年末的土地市場(chǎng)尚未停止忙碌，相較去年，多個(gè)城市增加了第四批甚至第五批集中供地計(jì)劃，為房企提供更多選擇。

截至11月3日，蘇州和無(wú)錫已經(jīng)率先完成了第四批集中供地工作，無(wú)錫更是快速上架了第五批集中供地地塊，14宗土地總起始價(jià)224.1億元。累計(jì)前四輪供地結(jié)果，無(wú)錫將在第五批集中供地后順利完成全年供地任務(wù)。

(資料圖片僅供參考)

另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，北京、杭州、南京、深圳、武漢等城市也都在10月份公告了第四批集中供地詳情，預(yù)計(jì)11月內(nèi)完成土拍。按照計(jì)劃，還將有部分城市也將在近期啟動(dòng)第四批集中供地，形成年末土地市場(chǎng)的生機(jī)。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)“預(yù)申請(qǐng)+少量多次”的供應(yīng)模式，為企業(yè)排布資金、提高土地成交率預(yù)留了更多靈活空間。但受到企業(yè)自身資金狀況等因素影響，各批次土地成交熱度相繼走低。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年前10個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模同比下降50.2%，但降幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月收窄，好勢(shì)頭也開(kāi)始顯現(xiàn)，民營(yíng)房企在蘇州和無(wú)錫的第四批集中供地中貢獻(xiàn)了拿地比例，央企、國(guó)企更是在無(wú)錫的四批次集中供地中充當(dāng)了活躍角色。

增加供應(yīng)批次之后，疊加市場(chǎng)信心的持續(xù)注入，四季度后半部分的市場(chǎng)成色是否能夠有所恢復(fù)，房企拿地能否迎來(lái)企穩(wěn)？點(diǎn)點(diǎn)星火

最早完成第四批集中供地的無(wú)錫，在該批次推出了13宗涉宅用地，最終全部底價(jià)成交，土地出讓金總計(jì)163.8億元。蘇州第四批集中供地原計(jì)劃推出20宗涉宅地塊，其中2宗在競(jìng)拍之前提前公告了延長(zhǎng)掛牌時(shí)間，最終18宗土地也全部底價(jià)成交，共獲土地出讓金179億元。

供地結(jié)果平穩(wěn)，但央企、國(guó)企和民營(yíng)房企的拿地積極性相對(duì)此前有所提升。

盡管臨近年底房企資金也相對(duì)緊張，但無(wú)錫四批次還是成功吸引了央、國(guó)企出手。

最終，綠地香港在無(wú)錫四批次集中土拍中獲得3宗地塊，保利獲得2宗地塊。民營(yíng)房企方面，當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)房企獲得3宗地塊，朗詩(shī)摘得1宗地塊。

值得注意的是，近期財(cái)政部印發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提到“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”。

今年以來(lái)，無(wú)錫的集中供地以城投等地方國(guó)資平臺(tái)為拿地主力軍，在一批次、二批次、三批次中，地方國(guó)資拿地金額占比分別為92%、55%、89%。而根據(jù)拿地企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)初步計(jì)算，無(wú)錫四批次土拍中，地方國(guó)資拿地金額占比大幅下降至33%。“可見(jiàn)該政策對(duì)于限制地方國(guó)資托底拿地起到了一定的約束效果?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析表示。

蘇州四批次土拍中，民營(yíng)房企的拿地?zé)崆閯t更加明顯。共有8家民營(yíng)企業(yè)參與此次競(jìng)拍并取得土地，朗詩(shī)、路勁、中鷹、龍湖等均有所斬獲，其中龍湖聯(lián)合當(dāng)?shù)貒?guó)企漕湖置地以19.6億元獲得相城經(jīng)開(kāi)區(qū)地塊。

龍湖方面向記者透露，現(xiàn)在拿地是為明年的銷(xiāo)售做鋪排，拿地時(shí)著重考慮項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)和利潤(rùn)情況，聚焦重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，為未來(lái)營(yíng)收積蓄力量。

據(jù)測(cè)算，民營(yíng)房企在無(wú)錫和蘇州第四批集中供地中的拿地金額占比分別達(dá)到23%和25%，這是否意味著民營(yíng)房企逐漸開(kāi)始恢復(fù)在土地市場(chǎng)的活躍度？

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，那些優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企未來(lái)的糧倉(cāng)，相對(duì)吸引了民營(yíng)房企的青睞，但在銷(xiāo)售回暖尚未確立的當(dāng)下，大部分民營(yíng)房企出手還會(huì)保持審慎態(tài)勢(shì)。

與此同時(shí)，土地供應(yīng)端的誠(chéng)意還在加強(qiáng)?！邦A(yù)申請(qǐng)+少量多次”供應(yīng)模式下，一方面可以讓企業(yè)提前進(jìn)行宗地研判，獲取目標(biāo)地塊；另一方面多次供應(yīng)可以讓企業(yè)根據(jù)自身資金狀況進(jìn)行靈活拿地提高土地成交率。

