金秋十月，是豐收的季節(jié)，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)也迎來(lái)了久違的暖意。

日前，億翰智庫(kù)發(fā)布《2022年1-10月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)研究報(bào)告》，10月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)(全口徑)6091億元，較9月略有增長(zhǎng)。其中，TOP10/20/30/50房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比漲幅分別為2%、7%、3%、7%。

(資料圖片)

分房企來(lái)看，碧桂園以4033億元穩(wěn)居榜首，保利發(fā)展（600048）、萬(wàn)科分居亞、季軍，三家銷售金額合計(jì)超1.1萬(wàn)億元。此外，10月中海、招商蛇口（001979）、華潤(rùn)的表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均高于30%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從排行榜可以看出，今年總體上房企銷售的格局已經(jīng)基本定型。包括碧桂園、萬(wàn)科、保利等排名靠前的房企，屬于今年“不容易”市場(chǎng)下成績(jī)較好的代表。

穩(wěn)健型房企獲得市場(chǎng)青睞

經(jīng)歷了7/8月的冷淡行情，多家房企在“金九銀十”期間加大營(yíng)銷優(yōu)惠力度，如特價(jià)房、買房送車位、買房送物業(yè)費(fèi)、首付分期、0息首付、7天無(wú)理由退房、折扣券等，吸引消費(fèi)者關(guān)注度，對(duì)銷售業(yè)績(jī)的釋放起到了一定作用。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5710億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%。其中超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過(guò)30%。10月，超6成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)俅螌?shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，部分房企增幅更是高于30%。

值得注意的是，相比經(jīng)營(yíng)壓力大或已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，碧桂園、保利、萬(wàn)科等一批穩(wěn)健型房企(包括優(yōu)質(zhì)民企、國(guó)央企)的營(yíng)銷動(dòng)作更加明顯。億翰智庫(kù)分析，主要原因在于在市場(chǎng)冷清、悲觀情緒蔓延、信心不足的背景下，出險(xiǎn)房企已經(jīng)很難再通過(guò)所謂的讓利吸引客流，而穩(wěn)健型房企則尚有一定優(yōu)勢(shì)存在，營(yíng)銷端的讓利仍能在客流吸引上發(fā)揮作用。

如碧桂園“金秋購(gòu)房節(jié)”放出超10萬(wàn)張購(gòu)房折扣券，覆蓋全國(guó)30省市區(qū)、260城，時(shí)間跨度從9月23日-10月10日。萬(wàn)科多個(gè)城市公司借助38周年司慶契機(jī)紛紛開展優(yōu)惠活動(dòng)，其中長(zhǎng)沙萬(wàn)科推出100套特價(jià)房，總價(jià)優(yōu)惠超1000萬(wàn)元。保利浙江推出聯(lián)動(dòng)優(yōu)惠福利，活動(dòng)期間每成交100套，購(gòu)房者可享受優(yōu)惠1%-5%。金地東莞聯(lián)合六大在售樓盤發(fā)起“金地金秋五折購(gòu)房節(jié)”，最低可享5折優(yōu)惠。

億翰智庫(kù)指出，穩(wěn)健型房企表現(xiàn)優(yōu)于其他企業(yè)，除了營(yíng)銷、政策作用外，企業(yè)屬性的先天優(yōu)勢(shì)起到?jīng)Q定性作用，在冷清氛圍蔓延、信心缺失的背景下，背景優(yōu)勢(shì)本身就是增信的最佳方式，因而更容易獲得市場(chǎng)青睞，也更容易修復(fù)缺失的信心。

優(yōu)質(zhì)民企獲中債增信

房企銷售數(shù)據(jù)階段性修復(fù)，發(fā)債融資環(huán)比亦有改善。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，100家重點(diǎn)房企發(fā)債達(dá)372.1億元，環(huán)比增加95.1%；其中境內(nèi)發(fā)債308.7億元，環(huán)比增加61.9%；中期票據(jù)發(fā)行149.8億元，環(huán)比增加11.2%。

雖然境內(nèi)發(fā)債主體仍然以央企國(guó)企為主，但同樣也有部分經(jīng)營(yíng)情況良好的民營(yíng)房企完成發(fā)行了中債增擔(dān)保中期票據(jù)。

其中，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)于9月19日在公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，本金總額為15億元，為期三年，票面利率為3.2%。據(jù)悉，此次發(fā)債吸引了包括國(guó)有大行、股份行及非銀機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)踴躍參與投標(biāo)，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.86倍。

值得一提的是，此期中票發(fā)行由中債信用增進(jìn)公司提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。所謂“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！保串?dāng)被擔(dān)保對(duì)象發(fā)生違約后，擔(dān)保方要全額、無(wú)條件、不可撤銷地履行被擔(dān)保人應(yīng)盡的全部義務(wù)。據(jù)了解，這一舉措被視為在今年4月監(jiān)管方提出的通過(guò)創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持的再升級(jí)，體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企基本面以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的認(rèn)可。

數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園信用狀況良好，是為數(shù)不多仍能進(jìn)行全品種融資的民營(yíng)房企。在今年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯的狀態(tài)下，其已先后發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元人民幣，配售新股折合24.1億元人民幣；去年下半年至今，境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億元、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計(jì)87億元。

另?yè)?jù)8月底碧桂園中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露，公司總借貸余額進(jìn)一步降至2936.8億元，比去年底再降7.6個(gè)百分點(diǎn)。期末公司凈負(fù)債率為48.1%，連續(xù)多年維持60%以下的低位，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。期末集團(tuán)現(xiàn)金余額約1479.8億元，在手資金充裕。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，針對(duì)碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企的融資新政策，也說(shuō)明相關(guān)部門關(guān)注此類企業(yè)的發(fā)展。某種程度上也是希望此類示范房企真正在債券融資方面順暢，這也是穩(wěn)定房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。

“保交樓”釋放積極信號(hào)

積極推貨去化的同時(shí)，保交樓成為各大房企下半年的工作重點(diǎn)。

今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。

之后，全國(guó)多地紛紛出臺(tái)“保交樓”的相關(guān)舉措，如“一樓一策”“一對(duì)一幫扶”等。其中，鄭州由中心城市基金下設(shè)紓困專項(xiàng)資金，紓困項(xiàng)目限定為未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，各地還陸續(xù)出臺(tái)新規(guī)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。其中，長(zhǎng)沙要求購(gòu)房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款，全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專戶存入監(jiān)管賬戶，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?，?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。

一位龍頭房企負(fù)責(zé)人表示，8月以來(lái)，多地陸續(xù)提高了商品房預(yù)售監(jiān)管資金的比例，有的可達(dá)100%，此舉將最大程度保障項(xiàng)目如期交付。

具體到房企，碧桂園克服來(lái)自市場(chǎng)下行、疫情反復(fù)、合作方變化等方面的不利影響，積極調(diào)動(dòng)資金和資源，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度，按時(shí)按質(zhì)保證了數(shù)量龐大的產(chǎn)品交付。數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，碧桂園集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司已在30個(gè)省市區(qū)、267座城市、910個(gè)區(qū)縣，累計(jì)合同交付共45萬(wàn)套房屋，這在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下殊為不易。

克而瑞表示，整體來(lái)看，目前行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

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