記者 李貝貝 上海報道

11月3日，據(jù)“上海人大”官方微信號公布，上海市人大常委會對《上海市住房租賃條例（草案）》（征求意見稿）（以下簡稱“《租賃條例》（草案）”）公開征求意見，征求意見時間為2022年11月2日至11月16日，對住房租賃價格管理、規(guī)?；赓U管理、租賃資金監(jiān)管等方面都做了相關(guān)規(guī)定。與此同時，在民生保障方面，《租賃條例》（草案）還特別專章細化了保障性租賃住房的相關(guān)要求。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進認為，《租賃條例》（草案）相關(guān)規(guī)定有助于推動住房租賃市場的進一步規(guī)范，保障租賃雙方的合法權(quán)益，營造良好的租房環(huán)境，促進“租購并舉”住房制度的加快建立?！霸诒本⑸虾５膸酉?，未來或?qū)⒂懈嗟某鞘谐雠_住房租賃的相關(guān)法規(guī)?！毙燔S進指出。

(資料圖)

禁止群租、鼓勵長期租賃

今年9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施，這是全國首個規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，并首次將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法。

繼北京之后，11月2日，為了規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進住房租賃市場健康發(fā)展，上海市人大常委會對《租賃條例》（草案）公開征求意見。

《》記者在上海人大官網(wǎng)看到，《租賃條例》（草案）共7章65條，主要內(nèi)容包括健全治理機制，形成共治共享的發(fā)展格局；規(guī)范租賃行為，平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系；加強市場主體管理，規(guī)范住房租賃市場秩序；堅持服務(wù)監(jiān)管并重，增強人民群眾的獲得感等。

其中，為平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，《租賃條例》（草案）中明確了出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范，比如明確出租住房應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定，禁止群租，須細化完善辦理租賃登記備案的具體要求。同時，也鼓勵當(dāng)事人訂立長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系；

從市場主體角度來看，《租賃條例》（草案）提出要加大對個人“二房東”監(jiān)管力度，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和住房租賃企業(yè)的管理，包括建立備案制度、從業(yè)人員實名從業(yè)、規(guī)范房源信息發(fā)布、實行合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管要求等。

例如，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并通過住房租賃平臺向社會公示。住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

“過去租賃市場上一些規(guī)范方面的缺失，絕大部分都在此次草案中進行了補充?！?1月4日上午，貝殼租房（惠居）上海站負責(zé)人劉莉告訴《》記者。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦總結(jié)，上海此次以條例形式從多層次、多維度出發(fā)，維護整個租賃市場的有序、健康和安全，法理依據(jù)更強，對于承租者和市場主體都是利好。

《》記者注意到，在租賃市場日益規(guī)范的同時，不少住房租賃企業(yè)也在自覺加強對租戶利益的保障。例如，11月4日，鏈家在上海宣布完成第5次升級“安心服務(wù)承諾”。據(jù)悉，截至2022年10月，上海鏈家已累計為包括租客、購房者在內(nèi)的消費者支付安心保障金10.58億元，共抵御了53582次交易風(fēng)險。

上海鏈家COO王擁群強調(diào)，為破解當(dāng)前租賃市場因意外產(chǎn)生人身受傷及財產(chǎn)損失的痛點，上海鏈家此次還針對其“省心租”房屋新增“租住安全，補償損失”的安心服務(wù)承諾，以保障出租方和承租方的利益：“隨著鏈家更多租賃產(chǎn)品的推出，圍繞租住安全，在租住期內(nèi)有一些意外，產(chǎn)生財產(chǎn)損失或者人身受傷，我們也相應(yīng)對受損方給予一些補償。”王擁群表示。

“圍繞租賃業(yè)務(wù)，隨著國家對于租售業(yè)務(wù)的支持，響應(yīng)租購并舉戰(zhàn)略，鏈家也成立了惠居新業(yè)務(wù)。”王擁群表達了鏈家希望在租住這條線上“走得更遠”的意圖。

據(jù)公開資料，2021年，貝殼惠居即推出輕托管租賃業(yè)務(wù)“省心租”，將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機構(gòu)化長租房源。而作為貝殼租房（惠居）上海站負責(zé)人，劉莉坦言，“租賃（業(yè)務(wù)）是一件長期的事情，也非常微利，對于客戶、業(yè)主而言也不乏痛點，仍需要我們慢慢去解決?！?/p>

細化保障性租賃住房相關(guān)要求

值得注意的是，在民生保障方面，《租賃條例》（草案）特別專章細化了保障性租賃住房的相關(guān)要求，指出上海市按照政府引導(dǎo)、市場運作原則，加快發(fā)展保障性租賃住房，擴大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群體的住房需求，切實發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領(lǐng)作用。

從《租賃條例》（草案）具體內(nèi)容來看， 其中，保障性租賃住房重點在新城等人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域、高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產(chǎn)生活便利、交通便捷的區(qū)域進行布局；同時，上海市針對不同層次需求，建設(shè)住宅型、宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。此外，保障性租賃住房還實行全裝修，配備必要的基本生活設(shè)施，并充分考慮承租人需求特點，合理配置公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)增加公共活動和共享空間等。

租金方面，保障性租賃住房出租人應(yīng)當(dāng)以低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房的租金水平確定租賃價格，向區(qū)房屋管理部門備案，并向社會公布；保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價格，并應(yīng)當(dāng)按月或者按季度收??；收取的押金不得超過一個月租金。

徐躍進指出，“條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設(shè)要求、管理要求等進行了規(guī)定，突出了保障性租賃住房的重要地位。”

“上海市租房人口規(guī)模大，租金水平高。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，上海市約38.7%的家庭戶在租房住?！?徐躍進向《》記者提供的中指研究院50城住宅租賃價格指數(shù)顯示，2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列；租金收入比超30%，居民租房壓力較大。

而在“十四五”期間，上海新增建設(shè)保障性租賃住房47萬套（間），累計建設(shè)籌措達到60萬套（間）以上，其中40萬套（間）在“十四五”期末可以形成供應(yīng)，到2022年年底，計劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上。

目前，上海的保障性租賃住房建設(shè)正在加速推進中。上海市住建委官網(wǎng)10月11日發(fā)布的信息顯示，截至當(dāng)日，上海保障性租賃住房已累計建設(shè)籌措36.3萬套、供應(yīng)18.6萬套。就在10月26日，上海最大的社會化保障性租賃住房社區(qū)——微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)開業(yè)，可供應(yīng)3000余間房源。

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