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11月8日以來，一系列金融支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策接連出臺，我們預(yù)計銀行在支持對象的選擇上可能仍然相對審慎，但好于此前的保守態(tài)度，市場對優(yōu)質(zhì)房企敞口資產(chǎn)質(zhì)量擔(dān)憂的緩解有利于銀行估值修復(fù)。

評論

金融支持優(yōu)質(zhì)房企融資的政策組合拳有利于銀行估值修復(fù)。截至11月14日，A股和H股銀行估值隱含不良率為13.4%和15.2%，處于歷史高位，其中包括了市場對疫情沖擊、地產(chǎn)風(fēng)險等諸多負(fù)面因素的擔(dān)憂。近期一系列支持優(yōu)質(zhì)房企融資的金融政策出臺后，我們預(yù)計市場對銀行房地產(chǎn)敞口的資產(chǎn)質(zhì)量擔(dān)憂可能有所緩解，推動銀行估值修復(fù)。具體而言：

11月8日，中國銀行間交易商協(xié)會公告推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”[1]，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元。

11月13日，“金融十六條”[2]出臺以支持優(yōu)質(zhì)房企融資，包括支持存量融資合理展期、鼓勵提供保交樓配套融資支持并明確后進(jìn)先出及盡職免責(zé)的細(xì)則、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排等。

11月14日，銀保監(jiān)“保函置換通知”[3]允許房企在監(jiān)管賬戶資金達(dá)到規(guī)定額度后，向銀行申請保函置換資金，金額設(shè)有限額，銀行需按市場化法治化原則自主決策，計提風(fēng)險資本和準(zhǔn)備，可提出增信要求。

考慮到上述金融政策仍多次強(qiáng)調(diào)市場化法治化原則，我們預(yù)計銀行在支持對象的選擇上可能仍然相對審慎，但好于此前的保守態(tài)度，資金可能傾向于提供給安全的國央企，或者有存量業(yè)務(wù)敞口的民營房地產(chǎn)企業(yè)，以保障存量信用敞口的資產(chǎn)質(zhì)量或降低損失率。

我們預(yù)計銀行內(nèi)部分化趨勢仍會延續(xù)，風(fēng)控能力和資產(chǎn)質(zhì)量依然是選股關(guān)鍵。由于上述金融政策中多次強(qiáng)調(diào)“與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)”、“支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)”，我們預(yù)計政策目的是致力于解決優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動性問題，而非出險房地產(chǎn)企業(yè)的資不抵債問題，因此各家銀行的房地產(chǎn)信用敞口是否會發(fā)生損失、損失率在多少，仍然考驗銀行的風(fēng)險定價能力。

風(fēng)險

政策落地不及預(yù)期。

正文

如何理解近期金融支持房地產(chǎn)“組合拳”？

金融支持優(yōu)質(zhì)房企融資的政策組合拳有利于銀行估值修復(fù)。截至11月14日，A股和H股銀行估值隱含不良率為13.4%和15.2%，處于歷史高位，其中包括了市場對疫情沖擊、地產(chǎn)風(fēng)險等諸多負(fù)面因素的擔(dān)憂。近期一系列支持優(yōu)質(zhì)房企融資的金融政策出臺后，我們預(yù)計市場對銀行房地產(chǎn)敞口的資產(chǎn)質(zhì)量擔(dān)憂可能有所緩解，推動銀行估值修復(fù)。具體而言：

11月8日，中國銀行間交易商協(xié)會公告推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

11月13日，“金融十六條”出臺以支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)融資，包括支持房開貸及信托貸款等存量融資合理展期（未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致）、積極做好保交樓金融服務(wù)（鼓勵提供配套融資支持，明確后進(jìn)先出、盡職免責(zé)的細(xì)則）、階段性調(diào)整部分金融管理政策（延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排）等。

11月14日，銀保監(jiān)“保函置換通知”允許房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到規(guī)定額度后，向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。商業(yè)銀行需按市場化法治化原則自主決策，可提出增信要求，需要計提風(fēng)險資本、提取風(fēng)險準(zhǔn)備。

考慮到上述金融政策仍多次強(qiáng)調(diào)市場化法治化原則，我們預(yù)計銀行在支持對象的選擇上可能仍然相對審慎，但好于此前的保守態(tài)度，資金可能傾向于提供給安全的國央企，或者有存量業(yè)務(wù)敞口的民營房地產(chǎn)企業(yè)，以保障存量信用敞口的資產(chǎn)質(zhì)量或降低損失率。

我們預(yù)計銀行內(nèi)部分化趨勢仍會延續(xù)，風(fēng)控能力和資產(chǎn)質(zhì)量依然是選股關(guān)鍵。由于上述金融政策中多次強(qiáng)調(diào)“與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)”、“支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)”，我們預(yù)計政策目的是致力于解決優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動性問題，而非出險房地產(chǎn)企業(yè)的資不抵債問題，因此各家銀行的房地產(chǎn)信用敞口是否會發(fā)生損失、損失率在多少，仍然考驗銀行的風(fēng)險定價能力。

圖表1：金融支持房地產(chǎn)十六條通知主要內(nèi)容

資料來源：中國人民銀行，中國基金網(wǎng)，中金公司研究部

圖表2：2022年和2018年民企債券支持工具對比

資料來源：中國人民銀行，中金公司研究部

圖表3：《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》主要內(nèi)容

資料來源：中國銀保監(jiān)會，中金公司研究部

圖表4：銀行股指數(shù)復(fù)盤

圖表5：A股和H股銀行估值隱含不良率處于13%和15%的歷史高位

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