10月10日、11日，廣州、南昌相繼結(jié)束了第三批集中供地。其中，廣州共有15宗地塊成交，3宗地塊流拍；相比此前，參拍房企數(shù)量及報(bào)價(jià)次數(shù)明顯減少，僅有2宗地塊溢價(jià)成交。而南昌土拍結(jié)果嚴(yán)重分化，流拍率達(dá)55%，另有4宗地塊因價(jià)格熔斷而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

(相關(guān)資料圖)

值得關(guān)注的是，集中供地主導(dǎo)著9月土地市場(chǎng)的走勢(shì)。從目前來(lái)看，雖然集中供地帶來(lái)成交量的上漲，但是土拍熱度并未一同走高，城市冷熱分化趨勢(shì)凸顯，溢價(jià)率環(huán)比微降，土地流拍現(xiàn)象也在增加。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房企更加追求土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和增儲(chǔ)的安全性。

集中供地助上海、北京土地出讓金額領(lǐng)先

從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的9月城市土地出讓金TOP10榜單中可以看到，上海遙遙領(lǐng)先，土地出讓金達(dá)1056億元，也是9月唯一一個(gè)收金破千億的城市。這主要?dú)w功于上海在第三輪集中土拍的發(fā)揮。從上海第三輪集中土拍現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，35宗地塊全部出讓，其中有8宗地塊觸頂，有6宗地塊起始價(jià)超過(guò)50億元，憑借“量大價(jià)高”的優(yōu)勢(shì)，使其攬金規(guī)模占據(jù)首位。

而北京、杭州分別以500億元、470億元位列榜單第二、三名，兩個(gè)城市的土拍熱度在當(dāng)前已經(jīng)舉行第三輪集中土拍的城市中表現(xiàn)不俗，溢價(jià)率均超5%。

值得注意的是，集中供地對(duì)于城市土地收金的帶動(dòng)力不容小覷，土地出讓金TOP9城市均在9月啟動(dòng)了集中拍地活動(dòng)。事實(shí)上，進(jìn)入9月，重點(diǎn)城市第三批集中供地密集開(kāi)拍，再加上進(jìn)行第二輪土拍的鄭州、沈陽(yáng)及長(zhǎng)春，9月內(nèi)有13個(gè)城市進(jìn)行集中土拍。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，雖然一二線城市集中土拍增多，但是9月土地平均溢價(jià)率為3.58%，仍較上月出現(xiàn)了小幅下滑。具體來(lái)看，北京、上海兩個(gè)一線城市土拍熱度均得以保持，其中上海核心優(yōu)質(zhì)地塊仍引來(lái)了多家企業(yè)關(guān)注。不過(guò)，絕大多數(shù)遠(yuǎn)郊地塊和運(yùn)營(yíng)難度較大的商住地塊依舊以底價(jià)成交，導(dǎo)致上海第三輪集中土拍的溢價(jià)率較第二輪集中土拍下降2個(gè)百分點(diǎn)至2.3%。

此外，包括杭州、青島、合肥及武漢在內(nèi)的二線城市在9月的集中供地中，溢價(jià)率也均較上一輪有所回落。大多數(shù)三四線城市土拍的地塊均為底價(jià)成交，僅湖州、金華、淮安等少數(shù)長(zhǎng)三角城市土拍保持了一定熱度。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平；時(shí)至今年9月，土地溢價(jià)率仍在低位徘徊。從目前來(lái)看，房企資金壓力猶存，高溢價(jià)拿地短期難現(xiàn)，底價(jià)成交現(xiàn)象增多是當(dāng)前拍地城市的普遍特征之一。

50家房企拿地總金額環(huán)比大漲

雖然房企的投資力度下降，但是主要城市的集中供地也在推動(dòng)9月房企拿地總額環(huán)比走高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，50家代表房企拿地總金額同比下降45.3%，環(huán)比大幅上漲130.2%。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的9月房企拿地金額TOP20榜單中，有6家企業(yè)拿地金額突破百億，建發(fā)國(guó)際位居榜首，總拿地金額為154.9億元，其在北京、上海以及蘇州的第三輪集中土拍中均有所獲，且均以溢價(jià)“收割”，補(bǔ)倉(cāng)情緒顯著上漲。

