民營(yíng)房企的鐵哥們。

【資料圖】

在融資驟冷數(shù)月之后，今年9月房企融資終于出現(xiàn)了些許暖意。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發(fā)行了372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。

房企融資面出現(xiàn)回暖信號(hào)，離不開(kāi)監(jiān)管的支持。

政策面利好頻傳，除了國(guó)企央企等公認(rèn)高信用房企以外，越來(lái)越多的房企也獲得了公開(kāi)市場(chǎng)融資的入場(chǎng)券。

在中債增的護(hù)航下，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)已于上月發(fā)行中期票據(jù)；卓越集團(tuán)也于近期采取同樣模式發(fā)行一筆6億元的中期票據(jù)。由此可見(jiàn)，運(yùn)營(yíng)面保持平穩(wěn)的民營(yíng)房企在當(dāng)下，仍然有一定的融資空間及支持。

隨著房企融資打開(kāi)新的局面，未來(lái)房企的融資渠道所將面臨的變化，也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)?？梢杂^察到的是，房企正常合理的融資需求，仍然能夠得到滿(mǎn)足；而對(duì)于民營(yíng)房企而言，通過(guò)增信措施獲得流動(dòng)性支持，也會(huì)是一個(gè)明顯的趨勢(shì)。

卓越再開(kāi)閘

這是卓越再一次獲得融資支持。

公開(kāi)信息顯示，2022年10月13日，卓越旗下深圳卓越商管完成2022年第一期中期票據(jù)簿記發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6億元，發(fā)行利率3.5%，由中債信用增進(jìn)公司通過(guò)直接擔(dān)保方式提供增信支持，銀行、理財(cái)、信托、證券等6家機(jī)構(gòu)積極參與了認(rèn)購(gòu)。

在卓越之前，已經(jīng)有包括碧桂園等在內(nèi)5家民營(yíng)房企通過(guò)中債增擔(dān)保的方式進(jìn)行中期票據(jù)的發(fā)行，總額超過(guò)80億元，且據(jù)記者從上述房企處了解，本次僅為首期發(fā)行，未來(lái)還有分期發(fā)行的計(jì)劃。

中債增擔(dān)保的房企，多數(shù)呈現(xiàn)在財(cái)務(wù)面上保持克制，經(jīng)營(yíng)面上也具有可持續(xù)性的特點(diǎn)。

以卓越為例，在今年的市況下，卓越的銷(xiāo)售、融資踩準(zhǔn)了節(jié)奏。

卓越是今年為數(shù)不多能夠發(fā)出美元債的民營(yíng)房企。

3月18日，卓越發(fā)出今年民營(yíng)房企的首筆美元債，總額為1億美元；四個(gè)月后的7月，再度發(fā)行1億美元債，債券期限3年，發(fā)行利率為4.3%，資金用于根據(jù)綠色和可持續(xù)融資框架，對(duì)公司現(xiàn)有的離岸債務(wù)進(jìn)行再融資。這兩筆美元債均通過(guò)備用信用證發(fā)行。

銷(xiāo)售面上，卓越也表現(xiàn)不錯(cuò)。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-9月，卓越錄得銷(xiāo)售額554.9億元；而在今年黃金周期間，卓越也表現(xiàn)不俗，據(jù)卓越方面提供給記者的銷(xiāo)售成績(jī)，其國(guó)慶期間超額123%達(dá)成既定目標(biāo)。其中，卓越灣區(qū)公司收獲8.15億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

卓越旗下的上市板塊卓越商企服務(wù)，業(yè)績(jī)也持續(xù)向好。

半年報(bào)顯示，2022年上半年，卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.6億元，同比增長(zhǎng)13%；毛利潤(rùn)錄得5.3億元，同比增長(zhǎng)8.4%，綜合毛利率28.4%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)3.11億元，同比增長(zhǎng)15%。

誰(shuí)會(huì)再受益？

能夠獲得中債增的保駕護(hù)航，除了經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)面均保持安全閾值內(nèi)以外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也是能夠最終成功發(fā)行的關(guān)鍵。

據(jù)記者了解，中債增提供直接擔(dān)保的條件，也包括企業(yè)的反擔(dān)保，即在于企業(yè)能否提供足額的抵押物。

一位不愿具名的業(yè)界人士告訴記者，“中債增這個(gè)模式，有些企業(yè)發(fā)得比較吃力，就是在于抵押物的質(zhì)量。龍湖、卓越這類(lèi)，本身有很多沉淀資產(chǎn)，這個(gè)模式對(duì)他們來(lái)說(shuō)就會(huì)比較容易跑通?！?/p>

由此追溯，卓越旗下的資產(chǎn)能夠?yàn)橹峁┈F(xiàn)金流的應(yīng)該不在少數(shù)。

卓越是深圳的“寫(xiě)字樓大王”，其在深圳CBD有不少寫(xiě)字樓資產(chǎn)，且據(jù)記者了解，今年即便受到客觀因素影響，卓越旗下寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心的出租率仍保持良好水平，這些項(xiàng)目所帶來(lái)的營(yíng)收為卓越的運(yùn)營(yíng)面也提供了安全墊。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，中債增已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營(yíng)房企的持續(xù)發(fā)債需求。此外，中債增正在推進(jìn)繼續(xù)通過(guò)增信方式發(fā)債，幫助企業(yè)平穩(wěn)接續(xù)債務(wù)，提振市場(chǎng)信心，確保民營(yíng)房企項(xiàng)目的正常建設(shè)和按期完工。

據(jù)透露，金輝集團(tuán)、新希望和合景集團(tuán)等民營(yíng)房企也有意向采用增信模式發(fā)債融資。

以此觀之，中債增這種模式未來(lái)或許會(huì)成為房企融資的可行渠道；而從今年的趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)房企融資也大概率會(huì)向通過(guò)增信措施的方式發(fā)展。

今年5月，多家示范房企啟用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的發(fā)債新模式，通過(guò)信用違約掉期(CDS)、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證(CRMW)等信用保護(hù)工具，先后成功發(fā)行了境內(nèi)債。

這種模式也是通過(guò)增信措施來(lái)幫房企提供流動(dòng)性支持。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴記者，目前房企債券的投資者都比較謹(jǐn)慎，有擔(dān)保跟增信，對(duì)市場(chǎng)的信心起到一定作用。“未來(lái)應(yīng)該很多房企，如果要發(fā)境內(nèi)債，都會(huì)考慮這樣的方式。”

整體上，房企融資在三季度也出現(xiàn)邊際回暖。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月末，三季度地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為1351.98億元，同比增加8.93%。從發(fā)行期限來(lái)看，房企傾向于中短期信用債。其中，1-3年（包括3年）地產(chǎn)債三季度發(fā)行規(guī)模503.1億元，發(fā)債占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。

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