張凱向記者表示，加推一輪集中供地可以通過(guò)分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力，也可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入。

以深圳為例，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，與前幾輪供地相比，深圳第四批次供地最大的不同就是暫停了自持和無(wú)償移交公共住房或設(shè)施，暫停了競(jìng)配建?！盀榱私o開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造良好的利潤(rùn)空間預(yù)期，深圳第四批集中供地中普通商品住房最高限價(jià)也有所上升，這有利于降低開(kāi)發(fā)商拿地成本，提高周轉(zhuǎn)效率，提升開(kāi)發(fā)商拿地積極性。”他說(shuō)。房企分化

聚焦到房企本身，今年前10個(gè)月的拿地表現(xiàn)相較往年冷淡。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前10個(gè)月，TOP100房企拿地總額11229億元，拿地規(guī)模同比下降50.2%，降幅比上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五月維持收窄態(tài)勢(shì)。10月單月，50家代表房企拿地總額同比下降42.6%，降幅較上月擴(kuò)大；環(huán)比大幅下降75.9%。

分析房企拿地下降的根本原因，在于銷(xiāo)售下行，目前仍沒(méi)有明顯復(fù)蘇回暖，疊加民營(yíng)房企融資困境，雙向擠壓之下，限制了投資表現(xiàn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年前10個(gè)月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，具體到房企銷(xiāo)售規(guī)模，千億以上陣營(yíng)共有16家房企，較去年同期減少了50%。

其中，央企、國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)亮眼。2022年前10個(gè)月，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展（600048）和招商蛇口（001979）的新增貨值占據(jù)前三，分別為2003億元、1923億元和1588億元。

這與央企、國(guó)企的銷(xiāo)售好成績(jī)有著緊密關(guān)聯(lián)。這類(lèi)企業(yè)較為集中在布局一二線核心城市，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、暢通的融資優(yōu)勢(shì)和政府背書(shū)，備受消費(fèi)者信賴(lài)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)化成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

近兩個(gè)月以來(lái)，央企、國(guó)企更是積極發(fā)力、加大促銷(xiāo)力度，搶收回款。如招商蛇口9月銷(xiāo)售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)50.1%，10月銷(xiāo)售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)51.8%；華潤(rùn)置地9月銷(xiāo)售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)40.6%，10月銷(xiāo)售額當(dāng)月同比增長(zhǎng)36.6%。

但隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)持續(xù)乏力，土地市場(chǎng)的整體表現(xiàn)也在趨冷，即便是央企、國(guó)企的拿地力度也出現(xiàn)了減弱趨勢(shì)。2022年首批、二批次集中供地，央、國(guó)企拿地金額占比均在四成以上，而三批次拿地占比卻降至三成，漸顯乏力。民營(yíng)房企今年在土地市場(chǎng)的拿地意愿一直保持在低位，第三批集中供地中，地方國(guó)資平臺(tái)和央企、國(guó)企的拿地金額總占比達(dá)到八成以上。

不過(guò)一個(gè)好消息是，民營(yíng)房企的融資訴求正在得到重視。

11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂(lè)等21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽(tīng)取各方意見(jiàn)建議。

行業(yè)人士認(rèn)為，此舉意味著進(jìn)一步加大了民營(yíng)房企債券融資的支持力度?！爸爸挥袀€(gè)別幾家企業(yè)通過(guò)中債增增信發(fā)債，這次參加座談會(huì)的企業(yè)有21家，可見(jiàn)支持發(fā)債的企業(yè)范圍在擴(kuò)大?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示：“后續(xù)將有更多的企業(yè)通過(guò)中債增發(fā)債融資，對(duì)暢通民營(yíng)房企的融資渠道將有積極作用?！?/p>

展望后市，四季度是房地產(chǎn)修復(fù)的重要窗口期，預(yù)計(jì)未來(lái)政策延續(xù)放松態(tài)勢(shì)，降低購(gòu)房門(mén)檻、降低購(gòu)房成本、縮短購(gòu)房時(shí)間或成重要優(yōu)化方向。

9月底，多個(gè)監(jiān)管部門(mén)集中出臺(tái)全國(guó)普惠性政策，降低購(gòu)房成本，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，10月以來(lái)多地跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)舉措，據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，已有72省市出臺(tái)政策81條，超百城對(duì)公積金利率進(jìn)行調(diào)整，二十余城降低商貸首套利率至4%以下。

“短期來(lái)看，若宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為。

李宇嘉則表示，近期開(kāi)發(fā)商到位資金降幅收窄，六大銀行年內(nèi)將推出6000億房地產(chǎn)貸款，這意味著房地產(chǎn)資金面有望好轉(zhuǎn)，將助推資金鏈改善、信心恢復(fù)、市場(chǎng)企穩(wěn)。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng)