未來樓市，全國房市各種看似矛盾的現(xiàn)象頻出：

從市場現(xiàn)象看：你可能會看到一線上漲，二線奇穩(wěn)，三線下跌。也可能會看到一線都不動了，但是二線上漲，三線奇穩(wěn)?；蛘哒f一線中北京、深圳開始上漲，而上海、廣州卻在下跌。更夸張的是，有的城市樓市在放松，而另外的城市樓市在收緊，看上去是那么的不一致。

這些都是未來我們一定會看到的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象是因為兩個原因造成的。

【資料圖】

第一：樓市本身就不是全國一盤棋的，而是一個非常區(qū)域化的市場。上海漲的好，并不一定成都也會漲，甚至烏魯木齊還在下跌，因為中國太大了，每個城市都有著自己的地域特點、經(jīng)濟特點，以及政策周期。不同的地區(qū)有著不同的市場，在大多數(shù)時候，市場不是同步的，而是分化的。

第二：管理層有一個原則“因城施策”，也就是深刻認識到不同的城市市場不同，所以要根據(jù)不同的城市制定不同的管理規(guī)則，這也就進一步導致不同城市的市場走勢不同。

所以未來我們談樓市就不能大而化之、不能過于籠統(tǒng)，什么中國的樓市漲不漲，江蘇的樓市好不好，而是要具體到某個城市、甚至某個片區(qū)。

未來房產(chǎn)市場不再有全國統(tǒng)一的房產(chǎn)市場，無論是從政策導向還是市場反饋看，房地產(chǎn)的調(diào)控將會越來越細致與適應當?shù)兀怀且徽呔蜁蔀楹荛L時間的政策特點，因城施策將成為房產(chǎn)市場的新常態(tài)。

未來幾年內(nèi)，全國從一線到六線大部分城市處于震蕩和盤整期

這一輪歷史上最大的牛市起始于2014年“9.30新政”，2015年深圳市場率先啟動。幾年下來全國幾乎所有地級以上城市房價都有不同程度的上漲，全國主要城市全市均價上漲在1倍左右，個別城市的某些區(qū)域上漲3倍左右，可以說經(jīng)過了4-6年時間，全國各主要城區(qū)房價上漲了接近1倍，要知道在此之前很多城市，包括省會、環(huán)一線、GDP前20的城市，是5-10年內(nèi)房價幾乎不動的，而杭州持續(xù)下跌5年之久。

未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)分化，而且是這種分化不僅僅在全國范圍內(nèi)可以看到，以省為單位一樣可以看到。

此外我們要知道經(jīng)過一輪大牛市，從城市的角度，全國幾乎沒有什么洼地，絕大部分城市的房價都已經(jīng)充分體現(xiàn)了其經(jīng)濟發(fā)展程度，甚至一部分城市由于棚改，已經(jīng)透支了未來的房價。

洼地的出現(xiàn)必須要跌得足夠多，或者盤整時間足夠長。就好像2010-2015年杭州持續(xù)下跌，于是迎來了轟轟烈烈的漲幅。

未來你要買房，首先看你的城市是不是下跌過30%以上呢？如果沒有，那么橫盤的時間有多長呢？一線的化有沒有2年呢？二線的話夠不夠三年呢？

未來的市場很難再現(xiàn)2015-2021年大牛市的上漲，購房者不用再像2017、2018年那樣恐慌性入市，買入的機會會有很多，時間也會給夠。2019開始，普漲成為過去，分化成為必然和新常態(tài)。

密切關注M1

樓市投資者，不能不知道一個貨幣指標叫做“M1”

經(jīng)濟學家按照流動性（變成現(xiàn)金能力的強弱）將貨幣從M0到M10分級，數(shù)字越小表示流動性越強，其中M1代表現(xiàn)金加活期存款，M2代表M1加定期存款加各種其他存款。

M1增量上升，表示市場不缺錢，反之就是市場缺錢?，F(xiàn)在M1在低位翹頭，結合政策面，可以預測今年將不會像去年那么缺錢，而這種寬松一旦持續(xù)下去，到M1增速高于M2增速時，往往代表金融市場、資本市場狂熱的開始，所以，我們要持續(xù)關注M1增速這個指標是否能夠持續(xù)下去。

拿歷史上最明顯的2019年舉例。2019年2月，M1的同比增速開始在低位翹頭，這是一個重要的金融市場信號。

由于M1持續(xù)上揚，2019年中從深圳開始，珠三角東岸樓市逐步回暖，加上深圳政策放松，到2020年中深圳、東莞、廣州樓市明顯回暖。緊接著長三角的上海、杭州也開始跟上。

當然，如果從當年股市看，這個信號十分明顯，2019年1月開始啟動了一輪恢復性的結構牛市。

總結一下：一城一策、普漲結束、市場分化、貨幣寬松，在幾大前提下，暴擊、買入即賺都會越來越難，投資人要做的是深入研究城市、片區(qū)，而不是大而化之地、籠統(tǒng)地對市場用一根標尺去測量，選城、選區(qū)、選籌、甚至選時更為重要。

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