國慶節(jié)后,多家第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了房企融資月度報(bào)告。整體來看,9月房企融資總量環(huán)比增加明顯,融資成本繼續(xù)保持低位。
中指研究院監(jiān)測(cè),2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元,同比下降32.2%,環(huán)比上升13.3%,融資形式稍有好轉(zhuǎn)。行業(yè)平均利率為3.67%,同比下降2.14個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。
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克而瑞近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示出,上個(gè)月房企融資有所回暖。數(shù)據(jù)顯示,2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元,環(huán)比增加61.8%,同比減少28%。不過,房企融資量雖然環(huán)比大幅增加,但是仍然處于近年來低位。
值得注意的是,自引入中債信用增進(jìn)投資公司(中債增)進(jìn)行增信擔(dān)保以來,上個(gè)月碧桂園、美的置業(yè)等多家示范房企實(shí)現(xiàn)增信發(fā)債也是一大特點(diǎn)。在此背景下,多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來增信發(fā)債房企有望擴(kuò)圍。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水在接受證券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪時(shí)表示,對(duì)市場(chǎng)來說,增信融資起到了示范作用,表明了監(jiān)管方對(duì)房企合理融資和信用債這一融資渠道的支持態(tài)度,有利于帶動(dòng)資金重歸房地產(chǎn)行業(yè);對(duì)行業(yè)來說,打破了當(dāng)前持續(xù)低迷的融資環(huán)境的僵局,為行業(yè)打通了新的融資渠道。
融資總量環(huán)比增加
中指研究院監(jiān)測(cè),2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元,同比下降32.2%,環(huán)比上升13.3%。從融資結(jié)構(gòu)看,9月信用債規(guī)模占比47.3%,海外債占比0%,信托融資占比11.0%,ABS融資占比41.7%。具體來看,房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升10.6%,環(huán)比上升30.8%;信托融資同比下降73.2%,環(huán)比下降42.3%;ABS融資同比上升41.1%,環(huán)比上升26.0%。9月公開發(fā)行市場(chǎng)略有修復(fù),信托變動(dòng)較大。
克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示出,9月房企融資總額增加明顯。數(shù)據(jù)顯示,2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元,環(huán)比增加61.8%,同比減少28%。從融資結(jié)構(gòu)來看,境內(nèi)債權(quán)融資533.86億元,環(huán)比增加85.6%,同比增加15.8%;境外債權(quán)融資63.4億元,環(huán)比增加106%,同比減少75.3%;9月資產(chǎn)證券化融資24.84億元,環(huán)比減少55.7%,同比減少83.1%。
就房企發(fā)債方面,9月房企發(fā)債372.1億元,環(huán)比增加95.1%,同比減少18.2%。其中,境內(nèi)發(fā)債308.7億元,環(huán)比增加61.9%,同比增加24.7%。其中,公司債發(fā)行117.9億元,環(huán)比增加210.3%,同比減少0.8%;中期票據(jù)發(fā)行149.8億元,環(huán)比增加11.2%,同比增加279.2%。
克而瑞分析師認(rèn)為,房企融資量雖然環(huán)比大幅增加,但是仍然處于近幾年的低位,可見房企融資難問題仍然較為突出。另一方面,境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國企,此外還有部分經(jīng)營(yíng)情況良好的民營(yíng)房企,在9月完成發(fā)行了中債增擔(dān)保中期票據(jù)。
在融資成本方面,整體看,房企融資成本繼續(xù)保持低位成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。數(shù)據(jù)顯示,2022年9月100家典型房企新增債券類融資成本3.69%,環(huán)比上升0.16pct,同比下降1.93pct。
中指研究院分析師則表示,受政策端持續(xù)放寬房地產(chǎn)融資影響,房企融資成本進(jìn)一步下降。從融資利率來看,9月融資綜合平均利率為3.67%,同比下降2.14個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。
房企增信發(fā)債受關(guān)注
值得一提的是,上個(gè)月,多家示范房企均實(shí)現(xiàn)了增信發(fā)債也是房企融資市場(chǎng)一大特點(diǎn)。
9月下旬,旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告稱,旭輝中國于2022年9月21日發(fā)行規(guī)模為12億元的2022年度第二期中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模12億元,期限示范房企三年,票面利率為3.22%,該筆票據(jù)由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保,這意味著,自引入“中債增”進(jìn)行增信擔(dān)保以來,五家示范房企都實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)債的發(fā)行。
回溯來看,8月16日,有市場(chǎng)消息稱,監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券,為這些房企提供流動(dòng)性支持;監(jiān)管部門近期指示中債增對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!?,涉旭輝控股集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股(601155)等示范民營(yíng)房企。
此后,龍湖集團(tuán)飲得頭啖湯,其于8月23日公告,擬發(fā)行15億元中票,發(fā)行期限為3年,票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00%-4.30%,該筆中期票據(jù)為中債增按照市場(chǎng)化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。
中指研究院分析師表示,9月先后有美的置業(yè)、新城、碧桂園、旭輝發(fā)行中票,共融資47億元,并且發(fā)行票面利率在3.20%-3.33%之間,低于前期相關(guān)民企發(fā)行的無增信信用債,與國央企發(fā)行利率基本持平。另有多家房企在與中債增積極溝通,未來第二批房企有望發(fā)行中債增擔(dān)保中票。
中金公司(601995)也認(rèn)為,示范房企增信發(fā)債支持,融資條件改善,預(yù)計(jì)未來增信發(fā)債房企有望擴(kuò)圍。
“對(duì)于自身負(fù)債規(guī)模及結(jié)構(gòu)尚可、只是暫時(shí)資金緊缺的房企來說,注入一部分資金可幫助其緩解短期壓力,通過恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)銷售等方式重新建立自己的現(xiàn)金流,這樣發(fā)債融資便起到了撬動(dòng)作用。假如此類企業(yè)成功發(fā)行債券,將為市場(chǎng)帶來很好的示范作用,會(huì)鼓勵(lì)更多的企業(yè)加入發(fā)行隊(duì)伍。對(duì)行業(yè)來說,打破了當(dāng)前持續(xù)低迷的融資環(huán)境的僵局?!眲⑺J(rèn)為。
不過也有觀點(diǎn)指出,增信發(fā)債能否解決房企現(xiàn)金流難題有待觀察。國金證券認(rèn)為,目前融資增信規(guī)模相對(duì)有限、示范房企增信融資規(guī)模占期末現(xiàn)金余額平均比重僅為5.2%,增信覆蓋的房企范圍較小、已覆蓋房企資產(chǎn)占全行業(yè)資產(chǎn)比重僅為13%。中期來看,房企現(xiàn)金流持續(xù)企穩(wěn)仍需回歸到地產(chǎn)銷售改善上來。
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