一紙官方公告將上海浦東新區(qū)張江科學(xué)城的規(guī)劃面積增加125平方公里，也讓原本以江南古鎮(zhèn)為特色的新場(chǎng)板塊平添了科創(chuàng)活力。

根據(jù)《上海市張江科學(xué)城發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，未來(lái)五年，上海將推動(dòng)張江科學(xué)城擴(kuò)區(qū)提質(zhì)，形成一個(gè)城市副中心、兩個(gè)科技創(chuàng)新核的空間布局。規(guī)劃區(qū)域最南側(cè)延伸到下鹽公路，也就是新場(chǎng)板塊北部。

(相關(guān)資料圖)

盡管有著“張江南”概念的加持，不過(guò)新場(chǎng)板塊的一些樓盤項(xiàng)目并未能吸引購(gòu)房者為之買單。如位于滬南公路附近的同潤(rùn)欣匯名邸于日前開盤，由于認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量太少，臨時(shí)取消公證搖號(hào)而改為順銷。

10月22日，《》記者查詢上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，同潤(rùn)欣匯名邸的住宅套數(shù)備案共508套，還剩399套房源可售，3個(gè)月網(wǎng)簽去化率僅約兩成。在上海樓市整體表現(xiàn)不錯(cuò)的背景下，同潤(rùn)欣匯名邸為何銷售如此慘淡？當(dāng)日下午，記者來(lái)到該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)一探究竟。

位置偏遠(yuǎn) 公共交通難出行

同潤(rùn)欣匯名邸位于浦東新區(qū)新場(chǎng)板塊，距離上海知名景區(qū)新場(chǎng)古鎮(zhèn)往東大約1公里。

根據(jù)上海市政府原先批復(fù)同意的張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃，區(qū)域范圍約95平方公里，涵蓋張江、康橋東部、周浦東部和新場(chǎng)北部。去年7月，《上海市張江科學(xué)城發(fā)展“十四五”規(guī)劃》正式發(fā)布，區(qū)域范圍更是擴(kuò)大到220平方公里，浦東新區(qū)的更多區(qū)域板塊納入進(jìn)來(lái)，打造自主創(chuàng)新新高地，建設(shè)國(guó)際一流科學(xué)城。

區(qū)域規(guī)劃政策的出臺(tái)，充分激活了新場(chǎng)板塊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不少住宅樓盤拔地而起，且銷售火熱。而同潤(rùn)欣匯名邸卻是處于新場(chǎng)板塊南部，踩在不上不下的尷尬位置。

10月21日下午，《》記者實(shí)地走訪了解到，同潤(rùn)欣匯名邸正在推售的是一期項(xiàng)目，工地上建設(shè)的是3棟16~17層高層住宅和5棟6層的疊加別墅，高層的腳手架和塔吊還未完全拆除。

交通區(qū)位方面，同潤(rùn)欣匯名邸靠近滬蘆高速，小區(qū)出口即為滬南公路。距離項(xiàng)目最近的新場(chǎng)地鐵站約2.5公里，駕車約6分鐘，公交車接駁需要3個(gè)站點(diǎn)。項(xiàng)目位于周浦和上海迪士尼度假區(qū)南面，屬于上海的遠(yuǎn)郊盤，從新場(chǎng)地鐵站到市中心人民廣場(chǎng)需要1小時(shí)8分鐘。

售樓處現(xiàn)場(chǎng)的一位置業(yè)顧問向《》記者介紹，同潤(rùn)欣匯名邸為全裝修交付，目前一期所建的樓棟均已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)2024年3月交付，“戶型方正，得房率較高，共有388套高層房源和120套疊加別墅，容積率2.0，綠地率約35%?！?/p>

不過(guò)，雖說(shuō)是裝修交付，記者看完實(shí)體樣板房發(fā)現(xiàn)，同潤(rùn)欣匯名邸交付的裝修品牌表現(xiàn)一般，不配備中央空調(diào)、地暖和新風(fēng)系統(tǒng)，隨之贈(zèng)送的是客廳和房間的空調(diào)。而且，進(jìn)出同潤(rùn)欣匯名邸看房并不方便，售樓處設(shè)在項(xiàng)目北側(cè)滬南公路旁，入口狹窄不太起眼。項(xiàng)目西北角是新場(chǎng)污水泵站，與小區(qū)部分樓棟相鄰。

滬南公路是浦東新區(qū)中部各個(gè)城鎮(zhèn)圈組團(tuán)連接的重要交通紐帶，車流量比較高。今年年初，滬南公路改建作為上海市重大工程開始啟動(dòng)，全長(zhǎng)約18.2公里，改建工程預(yù)計(jì)2023年5月竣工，全線達(dá)到雙向6車道規(guī)模。

