北京樓市 董紅艷/攝

據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，2016年至2021年，北京二手住宅的成交量在總成交量中的占比均保持在約70%的水平。而據(jù)鏈家房源信息，2022年11月4日，北京二手房掛牌量已突破十萬套，達(dá)到歷史新高。

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對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在11月10日向《》記者表示，北京的二手房掛牌量超過10萬套，說明業(yè)主正在積極的推動(dòng)二手房交易，而北京的二手房市場(chǎng)是由買賣雙方?jīng)Q定的，掛牌量和成交量比新房更加能夠反映整個(gè)市場(chǎng)的變化。北京二手房掛牌量如果持續(xù)增加，未來一定會(huì)傳導(dǎo)到二手房?jī)r(jià)格上，引起價(jià)格的下調(diào)。

什么原因造成掛牌量增加？

掛牌量仍在持續(xù)增加中。公開消息顯示，近年來，北京鏈家二手房的掛牌量一直在9萬套徘徊，直到2022年11月4日，開始突破10萬套。截至2022年11月7日，北京二手房掛牌數(shù)量101270套，到11月11日，掛牌數(shù)量增加到101945套。

具體是什么原因造成北京二手房供應(yīng)量的增加？

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-9月，全國(guó)商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。陳晟表示，北京二手房市場(chǎng)的掛牌量和成交量比新房更加能夠反映整個(gè)市場(chǎng)的變化。北京的二手房掛牌量超過10萬套，是因?yàn)槎址繕I(yè)主的預(yù)期下降，正在積極的推動(dòng)二手房交易。

11月8日，入行近10年的北京朝陽區(qū)地產(chǎn)中介許小強(qiáng)（化名）對(duì)《》記者說：“最近登記的房源確實(shí)不少。要不然也不會(huì)出臺(tái)這么多政策?！痹S小強(qiáng)還表示，除了行情不太好的原因?qū)е露址糠吭丛黾右酝?，近期一些新政的出臺(tái)也刺激了二手房市場(chǎng)的活躍度。

在全國(guó)房地產(chǎn)行情低迷的情況下，北京仍然堅(jiān)守嚴(yán)格的限購策略，但是也出臺(tái)了不少樓市微調(diào)政策。9月23日，北京正式試行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，將二手房交易的“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)，買賣同步，整個(gè)交易時(shí)間可縮短一半；9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文稱自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠，不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求都被刺激出來；11月8日，北京臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)解除了“雙限購”，部分地區(qū)的二手房市場(chǎng)松綁。這些微調(diào)政策都各種程度地刺激了二手房的供應(yīng)量的增加。

多項(xiàng)政策再疊加房貸利率的優(yōu)惠，北京住房置換需求得到了極大程度的釋放。許小強(qiáng)告訴記者：“現(xiàn)在的政策環(huán)境下，是換房最好的時(shí)候，目前我接觸的70%的客戶都是置換?！敝脫Q房產(chǎn)勢(shì)必要賣出房產(chǎn)，其認(rèn)為這是二手房供應(yīng)量增加的重要原因之一。

價(jià)格面臨壓力

值得關(guān)注的是，二手房供應(yīng)量持續(xù)增加的同時(shí)，二手房的成交情況不容樂觀，整體成交量有較大幅度的下跌。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年1-10月，北京二手住宅成交面積為1005.3萬㎡，同比下降32.4%；二手住宅成交套數(shù)為110484套，同比下降32.6%。2022年1-10月,朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)域?yàn)楸本┒肿≌山恢髁^(qū)域，共成交5萬套，占城市成交套數(shù)的47.2%。成交套數(shù)同比下降的區(qū)域有西城區(qū)、平谷區(qū)、海淀區(qū)等，同比分別下降40.7%、38.7%、37.9%。

而價(jià)格方面，就目前的數(shù)據(jù)來看，北京二手房的供應(yīng)量增加，尚并未引起二手房的價(jià)格的下跌，北京二手房的價(jià)格仍然在上漲，但是，值得注意的是二手房?jī)r(jià)格的漲幅已經(jīng)在較大幅度的收窄。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年1-10月，北京二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.30%，漲幅較去年同期收窄5.60個(gè)百分點(diǎn)。2022年10月，北京二手住宅均價(jià)75806元/m ，環(huán)比上漲0.19%，漲幅較上個(gè)月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.50%，漲幅較去年同期收窄5.50個(gè)百分點(diǎn)。

2016年-2022年北京市二手住宅1-10月成交量及同比走勢(shì)（來源：中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)）

總體而言，北京二手房市場(chǎng)仍然是賣家市場(chǎng)。許小強(qiáng)對(duì)記者說：“北京的房產(chǎn)持有者還是占相對(duì)優(yōu)勢(shì)，不著急賣的話可以不賣，可以選擇先出租幾年，等到價(jià)格高的時(shí)候再掛出去賣?，F(xiàn)在新掛牌的房源一個(gè)比一個(gè)價(jià)格高，僅有個(gè)別房子在降價(jià)。最近看房的客戶還是很多，我每天都有三到四個(gè)客戶來看房。我們店里面基本沒有人，都要出去忙?！?/p>

由于北京二手房在市場(chǎng)中的高占比，二手房供應(yīng)量的增加勢(shì)必會(huì)造成一系列的連鎖反應(yīng)。陳晟表示，按照經(jīng)驗(yàn)值，超過9萬套已經(jīng)是北京比較充分的掛牌量了。北京10萬套以上的掛牌量未來一定會(huì)傳導(dǎo)到二手房的價(jià)格上面，引起價(jià)格的下調(diào)。因?yàn)閽炫屏吭黾恿?，購房者的選擇也會(huì)增加，就會(huì)存在議價(jià)的空間。

在此情況下，未來北京的樓市走向和政策走向?qū)?huì)如何？陳晟認(rèn)為，企業(yè)的金融穩(wěn)定性沒有得到根本解決的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著下行的壓力，未來北京的二手房的掛牌數(shù)量可能還是會(huì)增加，價(jià)格也同樣有下調(diào)的可能性。而且，北京二手房掛牌量的持續(xù)增加必然也會(huì)傳遞到新房的價(jià)格上。政策方面，陳晟認(rèn)為未來北京可以參考其他城市“帶押過戶”的政策，持續(xù)鼓勵(lì)二手房交易，推動(dòng)剛性和改善性需求的成交回歸到一個(gè)均衡的交易水平。

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