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流拍率提升至三輪最高25%，平均溢價(jià)率下滑至三輪最低0.5%。廣州第三輪土拍計(jì)劃出讓20塊地，最終以2宗地塊終止、3宗流拍、15宗成交收尾，是2022年以來(lái)流拍率最高的一批；2022年三輪的平均溢價(jià)率分別為1.2%、6.6%、0.5%，第三輪土拍溢價(jià)率最低，說(shuō)明市場(chǎng)信心不足，房企拿地積極性下降。此外，第三輪土拍攬金479億元、成交總建面353萬(wàn)方，這也是2022年廣州3批集中供地中成交面積和金額最多的一批。

底價(jià)成交占比提升至87%的高位，房企拿地傾向于核心地段。第三輪15宗成交的地塊中有13宗地塊底價(jià)成交，僅有海珠區(qū)的2宗地塊溢價(jià)成交，分別被保利和中鐵建拿下。這兩塊地溢價(jià)拍到了4萬(wàn)元+的樓面價(jià)，反映了在市場(chǎng)調(diào)整階段，房企將控制風(fēng)險(xiǎn)放在第一，不輕易到外圍區(qū)域“低價(jià)抄底”，反而更傾向于“優(yōu)中選優(yōu)”投資市中心核心地塊。此外，中信泰富&中船以底價(jià)188億元摘得荔灣廣船巨無(wú)霸宅地，其以高總價(jià)躋身廣州歷史上宅地成交總價(jià)TOP2。

央企繼續(xù)“包場(chǎng)”，區(qū)屬?lài)?guó)企積極“兜底”。除開(kāi)央企保利發(fā)展（600048）、華潤(rùn)、中鐵建、中信+中船各競(jìng)得1宗，其余均為地方國(guó)企包括廣州南投、南沙開(kāi)建、高新區(qū)集團(tuán)以及廣州城投等，而且本輪無(wú)民企參與。

被退地塊重新上架，目前三輪土拍出讓總建面僅為2021年的57%。在此次被拍賣(mài)的土地中還包括了華夏幸福（600340）、富力、恒大此前向廣州市規(guī)劃和自然資源局退還的三宗土地。除富力退還地塊因故中止拍賣(mài)外，其他兩宗土地均成功拍出，這三宗土地的正式上架為城市盤(pán)活項(xiàng)目提供了新思路。當(dāng)前將防風(fēng)險(xiǎn)放在房住不炒之前，預(yù)計(jì)將迎來(lái)金融政策在范圍和力度方面的持續(xù)擴(kuò)大，二線央國(guó)企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩(wěn)信用的優(yōu)選標(biāo)的，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153）；同時(shí)繼續(xù)推薦萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口（001979）等一線國(guó)央企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融、再走土地金融模式。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng)