11月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。這是央行此前稱支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資落地的首單。

在此利好消息刺激下，11日，地產(chǎn)股債雙雙發(fā)力，截至收盤，旭輝控股集團(tuán)大漲超70%，新城發(fā)展、大發(fā)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)均漲幅超過35%。地產(chǎn)債更是在市場(chǎng)綻放出耀眼的星光。當(dāng)日，因盤中多只地產(chǎn)債交易出現(xiàn)異常波動(dòng)，上交所發(fā)布了18次臨停公告，其中“21旭輝01”、“21龍湖05”、“20龍湖04”更是被實(shí)施二次盤中臨時(shí)停牌。

其實(shí)前兩日，金科、碧桂園、旭輝、龍湖等多只地產(chǎn)債已經(jīng)上演了連超20%行情，并一度觸發(fā)盤中臨時(shí)停牌。

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截止收盤，“21旭輝03”漲超33%，“21金地01”、“21旭輝01”漲30%，“21融01優(yōu)”、“20龍湖04”和“20旭輝01”漲超29%，“21龍湖05”漲超28%，“16金地02”漲超27%，“21旭輝02”漲超25%，“20時(shí)代02”漲超24%。

據(jù)悉，11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布信息，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。11月9日，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布通知，公布填寫表格申請(qǐng)方式，表明支持民營(yíng)房企發(fā)債融資措施迅速落地。

同時(shí)，通知指出，中債增公司將在收到郵件后3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋，10日，交易商協(xié)會(huì)就受理龍湖集團(tuán)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

“龍湖集團(tuán)200億元發(fā)債規(guī)模，是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模10億左右的20倍。受理發(fā)債規(guī)模較大，而且采用儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)債方式，企業(yè)可在注冊(cè)有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)，該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口，提升市場(chǎng)投融資效率?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水說。

“第二支箭”2500億，未來仍有擴(kuò)容空間

“三支箭”的政策組合始于2018年，是針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問題，人民銀行會(huì)通有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。

具體的第二支箭是指由人民銀行運(yùn)用再貸款提供部分初始資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，通過出售信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具、擔(dān)保增信等多種方式，為經(jīng)營(yíng)正常、流動(dòng)性遇到暫時(shí)困難的民營(yíng)企業(yè)發(fā)展提供增信支持。

明明團(tuán)隊(duì)指出，本次“第二支箭”有三方面變化值得關(guān)注：①在支持方式上，新增了“直接購(gòu)買債券”，相較于原有的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具和擔(dān)保增信，這一舉措對(duì)于企業(yè)融資的幫助更加直接――購(gòu)買債券可以直接增強(qiáng)債券的配置力量，為民營(yíng)房企提供融資支持，通過增大需求來穩(wěn)定地產(chǎn)債的估值；如果是二級(jí)市場(chǎng)買債，還可以避免出現(xiàn)非理性拋售和錯(cuò)誤定價(jià)等問題，總體上可以提升民企債流動(dòng)性、促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)分散分擔(dān)。②在支持對(duì)象上，明確提到了房地產(chǎn)企業(yè)，但是從工具的設(shè)立目的來看，依然是面向“流動(dòng)性暫時(shí)遇到困難的民營(yíng)企業(yè)”，且會(huì)在合適的時(shí)機(jī)有序退出。③在支持規(guī)模上，具體提到了2500億元，且表明未來仍有進(jìn)一步擴(kuò)容的空間。

龍湖房企債市風(fēng)向標(biāo)

龍湖作為“第二支箭”利好落地的首家房企，也是首輪中債增擔(dān)保民營(yíng)房企業(yè)債券發(fā)行的第一家民營(yíng)房企。龍湖是一家怎樣的企業(yè)呢？

從經(jīng)營(yíng)方面，行業(yè)下行周期中龍湖集團(tuán)表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力。其一，1-9月龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額1455.6億元，三季度為598億元，同比增速回正，銷售端出現(xiàn)修復(fù)跡象；其二，1-9月龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約171.8億元，其中投資性物業(yè)租金收入約88.6億元，對(duì)投資性物業(yè)的提前布局在當(dāng)前背景下對(duì)集團(tuán)收入起到較大支撐作用。1-6月龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入948億元，同比增長(zhǎng)56.4%，顯示其保持了較好的盈利能力；其三，1-6月龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為858.1億元，同期龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)面積為6767萬平方米，顯示出土儲(chǔ)資源豐富，今年1-7月，龍湖集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為260萬平方米，側(cè)面反映出龍湖集團(tuán)流動(dòng)性較好。

此外，龍湖集團(tuán)多次提前償還債務(wù)以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，向市場(chǎng)持續(xù)釋放公司流動(dòng)性充足、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的信號(hào)。10月31日、11月1日宣布提前償還兩筆銀團(tuán)貸款，合計(jì)金額達(dá)85.5億港元；11月9日宣布提前贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。短短10天之內(nèi)，累計(jì)提前歸還債務(wù)超過100億港元。

正如業(yè)內(nèi)人士所說，龍湖作為本輪民營(yíng)房企債務(wù)危機(jī)中最有擔(dān)當(dāng)?shù)姆科螅彩潜O(jiān)管兩次施救的首單，龍湖已經(jīng)成為房企債券市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

據(jù)悉，除龍湖集團(tuán)外，還有多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，交易商協(xié)會(huì)、中債信用增進(jìn)公司正在積極推進(jìn)受理評(píng)議工作。

如何看待“第二支箭”對(duì)民營(yíng)房企救助？

地產(chǎn)股債大漲的背后原因，是監(jiān)管層再度出面表態(tài)，繼由中債增擔(dān)保發(fā)債之后，持續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企融資的支持力度。

中債增支持房企發(fā)債的相關(guān)規(guī)定顯示，有增信發(fā)債需求的民營(yíng)房企需要明確是否有境內(nèi)外債券違約和展期的情況，同時(shí)還需明確擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式。在《項(xiàng)目需求意向表》明確列出5種“擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式”：金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)緩釋、國(guó)有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保(增進(jìn))機(jī)構(gòu)反擔(dān)保。

對(duì)此，天風(fēng)固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)分析指出，從當(dāng)前的房地產(chǎn)的實(shí)際情況來看，提供充足的反擔(dān)保物，可能比較困難。而且，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面仍然偏弱的情況下，逆勢(shì)為弱資質(zhì)房企提供純信用擔(dān)保，最終的信用風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來承擔(dān)，可能也是政策在思考的內(nèi)容。另外，他們指出，從前期的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具、擔(dān)保增信發(fā)債情況來看，對(duì)單只債的作用非常顯著，但是對(duì)于主體信用資質(zhì)的改善比較有限。

1-9月房地產(chǎn)累計(jì)銷售額下滑幅度達(dá)26.3%，房貸利率持續(xù)降低，各地限購(gòu)、限貸政策也在持續(xù)放松，但似乎對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用并不明顯，11月1-7日，30大中城市日均成交套數(shù)為3313套，去年11月為日均5052套，上月為日均3159套，可以看出市場(chǎng)回暖信號(hào)仍未出現(xiàn)，房企銷售端壓力不減。

明明團(tuán)隊(duì)稱，居民預(yù)期仍有待改善，期房交付擔(dān)憂情緒抑制居民加杠桿意愿。近期地產(chǎn)政策邊際放松持續(xù)，但地產(chǎn)銷售高頻數(shù)據(jù)仍未明顯好轉(zhuǎn)，政策效果尚待進(jìn)一步觀察。

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