)一幟。今年6月，常州市發(fā)布《常州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施辦法》，常州市人民政府網(wǎng)站發(fā)文對(duì)該辦法解析時(shí)提到，“常州是國(guó)內(nèi)首個(gè)實(shí)施預(yù)售資金第三方托管模式的城市?！?/p>

常州預(yù)售資金監(jiān)管采用“第三方托管模式”，具體來(lái)說(shuō)，是由常州市住建局確認(rèn)的預(yù)售資金第三方托管機(jī)構(gòu)，具體開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管工作。由托管機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶(hù)，歸集購(gòu)房人的全部房?jī)r(jià)款，并按標(biāo)準(zhǔn)留存監(jiān)管資金，專(zhuān)款專(zhuān)用，保障預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，常州市托管的第三方機(jī)構(gòu)發(fā)揮了一定的監(jiān)管銀行的作用。常州市認(rèn)為，“基于政府托管賬戶(hù)實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)督獨(dú)立性更強(qiáng)、監(jiān)管效率更高、風(fēng)險(xiǎn)隔離更好?！?/p>

值得提到的是，常州市資金監(jiān)管還有幾個(gè)顯著特色。譬如，區(qū)別于其他城市預(yù)售監(jiān)管資金屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，常州在第三方合同中，將預(yù)售資金約定為“業(yè)主所有”，常州市認(rèn)為，這種做法，“監(jiān)管賬戶(hù)資金的法律保護(hù)更強(qiáng)”。

9月25日，郭毅對(duì)《》記者分析，常州市的做法很有意義，過(guò)往，購(gòu)房者將預(yù)售資金打到監(jiān)管賬戶(hù)后，在市場(chǎng)各方的普遍意識(shí)中，這些錢(qián)已歸屬于房企。但本質(zhì)上，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是期房，這些預(yù)售資金具有“定金”的內(nèi)涵和本質(zhì)，從某種意義上說(shuō)，并不能真正屬于房企。

郭毅表示，常州市通過(guò)第三方托管，以合同內(nèi)容約定將預(yù)售資金歸屬于購(gòu)房者的做法很有意義。如果一旦房企出現(xiàn)交付風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是法律層面，還是實(shí)際資金的歸還途徑上，購(gòu)房者的權(quán)益都能得到比之前更大的保障。

值得說(shuō)明的是，常州市區(qū)別于目前國(guó)內(nèi)大部分城市將預(yù)售資金按樓棟留存，常州對(duì)已售商品房按“每套”留存監(jiān)管資金，常州市認(rèn)為“這種留存方式更有利于企業(yè)的現(xiàn)金流回款，方式更加合理?！?/p>

9月25日，郭毅對(duì)《》記者表示，如果按照以樓棟為單位留存預(yù)售資金，那么就涉及到工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)，譬如結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，撥付有限制。常州市以“套”留存預(yù)售資金，讓撥付節(jié)點(diǎn)更靈活。

打第三只“怪”：靈活支取助力保交樓，避免企業(yè)“有錢(qián)難用”

目前，各地政策全部要求將預(yù)售資金“全額”存入監(jiān)管賬戶(hù)，滄州、貴陽(yáng)、儋州等多個(gè)城市對(duì)預(yù)售資金管理時(shí)，將其分為“重點(diǎn)監(jiān)管資金”和“非重點(diǎn)監(jiān)管資金”。

所謂“重點(diǎn)監(jiān)管資金”，必須專(zhuān)款專(zhuān)用，保障工程建設(shè)，申請(qǐng)撥付的流程約束條件更高?！胺侵攸c(diǎn)監(jiān)管資金”是除重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的資金,房企根據(jù)需求申請(qǐng)撥付，撥付條件相對(duì)寬松。例如，滄州市住建局將“項(xiàng)目土地成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用等”列入非重點(diǎn)監(jiān)管資金。

目前，房企對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管資金的支取有許多硬性條件，要嚴(yán)格遵守工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)，甚至要通過(guò)第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)審核。不過(guò)，部分城市采取的“保函”措施，給房企提供了一個(gè)提前使用的途徑。

“保函”又叫“保證書(shū)”，就是房企憑第三方銀行開(kāi)具的文件申請(qǐng)使用等額的“重點(diǎn)監(jiān)管資金”，經(jīng)監(jiān)管部門(mén)書(shū)面同意后，將“重點(diǎn)監(jiān)管資金作”為“非重點(diǎn)監(jiān)管資金使用”，當(dāng)出現(xiàn)索賠情形且經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)起索賠時(shí)，由保函開(kāi)具銀行將索賠資金存入監(jiān)管機(jī)構(gòu)指定賬戶(hù)。

中指研究院事業(yè)部總監(jiān)陳文靜對(duì)《》記者表示，“今年已出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策的城市中，有超過(guò)1/3城市允許使用商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)出具的‘保函’等額替換監(jiān)管額度內(nèi)資金，（通過(guò)這種方式）在保障項(xiàng)目建設(shè)完工的情況下，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金使用效率。”

陳文靜分析，當(dāng)前“保交樓”工作正在緊張、有序地進(jìn)行中，在此背景下，部分城市預(yù)售資金監(jiān)管收緊，但更多城市是根據(jù)地方實(shí)際情況實(shí)施優(yōu)化相關(guān)政策的措施。短期來(lái)看，“保交樓”要求下，預(yù)售資金監(jiān)管力度整體仍較為嚴(yán)格，但針對(duì)信用等級(jí)高的企業(yè)，靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，能夠更好地為企業(yè)補(bǔ)充資金流動(dòng)性，提高預(yù)售資金使用效率。

據(jù)了解，目前寧波、成都、長(zhǎng)沙、滄州、?？凇⒛暇?、長(zhǎng)春、銀川市三區(qū)范圍（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）等地的相關(guān)政策中，均提到可以開(kāi)具保函方式相應(yīng)釋放被監(jiān)管預(yù)售資金。今年5月，長(zhǎng)沙市發(fā)布的《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》中顯示，“商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行不得拒絕接受合規(guī)的銀行保函。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，既要保交樓，也要適當(dāng)紓困房企，兩方面的問(wèn)題要權(quán)衡，在不影響保交付的情況下，適當(dāng)通過(guò)靈活措施給企業(yè)的流動(dòng)性提供方便，“保函”也不失為一個(gè)良策。

9月25日，郭毅表示，為保交樓和交好樓，預(yù)售資金的管理前期呈現(xiàn)收緊狀態(tài)。但在具體操作過(guò)程中，在管理方式上，為對(duì)企業(yè)的資金壓力適當(dāng)舒緩，讓企業(yè)按時(shí)完成工程目標(biāo)，相關(guān)部門(mén)對(duì)政策進(jìn)行了科學(xué)調(diào)整。

郭毅分析，從目前市場(chǎng)整體環(huán)境來(lái)看，有些城市的房企倘若全要憑借銷(xiāo)售回款來(lái)完成建設(shè)目標(biāo)，還有難度。因此，部分城市通過(guò)“保函”的方式為企業(yè)提供資金支持，既能保證項(xiàng)目按時(shí)交付也能保證工程質(zhì)量，這是推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的科學(xué)措施。

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