華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)分別以150.26億元、147.45億元的拿地金額位居第二、三位，二者拿地的主要區(qū)別在于，華潤(rùn)置地重倉(cāng)城市較多，如蘇州、深圳、北京、杭州等；中海地產(chǎn)則相對(duì)較為集中，其近150億元的拿地金額全部投入北京市場(chǎng)，對(duì)海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)的高總價(jià)地塊進(jìn)行收割，表現(xiàn)出對(duì)北京市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。

在克而瑞分析人士看來(lái)，大部分城市的第三輪土拍熱度均不及上一輪，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地仍然受到了多家房企的競(jìng)逐。其中上海徐匯龍華、閔行古美以及北京豐臺(tái)造甲村、海淀西北旺等多宗地塊均觸及地價(jià)上限成交，房企競(jìng)拍積極性較高。

而與以往相同的是，具有國(guó)企、央企背景的房企依然占據(jù)土地市場(chǎng)的主要份額。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者減少，資金實(shí)力較足的房企可以選擇底部拿地，把握住拿地窗口期。

低土儲(chǔ)之下房企將更注重地塊質(zhì)量

從土地成交總價(jià)TOP10榜單可以看到，這些地塊集中于上海、杭州及北京3個(gè)城市，其中上海占比領(lǐng)先，共計(jì)上榜6宗。具體來(lái)看，由上海靜安區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)控股的北萬(wàn)置業(yè)，以底價(jià)120.6億元拿下上海市靜安區(qū)中興社區(qū)一宗地塊，這也是今年全國(guó)成交價(jià)最高的地塊；華發(fā)股份（600325）以底價(jià)80.37億元競(jìng)得上海市靜安區(qū)中興社區(qū)的另一宗地塊，位居成交總價(jià)第二。而綠城中國(guó)以70億元競(jìng)得杭州市慶隆小河地塊，位居成交總價(jià)第三，溢價(jià)率達(dá)10.11%。

另外，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)地塊成為9月成交總價(jià)TOP10地塊中溢價(jià)率最高者，達(dá)到15%，這也是北京第三輪集中土拍中競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地塊，最終由中海地產(chǎn)斬獲。

從9月土地市場(chǎng)來(lái)看，不少集中供地的城市密集拉開(kāi)第三輪土拍的序幕，同時(shí)有個(gè)別城市陸續(xù)收尾第二輪土拍，帶動(dòng)整體成交規(guī)模穩(wěn)步回升。不過(guò)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，在今年部分城市增加供地批次的背景下，供應(yīng)、成交規(guī)模稍有分散，加之房企資金壓力猶存，拿地多持謹(jǐn)慎態(tài)度，成交規(guī)模整體不及去年同期。根據(jù)目前部分城市的拍地公告，10月拍地城市數(shù)量較9月有所減少，由此預(yù)計(jì)10月成交規(guī)模大概率呈維穩(wěn)或小幅回落走勢(shì)。

值得一提的是，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與8月相比，9月其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率上升至15.6%，環(huán)比增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月走高。一方面，三四線城市持續(xù)流拍，鹽城、湛江、韶關(guān)、南通等均出現(xiàn)了多宗地塊流拍；另一方面，二線城市土拍熱度進(jìn)一步分化。以合肥為例，雖然第三輪集中供地進(jìn)一步增加了項(xiàng)目利潤(rùn)空間，并允許企業(yè)“0保證金”參拍，但土地流拍率仍較第二輪集中供地上升8個(gè)百分點(diǎn)至25%。結(jié)合合肥流拍土地的特征來(lái)看，這些地塊多為出讓附加條件較多、保障配建或商業(yè)比例較高的地塊，在企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)空間和周轉(zhuǎn)速度愈加敏感的當(dāng)下，此類地塊更難實(shí)現(xiàn)順利出讓。

克而瑞分析人士表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，總土地儲(chǔ)備并非越多越好。時(shí)至今日，行業(yè)格局已經(jīng)生變，從高速發(fā)展邁入有質(zhì)量發(fā)展階段。隨著強(qiáng)監(jiān)管下的資金危機(jī)帶來(lái)的生存危機(jī)，未來(lái)房企更加追求土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和增儲(chǔ)的安全性。而從多家房企今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的表態(tài)不難看出，“避免三四線、聚焦一二線”是主要策略。對(duì)于房企而言，低土儲(chǔ)之下將更重質(zhì)而非量，意味著接下來(lái)房企會(huì)通過(guò)土儲(chǔ)“換倉(cāng)”來(lái)優(yōu)化和調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

記者 袁秀麗 圖/諸葛找房提供

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