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金融放大招,樓市會(huì)有變化嗎

時(shí)間 : 2022-11-15 19:52:47來(lái)源 : 中國(guó)新聞周刊

從根本上扭轉(zhuǎn)局面

11月14日,銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)文,允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。


(資料圖片僅供參考)

預(yù)售資金可謂是房企的咽喉。通過(guò)銀行保函的方式置換預(yù)售資金,無(wú)疑是對(duì)房企預(yù)售資金的松綁。

此前數(shù)天,央行支持房企發(fā)債融資的“第二支箭”宣告落地,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

種種跡象顯示,對(duì)房企的金融支持力度在不斷加大。

這傳遞了什么信號(hào)?對(duì)樓市影響幾何?

對(duì)房企的金融支持力度加大

11月14日,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,允許商業(yè)銀行在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

預(yù)售資金可謂是房企的咽喉。此前,購(gòu)房人繳納的定金和首付款等商品房預(yù)售資金,全部直接存入監(jiān)管賬戶,隨著對(duì)房企預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng),房企挪用預(yù)售資金的行為受到抑制,現(xiàn)金流隨之受到影響。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴,通過(guò)銀行保函的方式來(lái)置換預(yù)售資金,減少了預(yù)售資金的沉淀,有利于加快此類資金使用和周轉(zhuǎn)。

有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示,房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等,不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù),確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

11月份以來(lái),金融部門(mén)對(duì)樓市的支持力度在不斷加大。

11月8日,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)公布:由央行牽頭提供再貸款資金支持,支持“包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資”,預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資,后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

這即為央行通過(guò)債券融資“第二支箭”,支持民營(yíng)房企。這一舉措源自2018年,當(dāng)時(shí)部分民營(yíng)企業(yè)同樣面臨融資困境,央行會(huì)同有關(guān)部門(mén),從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合,支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。

兩天之后,“第二支箭”宣告落地。

11月10日,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行,中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

據(jù)了解,除龍湖集團(tuán)外,還有多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向,相關(guān)受理評(píng)議工作正在推進(jìn)。

值得注意的是,上述放松預(yù)售資金監(jiān)管與“第二支箭”的落地,與近日的一則消息較為吻合。

據(jù)澎湃新聞等多家媒體報(bào)道,自11月11日開(kāi)始,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)樓市金融16條,其中指出,穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放,對(duì)國(guó)有、民營(yíng)房企一視同仁。支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資,并為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企提供增信支持。配套融資原則不超過(guò)3年期限、按照“后進(jìn)先出”原則、對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)!

在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自文件印發(fā)之日起,未來(lái)半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

從展期一年、增信支持、盡職免責(zé)等內(nèi)容來(lái)看,本次救市舉措十分少見(jiàn)。此外,文件中還指出,要進(jìn)一步保剛需、保交樓、支持保障房建設(shè)等。

不過(guò),注意到,在央行、銀保監(jiān)會(huì)的官網(wǎng)等官方信息渠道上,并沒(méi)有公開(kāi)這一內(nèi)容。

但消息面還是引發(fā)了市場(chǎng)的反應(yīng),11月12日,地產(chǎn)股集體大幅上揚(yáng),萬(wàn)科等多只股票漲停。14日,A股整體低迷,但地產(chǎn)股依然逆勢(shì)上漲;港股碧桂園、旭輝控股集團(tuán)等多家民營(yíng)房企股價(jià)更是暴力拉升,碧桂園一度最高上漲了55%。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙向表示,本次的政策涉及范圍更廣、針對(duì)性強(qiáng),覆蓋了供需兩端的融資、“保交付”、風(fēng)險(xiǎn)處置等各方面,與前幾輪政策放松相比力度更大,本次政策對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心釋放了積極的政策信號(hào),同時(shí)對(duì)受困的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極推動(dòng)作用。

穩(wěn)樓市政策密集推出

事實(shí)上,今年以來(lái),從中央到地方,陸續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市的舉措,包括降息、降首付、減免契稅等,其力度在不斷加大。

5月15日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文,首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日,央行宣布降息,5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率即LPR由4.6%下調(diào)為4.45%,這意味著,首套房貸利率下限為4.25%。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算,以100萬(wàn)貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例,相比于兩次降息之前,月供額將從5126元變?yōu)?919元,減少207元,總還款額將減少近7萬(wàn)元。

9月29日和9月30日,央行等部門(mén)在國(guó)慶節(jié)前密集發(fā)布了三項(xiàng)支持首套房和居民換購(gòu)住房的政策。

9月29日,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知,對(duì)于2022年6~8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

9月30日,央行又宣布自2022年10月1日起,下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn),這是央行時(shí)隔7年首次下調(diào)這一利率。

此外,財(cái)政部在9月30日公布,自2022年10月1日至2023年12月31日,對(duì)居民換購(gòu)住房繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

從整體市場(chǎng)來(lái)看,1—9月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元,同比下降8.0%。1—9月份,商品房銷售面積101422萬(wàn)平方米,同比下降22.2%,其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元,下降26.3%,其中住宅銷售額下降28.6%。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示,從房企來(lái)看,1—10月份,TOP100房企銷售總額為60954.6億元,同比下降43.4%;其中,在10月份,TOP100房企單月銷售額同比下降26.5%。

從城市來(lái)看,1—10月份,重點(diǎn)100城銷售面積累計(jì)降幅近四成;10月,重點(diǎn)城市成交面積同比下降約兩成左右,市場(chǎng)情緒未見(jiàn)明顯改善。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴,隨著保交樓政策的推進(jìn),今年三季度政策底已現(xiàn),樓市迎來(lái)重要的窗口期,但由于房企面臨較大的債務(wù)危機(jī),頻頻爆雷,市場(chǎng)預(yù)期有所惡化,一定程度延長(zhǎng)了樓市的下行期。

“房企到期債務(wù)整體較高,”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向表示,截至2022年10月31日,房企待償債券余額共計(jì)30075.9億元;一年內(nèi)到期的債券合計(jì)9552.8億元,接近萬(wàn)億元,其中信用債余額6339.5億元,海外債余額3213.3億元。

植信投資研究院資深研究員馬泓告訴,當(dāng)前樓市整體仍處于較困難的階段,有必要擴(kuò)大支持政策的力度,特別是針對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn),加大供給側(cè)政策支持力度,有利于化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走向恢復(fù)。

范建雙對(duì)此表示,通過(guò)疏通房地產(chǎn)融資的各種渠道,為房地產(chǎn)市場(chǎng)早日回歸正軌奠定基礎(chǔ)。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大告訴,最新舉措既是防風(fēng)險(xiǎn)的需要,也是保民生、穩(wěn)增長(zhǎng)之舉。

從供需兩端共同發(fā)力

馬泓認(rèn)為,2022年末,房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了有利的情形,風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大的概率正在下降。

不過(guò),對(duì)于樓市及房企而言,企穩(wěn)仍有多道難關(guān)。

劉水表示,當(dāng)前銷售沒(méi)有明顯復(fù)蘇回暖,未來(lái)一年房企仍面臨巨大償債壓力。

他預(yù)計(jì),在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后,企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑猓瑢?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。下一步更重要的是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn),唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善,才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

然而,當(dāng)前,購(gòu)房者觀望情緒仍在,前期政策見(jiàn)效仍需時(shí)間。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月居民戶貸款減少180億元,是今年4月后又一次負(fù)增長(zhǎng),居民貸款需求弱化。

對(duì)此,范建雙認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題不僅是供給側(cè)的問(wèn)題,也包括需求側(cè)的問(wèn)題,尤其是購(gòu)房者的信心不足問(wèn)題尤為突出。如果僅是從供給側(cè)發(fā)力很顯然是不夠的,難以從根本上扭轉(zhuǎn)局面,需要從供需兩端共同發(fā)力。

今年以來(lái),多地出臺(tái)降低首付比例、下調(diào)房貸利率等差別化住房政策,加大對(duì)剛需和改善性住房需求的金融支持力度,以穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

本次被多家媒體報(bào)道的樓市金融16條舉措,其中再次強(qiáng)調(diào),鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等,在城市政策下限基礎(chǔ)上,合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平,支持剛性和改善性住房需求。

范建雙表示,下調(diào)居民房貸利率是當(dāng)前有效的需求側(cè)政策手段,5年期LPR報(bào)價(jià)仍有一定的下調(diào)空間。此外,放松限購(gòu)、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等也能起到一定作用。

況偉大表示,從剛改人群的首付比例、房貸利率等來(lái)看,保剛需仍有一定的政策空間。

前述樓市金融16條舉措還指出,做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù),重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。

在日前舉行的一次論壇上,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王惠敏表示,“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)政策支持和市場(chǎng)發(fā)展的重心,多主體供給多渠道保障的路徑值得探索,合作建房模式是滿足居民需求的有益補(bǔ)充,也是探索新模式的積極嘗試。

范建雙表示,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,要避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲大跌,應(yīng)該探索新的住房發(fā)展模式,其核心是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制問(wèn)題,當(dāng)然,這需要通過(guò)一攬子政策建立基礎(chǔ)性制度,包括土地制度、稅收制度、投融資制度等。

作者:劉德炳(bingshaode@126.com)

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