10月31日，濟南、蘇州兩地土拍全部以底價成交。

其中，濟南是第三輪集中土拍，18宗涉宅用地以56.48億元成交；蘇州是第四輪集中土拍，20宗涉宅用地最終出讓18宗，總成交金額179.2億元。從拿地企業(yè)來看，兩地仍以地方國資城投為主。

【資料圖】

據(jù)了解，10月25日率先完成第四輪集中供地的無錫，13宗涉宅用地就是全部以底價成交。從近期第四輪集中供地情況來看，北京、深圳、杭州等地供地規(guī)模均較前幾輪明顯減少。

值得注意的是，10月28日，江西住建廳發(fā)文稱，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。不過，10月31日，證券時報.券商中國記者在江西省住建廳官網(wǎng)已經(jīng)找不到該文件原文。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來看，接下來，地方政府為穩(wěn)定土地市場，預(yù)計會加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調(diào)預(yù)期，同時在“集中供地”模式、規(guī)則上也存在優(yōu)化可能。

濟南、蘇州全部底價成交

10月31日，濟南完成第三輪集中土拍，共推出18宗涉宅用地，規(guī)劃建面143.31萬平方米，起始總價56.48億元，最終所有地塊均以底價成交。

同日，蘇州完成第四輪集中土拍，20宗涉宅用地中有兩宗地塊提前終止出讓，剩余18宗涉宅用地全部以底價成交，總成交金額為179.2億元。其中，起始總價超出15億元的有3宗地塊，最貴的吳中區(qū)地塊起始總價為29.23億元，最終由嘉盛房地產(chǎn)和天鴻偉業(yè)聯(lián)合體以底價競得。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，從本次濟南土拍拿地企業(yè)情況來看，本土城投公司長清城建、市中控股、槐蔭控股、濟南城投均進(jìn)場拿地，成為了本次土拍的絕對主力軍，品牌房企僅葛洲壩（600068）進(jìn)場與市中控股聯(lián)合拿地1宗。而蘇州本次拿地企業(yè)依舊以地方國資城投為主，部分民企參與積極性提高，共有8家民營企業(yè)參與此次競拍并取得宗地。此前參與無錫土拍的中鷹、朗詩等企業(yè)在本次蘇州土拍市場中也有斬獲；龍湖再次出手，聯(lián)合國企競得相城經(jīng)開區(qū)地塊，但最終民企競得的地塊是否以引入“國資+小股操盤”的模式進(jìn)行開發(fā)還未可知。

據(jù)了解，10月25日率先完成第四輪集中供地的無錫，13宗涉宅用地就是全部底價成交，成交總價163.78億元，整體土地市場熱度仍然維持在低位。

值得注意的是，前不久，財政部印發(fā)《財政部關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提出，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

中指研究院指出，根據(jù)無錫第四輪土拍拿地企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)初步計算，地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，可見財政部政策對于限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果。張凱認(rèn)為，后續(xù)那些被城投拿下的地塊是由城投自行開發(fā)，還是引入其他房企聯(lián)合開發(fā)值得市場關(guān)注。

多地第四輪供地規(guī)模下降

10月28日，杭州、武漢公布了第四輪集中供地正式公告，分別有8宗和7宗宅地將于11月29日出讓。

據(jù)了解，相比于本年的前幾輪供地，杭州第四輪供地不僅規(guī)模下降，土拍規(guī)則也有所調(diào)整，取消線下一次報價的方式，達(dá)到上限溢價12%后直接采用線下公開搖號的方式確定競得人。

對此，中指研究院華東分院常務(wù)副總高院生表示，在之前“一次性報價、次高者得”的規(guī)則下，企業(yè)拿地的博弈性較高，不一定能進(jìn)入到搖號階段。本次土拍政策的調(diào)整則將過程簡單化，確定性變得更高，對于拿地意愿足、資金實力強的企業(yè)也更有利，資金實力強勁的企業(yè)也能夠保證地塊后期的開發(fā)風(fēng)險，交付也有一定的保障。

高院生認(rèn)為，整體上看，杭州今年前三輪土拍成交宗數(shù)已超過去年，第四輪供地主要以補充為主，在規(guī)模上的明顯下降，主要有幾個因素，一是大環(huán)境影響，市場恢復(fù)信心不足，企業(yè)拿地節(jié)奏放緩，重心放在銷售端，年底出業(yè)績保回款，保證新一輪的穩(wěn)定性；二是近期財政部提到的關(guān)于城投公司托底的規(guī)范；三是杭州最近市場也有所降溫，有效需求不足?！邦A(yù)計杭州第四輪土拍整體熱度較第三輪有所降溫，但熱門板塊的地塊仍然會有企業(yè)爭奪?！彼f。

從近期第四輪集中供地情況來看，北京、深圳、杭州等地供地規(guī)模均較前幾輪明顯減少。其中，北京計劃出讓土地僅6幅，起拍總價112.9億元，幅數(shù)和金額均為年內(nèi)各輪最低；深圳供地幅數(shù)與上一輪持平，但建筑面積卻不及上一輪；杭州供地規(guī)模也創(chuàng)下新低。

張凱指出，今年的集中供地主要特點有“預(yù)申請+少量多次”供應(yīng)模式，這種模式一方面可以讓企業(yè)提前進(jìn)行宗地研判，獲取目標(biāo)地塊；另一方面多次供應(yīng)可以讓企業(yè)根據(jù)自身資金狀況進(jìn)行靈活拿地提高土地成交率。

南昌擬退出“集中供地”名單

10月28日，江西住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，支持南昌打造“山水豫章古郡、活力英雄新城”和做大做強中心城市。其中提到，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

值得注意的是，10月31日，證券時報.券商中國記者在江西省住建廳官網(wǎng)已經(jīng)找不到上述文件原文。

此前的9月23日，22城中長沙供地云平臺官方通知其土地推介方式將進(jìn)行調(diào)整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。

克而瑞研究中心指出，南昌是在長沙提出土地推介將改為常態(tài)化更新后，明確提出要“退出”集中供地名單的首個城市。集中供地政策的出臺本意是通過穩(wěn)定供應(yīng)來穩(wěn)定地價，從而達(dá)到穩(wěn)定房價的目的，但鑒于當(dāng)前部分城市土地市場持續(xù)低溫，為了保證土地出讓，無錫、杭州、南京等城市均增加了土拍輪次，土拍規(guī)則也一再寬松，降低企業(yè)競拍成本，如杭州在第四輪土拍中，即從“次高者得”再度回到了“限價+搖號”。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，接下來，地方政府為穩(wěn)定土地市場，預(yù)計會加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調(diào)預(yù)期，同時在“集中供地”模式、規(guī)則上，也存在優(yōu)化可能。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，城投托底拿地難以為繼，集中供地不適應(yīng)當(dāng)前土地市場低迷的形勢，有必要進(jìn)行階段性調(diào)整，如增加土地出讓的批次，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度等，但集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。

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