不過(guò)，對(duì)于新樓盤同潤(rùn)欣匯名邸來(lái)說(shuō)，售樓處門外看到的景象即是：豎立起來(lái)的工地圍擋連綿數(shù)百米，不斷來(lái)往的大貨車揚(yáng)起滿滿灰塵。購(gòu)房者未來(lái)需要考慮的還有噪音問題。

配套資源方面，同潤(rùn)欣匯名邸周邊1公里有新場(chǎng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（新城校區(qū)）、新城幼兒園和新場(chǎng)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，新場(chǎng)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和新場(chǎng)醫(yī)學(xué)中心（三甲），滿足業(yè)主普通的就醫(yī)需求。小區(qū)東邊有一處開發(fā)多年的商業(yè)綜合體中優(yōu)城市廣場(chǎng)，但是里面營(yíng)業(yè)場(chǎng)館較少。

開盤遇冷，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不高

在上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)第二批次和第四批次披露的集中供應(yīng)新盤，同潤(rùn)欣匯名邸均榜上有名。先推出均價(jià)為49580元/平方米的高層房源，價(jià)格除了臨港，屬于同一批次的較低水平。之后推出的，則是均價(jià)59450元/平方米的疊加別墅。

9月27日，同潤(rùn)欣匯名邸原計(jì)劃在上海市東方公證處舉行開盤銷售搖號(hào)排序活動(dòng)，結(jié)果推出的120 套房源僅4組意向認(rèn)購(gòu)客戶，認(rèn)購(gòu)比約 3.3%。因登記認(rèn)購(gòu)期間認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量較少，該項(xiàng)目決定不再采取以公證搖號(hào)排序的方式確定選購(gòu)房屋順序，并且申請(qǐng)撤銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證。

事實(shí)上，據(jù)東方公證處信息，該項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間僅收到90組意向認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約23%。

與項(xiàng)目周邊的小區(qū)相比，同潤(rùn)欣匯名邸在價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)并不高。上海中原地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，與同潤(rùn)欣匯名邸一街之隔的東方冠郡小區(qū)，二手房均價(jià)為3萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米，北面的絲廬雅苑小區(qū)二手房均價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科清林徑的二手房均價(jià)4.13萬(wàn)元/平方米。

新盤方面，與之對(duì)比的是北面最近的中糧首創(chuàng)禧瑞祥云項(xiàng)目。該項(xiàng)目是今年上海第三批次集中供應(yīng)的新盤之一，彼時(shí)共推出89~130平方米的疊墅房源268套，均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米。

《》記者查詢上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云項(xiàng)目共備案住宅套數(shù)648套，已售住宅套數(shù)437套，網(wǎng)簽去化率約67%。而同潤(rùn)欣匯名邸的住宅套數(shù)備案共508套，還剩399套房源可售，網(wǎng)簽去化率僅為21%。

上述置業(yè)顧問介紹，同潤(rùn)欣匯名邸由上海同潤(rùn)投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海同潤(rùn)）開發(fā)，在上海松江、浦東等區(qū)域開發(fā)了多處樓盤。目前，同潤(rùn)藍(lán)美俊庭、同潤(rùn)金色橘苑、同潤(rùn)玫瑰芳苑等項(xiàng)目在同步銷售中，其中同潤(rùn)加州和同潤(rùn)玫瑰園等項(xiàng)目已售罄交房。

“公司發(fā)展步伐穩(wěn)健，項(xiàng)目大多是以自有資金開發(fā)，不用擔(dān)心后期交房的問題?！痹撁脴I(yè)顧問向記者表示。

企查查信息顯示，上海同潤(rùn)1997年注冊(cè)于崇明區(qū)，是由房地產(chǎn)投資、土地開發(fā)、工程土建、裝飾配套各類專業(yè)公司組合的集團(tuán)型企業(yè)。

值得一提的是，在今年6月1日的上海第一批次集中供地出讓中，新場(chǎng)鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元（PDXC-02）09B-02地塊吸引了中環(huán)集團(tuán)、金橋集團(tuán)和上海同潤(rùn)三家企業(yè)的爭(zhēng)奪，競(jìng)拍進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后最終經(jīng)過(guò)一輪報(bào)價(jià)，被在場(chǎng)唯一的民營(yíng)企業(yè)上海同潤(rùn)以最小價(jià)差競(jìng)得，成交總價(jià)14.55億元，樓面價(jià)22274元/平方米，溢價(jià)率8.49%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)48000元/平方米。

該地塊的位置緊靠同潤(rùn)欣匯名邸，也是該項(xiàng)目的二期，目前正在緊鑼密鼓地施工，預(yù)計(jì)明年入市。屆時(shí)能否一改一期銷售表現(xiàn)的頹勢(shì)，將是上海同潤(rùn)不得不考慮的問題。

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