盡管上漲城市數(shù)量下降，但部分強(qiáng)勢(shì)城市憑借強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力與小房東的有誠(chéng)意降價(jià)，9月的二手房市場(chǎng)飄出些許暖意。10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，二手房方面，2022年9月，上海以0.5%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，北京環(huán)比漲幅為0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、長(zhǎng)沙等城市漲幅靠前。機(jī)構(gòu)及一線經(jīng)紀(jì)人透露，目前二手房市場(chǎng)確實(shí)進(jìn)入了“誰(shuí)有誠(chéng)意降價(jià)誰(shuí)賣(mài)得快”的階段。

【資料圖】

上海領(lǐng)跑 成都等快速?gòu)?fù)蘇

市場(chǎng)并非全面冰封，強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力是部分城市率先復(fù)蘇的原因之一。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月，上海二手房以0.5%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，北京環(huán)比漲幅為0.4%，位居第二，成都、昆明、合肥、長(zhǎng)沙等城市漲幅靠前。

對(duì)此，包括廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在內(nèi)的分析師認(rèn)為，從本輪市場(chǎng)的復(fù)蘇看，上海、北京一線城市仍然保持其優(yōu)勢(shì)地位，新房、二手房均維持著不俗的漲勢(shì)，在較低的市場(chǎng)行情下憑借著強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力支撐起房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲，在全國(guó)各城市中率先復(fù)蘇。二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，熱點(diǎn)二線城市、省會(huì)城市在本輪行情中有望加速恢復(fù)。

但地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)提示，從目前上海、北京等城市二手房交易反饋的信息顯示，也有一些影響交易的因素，比如說(shuō)部分房東想掛牌交易二手房，又怕“打新”遇到不確定性，這會(huì)導(dǎo)致二手房交易節(jié)奏略慢。

“誰(shuí)有誠(chéng)意降價(jià)誰(shuí)賣(mài)的快”

上述城市在低迷市場(chǎng)中得以強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇的另外一個(gè)原因，就是小房東進(jìn)入誠(chéng)意降價(jià)周期。

指數(shù)端顯示，9月，一線城市二手房?jī)r(jià)同比上漲1.2%，漲幅比8月上升了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

“除非是沒(méi)配套的老破小，目前的市場(chǎng)需求還是有的，特別是置換需求?！北本┠愁^部房產(chǎn)中介和平里大區(qū)負(fù)責(zé)人直言，在目前所有出臺(tái)的樓市利好政策中，“連環(huán)單免稅”對(duì)北京的二手房利好最為直接。

他提到的“連環(huán)單免稅”指的是9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策”的公告，對(duì)于“賣(mài)一買(mǎi)一”的置業(yè)人群，實(shí)行個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。

“政策的執(zhí)行節(jié)點(diǎn)是交稅，而且是一買(mǎi)一賣(mài)都要在這個(gè)周期中，很大程度上提速了二手房的交易。”這位負(fù)責(zé)人直言，如果不考慮連環(huán)單因素，購(gòu)房者單純一買(mǎi)一賣(mài)的時(shí)間，在下行市場(chǎng)中一年是平均周期，但置換單除了換新是涉及開(kāi)發(fā)商外，大部分以二手房連環(huán)單居多，如果成交鏈條上的置換者均想享受這一政策，就要以價(jià)換時(shí)間，誰(shuí)有誠(chéng)意降價(jià)誰(shuí)賣(mài)得快，沒(méi)有賣(mài)不出去的房，只有降不到位的價(jià)格。

值得一提的是，在中央層面推出連環(huán)單免稅前，部分地區(qū)就先行針對(duì)二手房置換過(guò)程中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題提出各自的解決辦法。以北京為例，為提高二手住房交易效率，支持購(gòu)房家庭合理住房需求，在今年9月，北京市住建委和市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，將二手房交易“連環(huán)單”由過(guò)去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，縮短辦理時(shí)間，方便購(gòu)房群眾。

按現(xiàn)行做法，“連環(huán)單”家庭一般要在賣(mài)出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買(mǎi)下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。為打通“堵點(diǎn)”，自2021年起，市住建委在部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行了試點(diǎn)，將“連環(huán)單”業(yè)務(wù)優(yōu)化為并行辦理，有效壓減了交易時(shí)長(zhǎng)。

除了連環(huán)單免稅、串聯(lián)改并聯(lián)外，在嚴(yán)躍進(jìn)等分析師看來(lái)，包括帶押過(guò)戶等近期一些城市的做法對(duì)于二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇均有現(xiàn)實(shí)作用，促進(jìn)二手房交易的活躍，對(duì)于房?jī)r(jià)指數(shù)的企穩(wěn)也有幫助。

整體市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀

二手房的整體市場(chǎng)卻不容樂(lè)觀：城市端看，上漲城市數(shù)量為8個(gè)，較上月減少5個(gè)；持平城市1個(gè)，與上月一致；下跌城市61個(gè)，較上月增加5個(gè)，下跌城市數(shù)創(chuàng)2015年以來(lái)最多。

從指數(shù)端看，9月，70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.39%，跌幅比8月份進(jìn)一步擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市平均漲幅為0.27%，漲幅收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)李宇嘉測(cè)算，這已經(jīng)是該項(xiàng)數(shù)據(jù)連續(xù)13個(gè)月下跌，且比新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌幅度要大。

在李宇嘉看來(lái)，二手房整體盤(pán)面數(shù)據(jù)不樂(lè)觀主要原因，一方面是二手房掛牌量迅速攀升，多數(shù)城市掛牌量創(chuàng)歷史新高，且去年同期二手房?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺；另一方面開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)一直在進(jìn)行中，分流了原本的需求?！敖衲辏S著新房大面積降價(jià)促銷(xiāo)，需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房交易量占比不斷下降。同時(shí)，多套房擁有者開(kāi)始增加放盤(pán)，并以降價(jià)來(lái)促進(jìn)成交。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也指出，從漲跌幅情況來(lái)看，各等級(jí)城市，一線、二線、三線城市二手住宅環(huán)比分別為持平、-0.3%、-0.5%，均與上月相同，二手房市場(chǎng)未見(jiàn)明顯恢復(fù)，市場(chǎng)底部回升尚需時(shí)間。

記者 王寅浩

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